虽有小阳春 新房行情仍“二八分化”

　　二季度一开局，就迎来新一轮楼市支持性政策，北京、广州、苏州、沈阳都发布了住房公积金新政。同时，3月底一些市场重磅新盘的成交热度也延续到4月，市场新增供应持续增加，让人对二季度房地产市场的表现更加期待。市场热度是否能够持续，决定上半年市场行情走向，影响下半年市场信心的二季度房地产市场成为关键。对此，业内人士表示，虽然一线城市普遍在3月出现了“小阳春”，但全国楼市整体依然偏冷，楼市支持政策有望持续升级、加码。目前，市场酝酿的变化正在逐渐显现，而二季度楼市的机会有多大，在一定程度上还看政策力度。

　　文、图、表：广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐

　　数据分析

　　市场活跃度明显提升

　　小阳春成色还需拉长周期看

　　2023年一季度，房地产市场迎来了相当火热的“小阳春”行情，然而到二季度市场却略为转冷。今年二季度会走出怎样的行情呢？

　　刚过去的这个小阳春究竟成色如何，对此业内看法并不统一。二手房方面，根据广州市房地产中介协会数据显示，3月二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数、面积分别为9373宗和93.46万平方米，环比上升均超过9成。广州市房地产中介协会表示，这主要获益于春节假期前积压的购房需求逐步释放，叠加此前广州放开限购区内120平方米以上户型，市场活跃度明显提升，从而驱动了3月二手房网签量大幅增长。

　　若忽略春节期间的低基数效应，3月二手房的表现事实上有些平淡。广州中原研究发展部的数据显示，期内二手网签宗数同比下降了23.6%。若综合2023年全年数据，2023年广州二手房成交总宗数为10.9万宗，月均成交为9083宗。这也就意味着，2024年的小阳春二手交易热度仅略高于2023年的月均水平。

　　一手房方面，广州中原研究发展部的数据显示，3月新房网签4043宗，不到二手房成交宗数的一半，虽然环比“春节月”实现了76%的回升，但对比2023年有所下跌。

　　值得注意的是，如果说“春节月”有“低基数”效应，那2023年3月的“高基数”效应同样也带来了数据的失真。若将数据拉至五年期水平，则会发现3月一手房成交也已经达到及格线。克而瑞数据显示，从2020年以来的成交水平来看，今年三月的成交规模与成交水平均处于中间位置，整体市场处于平稳回升的阶段。

　　从上海易居房地产研究院最新发布的一季度全国50个重点城市新房成交报告来看，当前政策持续宽松为市场注入了信心，而房价的调整也增加了购房者入市的积极性。报告分析，50城新房成交面积的月度同比增速数据、新建商品住宅年初累计成交面积同比增速等指标均显示，当前新房交易市场底部已经形成，后续指标将有触底反弹的良好态势。

　　政策期待

　　二季度房地产有效需求将持续提振

　　4月8日，北京、广州、苏州、沈阳四地发布了住房公积金新政，开启了二季度新一轮房地产支持性政策的出台。以广州来看，使用住房公积金贷款购买自住住房的，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。与此同时，所购住房为新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮10%。使用住房公积金贷款购买自住住房，且所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮20%。

　　公积金政策的优化调整有利于降低置业成本，减轻购房者置业压力。多个城市同步出台相关举措说明，各地政策在进一步发力，以持续助力房地产市场发展。

　　值得关注的是，每年4月末研究经济工作的中央政治局会议，作为当年为经济定调的重要会议，还可能有房地产的新政策出台。4月8日，国务院经济形势专家和企业家座谈会召开。此次会议召开，或为4月份中央政治局会议提前盘摸经济形势，充分说明对于当前经济形势的关注和重视。

　　对此，业内人士表示，预计提振房地产有效需求将继续成为二季度的重要工作，二季度出台系列针对房地产行业的利好政策，是可以期待的，其中需求端的利好会比较多。在央行近日发布的一季度货币政策委员会会议内容中，删除了“跨周期”的表述，只保留了“逆周期”的表述，也被业内解释为货币政策将持续宽松。此外，最近不少城市出台了地方国企回购二手房，帮助市民换房的做法，估计会在更多城市继续推广，而二手房后续如何利用也将是政策研究的一个关键。

　　市场行情

　　供应持续增加 

　　重磅地块出让行情体现市场信心

　　供地：市场重要指标

　　要判断二季度房地产市场的走向，供求行情是重要指标。3月中下旬，广州市场上多个重磅新盘首开，不少项目选择以价换量的销售策略带来一波成交热，而从后续市场供应来看，据不完全统计，四五月市场仍将迎来三十多个新盘新项目入市或亮相，供应较多的区域为海珠、天河、黄埔、南沙等。

　　可以看到，天河和海珠都有多个市场关注度较高的重磅新盘将会入市。其中，保利天御、广州城投·天禧、新城市·领院、能建·天河麓誉府等全新盘的加入，将让竞争激烈的天河选择更多。海珠区内，越秀琶洲西地块项目、东方红地块开发的保利燕语堂悦都是市场关注的热盘。此外，去年热拍的黄埔区图书馆北侧地块、番禺新光快速西侧地块等开发的项目也都将亮相。新增供应的持续增加，尤其是中心区热点项目的加入，将为市场保持热度奠定基础。

