新大盘时代 置业逻辑生变

　　从今年下半年开始，广州楼市的供应格局开始发生较大的变化。近日，随着多个体量超百万平方米的巨无霸旧改项目亮相，广州迈进了新的大盘置业时代。

　　与华南板块初代大盘时代以及旧改初启动期的大盘时代不同，新大盘时代的市场环境、开发模式以及置业逻辑都发生了变化，业内人士表示，对于购房者而言，这意味着置业选择更多，但需要更加留意项目的规划设计、兑现能力以及价值体系走势，并结合自身置业需求进行综合判断。

　　文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

　　大盘回归 外围旧改项目是主力

　　进入8月，房企推盘积极性稳中有降，市场进入新一轮冲刺酝酿期。

　　克而瑞的统计数据显示，8月市场供应量的绝对量虽不及二季度月均，但与一季度月均基本持平。27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%。

　　以广州来看，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量或增加至52万平方米左右的水平。从供应结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。目前，广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在三成以上。

　　但这种供应格局状况后续或将发生变化。近日，多个体量超百万平方米的超级大盘纷纷登场，让广州下半年的楼市变得更加热闹起来。

　　在南部，有里仁洞旧改项目越秀·万博城上市，其总建筑面积超500万平方米。在东部，双沙旧改项目“一城江山海”和何棠下旧改项目科城·新世代先后开放与公众见面，其总建筑面积分别达到330万平方米和超600万平方米的规模，接下来，文冲东旧改项目中建玖合·未来方洲，体量约220万平方米，也即将亮相。

　　可以看到，这些项目体量规模巨大，都是数百万平方米。广州楼市的供应格局也正因土地供应、市场环境的变化而发生变化。

　　近年来，由于房地产市场变化，土地市场供应以及成交基本以市中心区地块为主，由于市区土地资源的稀缺性，让项目规模以中小型为主。从2015年至今广州涉宅土地的出让情况来看，单宗地块超10万平方米的占比大约两成，最大面积不超过50万平方米。而旧改方面，虽然2019年到2020年快速发展时期，广州各区招商成功的旧改项目多达上百个，也有一些旧改项目相继上市，但近两年受到相关政策以及市场影响，开发速度有所放缓。

　　此次，多个超级大盘上市，也说明自广州去年启动新一轮城中村改造以来，市场也在加速推动。

　　尤其是黄埔，目前除了前期上市的旧改项目万科城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府、黄埔新城等大盘，这批新一轮加入市场的项目规模更大，而后续大体量项目还将陆续有来。比如，已通过广州市批复，正式纳入2024年度实施计划的沧联旧改项目，总建筑面积高达364万平方米。这个体量，仅次于507万平方米的沙步旧改，为老黄埔板块第二巨无霸旧改项目。项目复建用地57.94公顷，融资用地56.09公顷，如果按套均100平方米的面积计算，未来商品房供货量约超1.5万套。

　　数据显示，今年以来，黄埔已累计批复贤江、迳头、埔心、岭头、港湾一二村等5个旧改项目，68个重点项目已正式批复40多个。

　　在这样的情况下，预计广州楼市将呈现中心区以中小规模改善型项目为主，而外围以旧改超级大盘为主的供应格局，新的大盘时代正在到来。

　　置业逻辑已变 大盘开发模式及产品均现新变化

　　回顾一下可以看到，随着1991年祈福新村的开发让番禺华南板块崛起，诞生了一批高知名度大盘，华南碧桂园、广州雅居乐、南国奥林匹克花园等超级大盘，开启了广州初代大盘时代。继华南板块的大盘效应之后，各地也涌现了不少大盘项目，例如位于增城的碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、合生湖山国际，位于中心区的汇景新城、岭南新世界，以及番禺的亚运城等项目。尽管大盘项目不断露面，但整体局面并非一家独大，能开发出大盘项目的都是当时的头部房企。

　　而自2017年以后，广州进入了大盘缺货阶段，因为中心城区开发已趋于饱和，除非旧改，否则基本难再有大宗地块。2020年左右，随着城市旧改的启动，黄埔、南沙、增城再次出现不少旧改大盘面世的状态。

