房屋漏水该找谁？

　　“今天一大早开了一个关于房屋漏水的协调会，最终以楼下支付补漏费用，调解成功。”近日，沙园社区的许立书记向记者发来一条信息，据其透露，在社区日常所从事的协调事务中，房屋漏水纠纷是较为显著、常见的一项，因为漏水往往会影响楼上楼下住户的正常生活，而根据漏水的情况不同，处理难度和解决方法也不同。

　　那么，房屋漏水有哪些不同的情况？又该如何解决？记者对此进行了采访。

　　文、图/广州日报全媒体记者 程依伦(除署名外)

　　房屋漏水困扰不少住户

　　赔付、责任划分受关注

　　不论是租房或是买房，市民或多或少都曾遇到过房屋漏水问题。房屋一旦出现漏水，难免需要进行维修处理，这往往也是一笔不小的开支，围绕漏水问题，不少人担心的主要是维修方法、赔付责任主体两方面情况。

　　在豆瓣平台的租房相关讨论小组中，就有不少人说出自己面临的困扰——

　　“合租的房子到期了，退租时因为房屋墙体漏水导致墙皮脱落、地板起泡，我们事先没有告知房东，房东发现后说要扣掉1500元押金，甚至要我们出装修费用。可这是几十年的老房子，入住时他也没告诉我们房子墙体会漏水，这种情况要怎么划分责任？”

　　“单位分配的宿舍楼，因为卫生间没有贴瓷砖，也没有防水条，导致洗澡洗衣服时水会流到客厅，今天楼下邻居找我们说他家天花板漏水了，这种情况要怎么赔付？”

　　“家里天花板漏水，找房东求助，但是房东在外地，让我联系租房中介，中介则要我联系物业，这种情况到底要找谁处理？”

　　在一些法律相关小组中，关于漏水纠纷的求助也屡见不鲜。如“新房泡水，家装受损，物业、业主、开发商的责任如何判定？”“因为洗衣机排水不畅导致楼下婚房渗水，是否需要负全责？”“楼上装修导致天花板裂缝漏水，打湿主卧的床，如何和物业、业主沟通解决漏水问题……”

　　在中国裁判文书网上，记者以“房屋漏水”为关键词进行搜索，一共检索出98670份文书，其中主要涉及的纠纷在于“物业管理”“违约金”“赔偿损失”“违约责任”“鉴定”等多方面。记者采访过程中了解到，在社区进行房屋漏水民事纠纷协调的过程中，住户双方争论较多的则是“物业”“赔偿损失”及“鉴定”等方面。

　　漏水位置、原因不同

　　维修方式、责任判定也不同

　　记者询问某补漏维修人员，对方透露，最常见的包括天花板漏水、墙壁渗水、窗框渗水三种情况——天花板漏水通常和楼上住户关系较大，比如楼上卫生间或厨房没有做好防水层，或者因房屋老化导致天花板内出现裂缝，从而造成房屋漏水；窗框渗水则通常是因为窗框与墙体之间的密封没有做好或密封胶出现老化；墙壁渗水通常出现在靠近卫生间或房屋顶面墙面，与自身或邻居的水管预埋有关系。

　　实际上，不同的渗漏原因会形成不同的法律关系，涉及不同赔偿责任主体。在日常工作中，物业公司、社区工作人员也时常遇到各种五花八门的漏水纠纷。

　　某社区曾出现这样一个案例：一位租户为了夏天免开空调省下电费，每天上班之前都会给地板洒满水，晚上回家后把地拖干了直接睡在地板上，起到一定的降温效果。“可通常许多房屋的客厅都不会做防水，有些房屋尤其是老房子，洗手间紧邻客厅，就可能由于楼上用水不当造成楼下漏水。”许立对此表示，正是由于房子老旧，该租户的“降温行为”直接导致地板上的水出现渗漏，“淋湿”了楼下住户的天花板和客厅墙壁。“楼上睡觉是凉爽一些了，却给楼下带来了不少困扰，最后楼下住户找到物业，再找到社区，联系到楼上租户才知道缘由，于是选择了联系楼上的业主，让该租户搬走。”许立介绍。

　　2021年，市民张女士也曾遇到因为楼上房屋格局被改造，导致客厅角落墙边漏水的情况。“我们上去看才知道原来楼上租户把一个三房两卫的格局改成了五房五卫单独出租。”由于长时间漏水，张女士家的客厅吊顶旁出现了一大片漏水痕迹，衣柜里的木板也发霉了。随后，张女士去找楼上的业主，但面对她的质问，对方也无可奈何——房屋出租时签订的是五年合同，合同期内无法收回房子；张女士又找到了物业公司，但对方却对楼上改造房屋一事毫不知情。“对方在进行装修时并没有说会改厨卫，我们也履行了管理义务，可有时候租户偷偷改造也确实难以发现。”无奈之下，张女士只好选择诉讼，将楼上的二房东告上法院。

　　此外，寻找漏水的“罪魁祸首”有时也不是一件易事。此前在沙园社区内，许立就曾接手一个案例：一位居住在2楼的住户透露，她家整个房子三面墙都被水“包裹”，随后她去寻找“水源”，然而楼上房屋无人居住，隔壁邻居也不存在不当用水行为；继续往上一层走，也并未发现有住户家出现漏水的情况。“到底是哪里漏水了？”迫于无奈，这位住户找到物业和社区帮忙，请来补漏公司，最终通过红外线测漏仪才发现，原来是5楼住户因防水未做好，洗手间的水顺着水管“走”到了2楼，而中间楼层的住户因防水做得较好得以“幸免”。