　　更值得关注的是，二季度还将迎来多个重磅地块的竞拍，拍卖行情也将对市场信心和预期产生重大影响。据广州市规划和自然资源局的发布，将在二季度发布出让公告的首批地块来看，有涉及天河、海珠、荔湾、白云、番禺、从化、花都的22宗地块，四五月率先登场的将是天河金融城两宅地、大观路两宅地，尤其是供应量极少，楼面价起拍价达到“5万+”的金融城宅地让市场极为关注。

　　一手房市场：行情“二八分化” 刚需与高端改善有亮点

　　从市场价格走向来看，持续不停的促销带来的性价比是支撑市场行情的基础。“这个小阳春，广州一手房新增的成交量几乎都集中在20%的头部项目上，80%的楼盘感受的更多是分化。”广州市房协专家邓浩志在解读近期广州楼市时说。

　　“分化”是3月广州新房市场最为重要的关键词，市场热度由少数个盘带动，绝大多数项目则波澜不惊。广州中原发展研究院数据显示，3月份广州推新3592套，整体去化率约为18%，以3月作为重要营销节点来看，表现平淡。

　　与此同时，个盘表现差异性极大，表现较为亮眼的包括位于白云区白云新城板块的保利云境、位于天河区奥体板块的越秀观樾等。其中，保利云境主要以较高性价比大幅降低了白云新城的入市门槛，不到300万元即可上车三房，因此得到了诸多刚需及刚改群体的认可，首开去化超过五成。而越秀观樾则是定位生态低密的高端改善项目，记者从项目方面了解到，项目首开去化超过50%。

　　对于当前的一手市场，邓浩志表示，从较为平稳的周度成交数据来看，市场情绪处于较为稳定复苏的状态，但预计这样极致的分化行情还将持续演绎较长时间，价格仍将成为一手市场的决定性因素。

　　二手房市场：以价换量加速 出现筑底信号

　　“以价换量”是这个小阳春二手市场最为明显的特征。数据显示，3月二手网签均价为28079元/平方米，环比调整幅度约为10.1%。对此，广州中原研究发展部分析指出，这主要是由于2月成交偏低，3月价格属于合理回落。但与此同时，该机构的报价指数同时显示，由于不少业主利用小阳春节点出售物业，3月业主的报价指数环比下调12%。

　　一位长期从事二手房交易的中介业内人士对记者表示，往往业主与置业者感受较为明显的调整，是市场接近底部区域的特征之一。“像广州这样城市和人口基本面比较好的城市，以价换量的加速可以视作一个积极信号来观察。”

　　记者近期走访二手市场还了解到，广州楼市的标杆板块珠江新城3月份出现一定调整。以板块标杆盘嘉裕公馆为例，据片区中介透露，该小区价格最为坚挺的120平方米以上的改善户型在今年的价格有10%左右的下调，以高端改善为主的颐德公馆近期的成交价格也有所调整，幅度约为12%，而板块内偏刚需的产品则调整幅度较明显。

　　“一般来说，市场的调整是从外围区域蔓延至中心城区，因此中心城区尤其像珠江新城这样的板块开始调整，也代表着调整可能接近尾声。”上述业内人士说。不过他同时提醒，接近尾声并不代表马上反弹，接下来的4月是楼市淡季，对于不急着置换的业主而言，或许可以暂缓出售房产。

　　业内观点

　　政策支持还需持续发力

　　对于二季度的房地产市场，业内人士大多认为，二季度机会大过风险，比一季度有更向好的趋势。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，从数据来看，一季度全国50个重点城市新房交易同比呈下降态势。考虑到后续高基期值效应减弱和目前市场监测情况，预计4月开始，全国50城新房交易指标将有改善可能。其中，一线城市正扮演复苏的领头羊角色。近期各类利好政策下，购房成本进一步降低，市场复苏具有较好的动力和基础。另一方面，持续提振住房需求尤其是新房的潜在购买需求非常关键，其对于楼市稳增长和风险化解至关重要。从这个角度看，后续相关政策支持还要持续发力，真正促进房地产市场的平稳健康发展。

　　供需两端政策存在较强优化预期

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，从政策层面来看，中央和监管部门已经明确要进一步优化房地产政策，各地供需两端政策均存在较强优化预期，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。市场方面，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资落地见效，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转，4月新房销售量或保持一定规模，核心城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，新房销售有望进一步修复，与此同时，年中高基数影响将逐步减弱，预计二季度重点城市新房销售面积同比降幅将收窄。

　　优化政策落实 重点市场回暖势头明显

　　广东省房地产行业协会会长王韶表示，进入3月份，随着优化调整政策的进一步落实，重点城市市场回暖势头明显，年内重点城市可望筑底，并稳步向新模式过渡发展。房地产回暖复苏信心动力主要源自四方面：一是国家稳定市场决心坚定。二是住房是老百姓最真切的民生需求。从广东住房结构来看，广东住房需求相对其他地区更为旺盛，后续增量市场发展空间相对更大，我们应有足够信心。三是住房改善性需求支撑大。改善性需求不能简单以“大小、新旧、远近或电梯房步梯楼”论处，还有个人资产重置、子女教育等需求，此外还有文化教育、娱乐购物、运动交际等精神性、改善性要求，住房消费正全面进入品质提升新阶段。四是新发展模式有助良性循环，在当前复杂多变的情况下，实现房地产回暖复苏需要时间，更需要智慧和魄力、合力。