　　而此轮多个超级大盘上市，不仅时间相对集中，而且市场环境、开发模式都发生了变化，可以说是新的大盘时代到来，对于购房者而言，置业逻辑也需改变。

　　相比初代大盘时代，尽管新的大盘也大多在外围区域，但整体交通环境以及时空通达性已大大不同。尤其是随着《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》落地实施，实施现代化都市圈培育行动， 后续外围区域推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享的力度还将加大。这对于项目和购房者而言，意味着双向选择的机会和概率都更大，覆盖消费人群也更多。

　　相比旧改初启动阶段的大盘，随着城市更新新模式的推进，新大盘时代的开发模式和产品也呈现出更多创新和升级，业态和功能变得更加丰富。比如，中建·一城江山海项目以“海丝国际创新城”为理念，计划打造一座宜居宜业的滨水生活大城。中建玖合·未来方洲以“一核四芯”未来城市建造理念，将集创新办公、生态住区、山水公园、文化地标、商业街区、邻里中心、教育成长、星级酒店8大业态为一体，打造面向未来的文商旅居产业前沿都会范本。位于知识城板块的科城·新世代则规划打造一座涵盖商业、住宅、学校等多种业态超600万平方米城市综合体。可以看到，相比旧改初期大盘以生活配套为主的规划设计，新的大盘在城市更新这一新的要求之下，将承担更多城市功能。

　　广东省房协副会长兼秘书长常可表示，当下的房地产市场，进入消费者“既要、又要、还要、更要”的时代，消费者对住房的需求已远不止于产品本身，他们追求的是高品质的生活空间、丰富的生活场景与卓越的服务体验，对房企产品力、运营力、服务力和交付力都有更大考验。

　　有项目负责人则对记者表示，当前大盘发展的关键是以人为本，研究人的行为模式，研究未来的发展模式变得更加重要。除了物理和实际的空间之外，也要建立互联网思维，通过网络将住户与社区连接起来，形成具有人文情怀和温度的社区，打造从产品、物理到精神的空间。新大盘时代，也会有更多好的居住产品涌现。

　　置业建议  关注规划设计 开盘通常会有“惊喜价”

　　在超级大盘回归，未来可能成为市场供应主力的情况下，如何在新供应格局中更好地实现置业？

　　可以看到，在当前的市场环境之下，承接大型旧改项目，开发超级大盘对房企实力要求相当高，目前开发企业基本都是国央企，在整体开发实力、兑现能力差距不明显的情况下，项目规划设计理念，资源引进的能力更值得关注，这成为产品比拼的关键。因为大盘项目开发周期很长，短的5~8年，长的10年以上，对于前期购买和入住的业主而言，如何能避免后期施工的影响以及及时享受到相关配套，对于开发模式是种考验。

　　中建·一城江山海的相关负责人对记者表示，为了提升市场对项目的信心以及预期，与以往开发周期较长的大盘先开发产品，再兑现配套设施不同，项目首先做的就是完善配套，将项目配套的商业、学校、医院等设施先呈现出来，展现大城的生活氛围。而中建玖合·未来方洲则采用均匀分布资源、主题多元的构想，兼顾到每个组团的设计，项目分三大组团，即使进度更快的一部分也能先享受生活与配套，减少开发施工影响。

　　从新上市的这些大盘的初期产品来看，户型基本都以70~120多平方米的刚需、刚改产品为主，因为规模巨大，未来产品形态的类型和创新也有更多值得期待的地方。而从价格来看，目前市场一直处于调整期，再加上多个大体量项目集中入市，以价换量的趋势难以改变，在竞争压力较大的情况下，控制供应节奏和价格进一步调整也是大概率的。有项目表示，会针对市场需求控制相对应的总价，价格也会根据市场变化及客户意向进行调整和定位，也有项目表示，预计开盘将有“惊喜价”。

　　值得关注的是，目前的市场环境，让以往一些大盘每次配套落地都能带来一次利好变现，从而提升物业价值的模式也发生变化。对于购房者而言，因为项目开发周期长，对价格发生变动的情况要有心理准备和预期。同时，还需考虑后期转手变现等问题。购置超级大盘，初衷往往是考虑到楼盘规模大，配套齐全，生活便利。然而，体量也是一把双刃剑，在打算出售时，可能并不如想象中轻松。以目前华南板块来看，不少大盘的挂牌量达到千套，由于楼龄跨度大，产品差异大，对价格体系影响也非常明显，去化不易。因此，购买大盘项目还需要根据自身需求，多方面衡量做出置业决定。