　　除装修、用水习惯等因素外，造成房屋漏水的潜在因素还有很多种，比如因为房屋质量问题导致漏水、因为屋顶雨水管破裂导致房屋漏水等。“很多人在发现漏水问题后，第一反应是找楼上邻居，第二是找物业。实际上在解决漏水问题时，应先确定责任方是开发商、邻里还是物业；其次要看漏水部位是顶楼、飘窗还是洗手间等。”一位物业公司管理人员告诉记者，根据民法典，房屋漏水涉及不同的责任主体——

　　第一类，如果是楼上业主因装修或铺设水管造成楼下住户漏水，可找楼上住户进行赔偿；如果是楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远、自然老化，正常生活用水导致的渗水漏水，可找楼上邻居进行协调解决；若是物业未履行管理义务，比如物业公司发现装修过程中存在违规行为，却不加劝阻或处理，则需要物业公司承担相应责任。

　　第二类，若是由于房屋质量问题或房屋本身设计不合理导致渗水，而房子还在保修期内，可要求开发商履行保修义务。

　　第三类，物业公司对于房屋某些部位也有修缮义务。“比如需要对建筑的外墙、屋顶等基本结构部分，业主共有部分和设备等进行维修养护”。物业管理公司对于超过保修期的共用设施承担维修责任，可以通过物业维修基金对小区内共用设施进行维护和更新。

　　面对不同的漏水情况，采取的“补漏措施”也不同。一位维修人员介绍，如果是防水层没做好，需找准漏水位置，从而进行针对性补救；若是窗框密封没处理好，则需要重新打密封胶；针对水管渗漏导致的墙体潮湿，则需要直接更换水管或者修补水管。

　　漏水纠纷处理易“扯皮”

　　社区、律师建议：

　　共同分摊补漏费用

　　尽管从法律上看，房屋漏水问题权责明晰。但在实践中，当事双方若互不让步，也容易导致邻里矛盾甚至出现民事诉讼纠纷的情况。

　　上周，许立就处理了一个类似案例：一住户在购买新房两个月后发现阳台漏水，经排查发现是楼上没做好防水，导致阳台使用洗衣机时水管渗漏。“但住户前去楼上协商时，对方却坚决不承认。最终只好去找社区律师进行协商，厘清各自的责任，楼上住户才同意进行补漏，哪知敲开阳台地砖，却发现水管渗水已经非常严重，如果不及时处理，甚至会有造成地砖开裂的风险，侵害邻居的相邻权，让个人财产受到损失。”

　　许立告诉记者，在他处理过的漏水纠纷中，往往在第一步寻找漏水原因时双方就容易发生争执。“楼上的人基本上都不情愿重新装修，这就需要大家了解权责和法律程序，有了法律链条后才好解决问题。”倘若遇到“不认理”的住户，则建议进行房屋漏水鉴定。“不过做一次房屋漏水鉴定，需要当事人预交上万元的鉴定费，但有时可能需要鉴定不止一间房子，这对普通家庭来说不是一笔小数目；倘若鉴定需要占用较长时间，屋主可能也无法实现及时入住的需求，因此不少当事人会在鉴定阶段就出现纷争。”

　　此前，沙园社区内就曾有个案：原告吴先生在购买婚房后，装修阶段时发现楼上邻居的洗手间存在漏水问题，便前去沟通，并提出“愿意支付部分补漏费用”。不料，对方住户以“房屋未做过改装”为由，否认出现漏水问题。无奈之下吴先生找来鉴定公司，经鉴定发现楼上存在多个漏水点，但即便如此，楼上住户依然不肯进行补漏处理，双方遂进入民事诉讼环节，一审二审前后共耗时近两年。“因此，基层协商的时候，我们通常会建议楼下承担一部分甚至是大部分费用，不要把道理看得太重，否则不仅伤了邻里和气，还可能让漏水问题长期存在，影响了自己的生活。”许立感慨道。

　　沙园社区法律顾问黎斌律师也建议，如果房屋是因为日久失修造成漏水，可由楼上楼下各承担一半的补漏费用，共同分摊解决问题。此外，他还建议双方选择一些正规装修公司。此前，黎斌曾经手一个案例：由于房屋日久失修导致楼下住户房屋漏水，楼上住户寻找到一家装修公司进行修补，没多久却发现漏水问题依然未能解决，双方再次“扯皮”，找来律师进行调解，调解失败后进入民事诉讼环节。“法院一审时，判决双方对补漏费用各承担一半；随后被告选择上诉，二审时重新进行了鉴定，发现存在装修公司补漏不到位的情况，造成房屋内的2个漏水点变成5个，于是判决双方及装修公司各承担三分之一的责任。”

　　“补漏”提醒

　　1.租房时要多留意房屋情况，比如查看房屋内是否有漏水潮湿的地方，通常漏水潮湿处都会有墙体脱落、发霉现象；查看水管情况、洗手间的湿区排水速度等；查看家电情况，如试用空调、洗衣机，查看排水是否正常，以避免潜在的漏水纠纷。

　　2.房东在放租，尤其是向租房平台放租时，要询问对方是否会对房屋进行全屋改建，避免造成二次纠纷。若因全屋改建出现漏水情况，房东需要负担相应住户的损失。

　　3.先找到补漏点，再进行防水处理。在查看房子的漏水点时，选择正规专业的第三方鉴定公司；在对房子进行补漏的过程中，同样要选择正规的、专业的维修公司，倘若选择一些流动性较强的个体户商家，不仅影响补漏效果，收费虚高，也可能出现二次纠纷。