城中村引企“爆改” 打造青年“暖巢”

　　城中村迎来企业做“二房东”，主打一房一厅的“精小户型”，为刚进入社会工作的年轻人提供更舒适的居住环境。近日，同和统租统管试点项目举行开工仪式，引入企业将6400平方米的集体物业改造成青年公寓社区，通过长周期运营、微利可持续的模式，实现业主收益不下降、年轻人居住更有性价比，项目预计12月完工。

　　文/广州日报全媒体记者李天研

　　图/广州日报全媒体记者骆昌威

　　主打一房一厅 有电梯和独立厨卫

　　位于广州大道北的同和，是广州知名的城中村。本次统租统管试点的同和西片区，面积2.34平方公里，现有村民（原居民）2180人，流动人口约37200人，合计人口约4万人。片区临近地铁三号线同和站，半小时就能到达珠江新城，是很多来广州工作的年轻人的第一站。片区内有居民楼近500栋，出租屋993栋、15445套，集体物业约65栋。

　　去年底，同和街道、同和经济联社与愿景集团湾区总部签署战略合作协议。2024年6月，愿景集团湾区总部进一步通过统一招租，获取同和集体物业近6400平方米（一共两栋）的物业运营空间。愿景集团湾区公司总经理郭莉说：“刚毕业的青年群体需要功能完善、更高品质、更整洁、更具有美感的房屋，所以我们按照‘设计更合理、改造标准更高、空间美学更高级’的要求，打造宜居的青年公寓。”

　　“届时提供的房子面积在30平方米到50平方米之间，90%都是一房一厅——我们发现这个区间的需求量是最大的，也有少量的单间和少量的两房一厅。”她介绍，“这些房子都将有电梯，有独立厨房和独立卫生间，软装齐备，可以拎包入住。目前暂未定价，附近同样品质的房屋月租在1800元到2500元之间。”

　　业主收入不降低 运营周期长达20年

　　企业方面介绍，青年租赁社区约定不低于现状收入的租赁价格，保障原业主收入不降低且保留合理增长空间。本次统租的是集体物业，个人物业还没有参与。“我们在跟自有住房出租的一些村民深度洽谈，他们最基本的诉求就是不要影响他们的收入水平。在满足村民诉求的前提下，他们基本上更愿意选择和大企业合作。”

　　租房的年轻人有更好的环境，业主的收入又不减少，企业的盈利空间在哪里？企业方面表示，坚持“增供低价、保本微利”原则，实践“小户型、高品质、低租金、可持续”微利可持续的发展模式。“比如说原来一间房子90平方米，租金2000元，那么我把它改成两间45平方米，1500元一间出租，每平方米的效益就提高了，但是对于租户来说他反而降价了。”郭莉说。另外，还有底层商铺、公共食堂、洗衣机房等增值服务收入，实现微利可持续发展。

　　本次企业运营的周期达到20年，以长期运营收入平衡改造投入，增强企业自身“造血”能力，实现改造成果的可持续发展。企业方面表示，将走“长期主义”路线，不仅仅是改造运营两栋房子，还要带动社区提质升级。

　　全方位合作 治理城中村“通病”

　　作为统租统管项目，2023年底，同和街道与村社、企业签署战略合作协议，开始“联合办公”。企业进驻后，开展全域体检，逐步对社区交通、停车、安防、环境卫生、便民设施等方面进行系统优化提升，组织清理垃圾杂物、修剪绿化植被、垃圾分类宣传、定期开展卫生检查，确保整治成果长效保持。同时，企业组建交通疏导队伍，在重点路段、时段进行交通劝导、重点交通路口人车引导。

　　同和西片区有着“三高四不足”的城中村典型问题，功能混合度高、人口密度高、开发强度大，生产生活空间高度混杂，大量流动人口聚居造成人居品质不足、安全保障不足、配套设施不足、基层治理不足。企业依托现状使用功能对西片区进行全域规划，围绕金铂广场、山水立方沿广州大道形成商业活力带；在村社四条主街道形成生活服务、文化生活、商业活力、配套服务为主题的四个街区；在片区内逐步打造共享乐活环道，串联各个功能区及文化设施。逐步完善同和西片区的基础设施建设、提升人居环境品质、留住城市文化风貌、促进城中村产业发展、夯实社区基层治理，探索超大城市城中村改造新路径。