两代高端改善高手 小阳春正面交锋

　　近年来，广州的楼市虽然处于调整之中，但话题度却一点都不低。随着核心区优质地块的出让、开发商在产品力上的飞速迭代，楼市涌现出了一批“叫好又叫座”的顶流项目，而其中尤其以热度最高的天河与海珠两区竞争最为白热化，琶洲南TOD、保利天瑞分别拔得天河海珠热度头筹；而在即将到来的小阳春，中海大境也将与越秀观樾正面交锋。推新高潮之下，两代顶流项目“巅峰”相见，板块交锋，产品对垒，极具看点。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　区域对比：

　　多元活力VS醇熟改善

　　当前的广州楼市，选择天河还是海珠是常常被热议的话题，也是置业者经常做对比的选项。最主要的原因是其产品总价段相对接近，广州中原研究发展部数据显示，2023年广州11区之中，一手房均价最高的为海珠区95091元/平方米，紧随其后的便是天河区81027元/平方米。

　　提及广州人们常说的中心四区：越秀区供应量极小，而荔湾区当前形成连片开发的花地湾片区仍以刚需及刚改项目为主。相较之下天河与海珠不仅在区位上接近，更在新房供应的总价段上直接形成“抢客”的竞争格局，更成为改善型买家尤为关注的两大区域。

　　当然，从产品的供应上看，海珠与天河呈现出了鲜明的区分度。天河区的市场格局相对多元，以近期已经或即将亮相的项目为例，看重珠江新城概念的可以重点关注位于员村一横路的保利华创·都会天珺，而预算有限的刚需刚改置业人群也有位于吉山仓地块的华润润府中小户型作为选择。因此，上车门槛友好，依托于区域经济实力，部分片区产业还有较强想象空间，这是置业天河的优势。

　　相较之下，近年来海珠新房市场的纯改善化更为坚决，刚需刚改人群较难上车。的确，海珠东部坐拥琶洲这一价值高地，海珠中则有城央湿地的稀缺生态，而海珠西与海珠南则拥有漫长的江岸线，每个板块都具备改善产品所需要的禀赋。同时，海珠区醇熟的生活氛围也是一大优势。

　　琶洲南TOD二期

　　必杀技：稀缺地段

　　日前，记者从越秀地产获悉，琶洲南TOD二期将于3月亮相。琶洲南TOD作为过去两年的广州楼市之中表现最为亮眼的项目，其每一步的动作均吸引着市场的目光。克而瑞数据显示，在2023年中国总价千万级以上的商品住宅（统计口径：普通住宅+别墅）中，琶洲南TOD以157.67亿元的成交金额位居全国第一。从销售流速上看，琶洲南TOD作为全国唯二销售套数超过700套且总价千万级以上的豪宅，其平均每周均可卖出16套。

　　实际上，琶洲南TOD备受精英人群认可其背后的原因也并不复杂——极致稀缺的地段。琶洲的地段价值早已经成为市场的共识。作为广州比肩珠江新城的价值高地，当前其新建商品住宅的价格与珠江新城二手房尚有一定程度的倒挂，因此确定性较高。

　　若看向未来，可以预期未来板块内的供应仍将维持稀缺。据克而瑞数据统计，近三年时间，琶洲片区有且仅有4宗涉宅地块供应。而当前，琶洲·樾已清盘，琶洲南TOD一期货量已经不多，在2023年年底创下了广州楼面地价纪录的琶洲331地块体量也并不大。可见，即将入市的琶洲南TOD二期仍将手握“极致稀缺”这一长胜密码。

　　据地块公开信息显示，琶洲南TOD二期总建面约为42万平方米，不过大部分为商办、园林等，住宅占比不到20%。在产品上，二期则将延续一期的风格，以13~24层的小高层为主，主打142平方米~270平方米的大户型产品。

　　中海大境

　　必杀技：核心区六边形产品

　　如果说琶洲南TOD是海珠区的初代顶流，那么案名刚刚亮相便引发热议的中海·大境则是一出生就自带流量的“话题王”。原因是项目所处地块——上涌果树公园地块在出让环节便十分抢眼。2023年9月上旬，在经过85轮竞价后，该地块竞拍价格触达最高限价127.8973亿元，转入摇号并最终花落中海地产。同时，该地块也刷新了海珠区单一地块成交总价的纪录。

　　值得注意的是，在当时的市场背景下，上涌果树公园地块仍受到开发商的追捧，可见其价值备受认可。同处海珠区，琶洲南TOD主打的是极致的地段这一“长板”，而中海大境最大的稀缺性在于在核心城区“人无我有，人有我强”的综合实力。

　　从地段上看，中海大境位于海珠区中部，虽然不像琶洲一般居于城市塔尖，却有着醇熟的生活烟火气。商业配套方面，合生新天地、海珠区万达广场均在步行范围；交通方面，在建的广州大环线地铁11号线上涌公园站就在项目内；学校方面，项目本身配建了中小学，同时周边也有海珠区优质教育资源；生态方面，则背靠大体量的海珠湿地公园及海珠湖公园；产品方面，开发商中海地产表现一般都可圈可点。

　　因此，某种程度上，中海大境是一个没有明显“短板”的项目。在当前核心区出让地块规模往往有限的情况下，其大体量自带的成长性与内生配套，成为项目不可替代的优势。

　　保利天瑞

　　必杀技：极致产品+汇景圈层

　　在2023年广州高端改善市场上，能与琶洲南TOD“掰手腕”的项目，大概只有保利天瑞了。克而瑞数据显示，2023年下半年（截至12月11日）保利天瑞的网签金额达到37.2亿元。位居广州全市网签金额榜首。

　　日前，项目开放了其268平方米的大平层样板间。从产品的角度来看，作为保利最为高端的天字系产品，天瑞在产品打造上堪称极致。一方面，差异化的新中式风格十分出圈，从细节入手，项目完整地打造出了一套审美体系、生活方式。从全项目的户型分布看，其户型分布更为广泛，还包含了部分108~125平方米的四房产品，实用率极高。

　　圈层的吸引力则是另一亮点。天瑞项目与汇景新城仅一步之遥。众所周知，20多年前，汇景新城作为广州第一个国际住宅区登场，聚集起城市较早的一批高净值人群，近年来先后入市的汇景台、保利天瑞等，无不依托这一积淀深厚的圈层氛围。

　　从地段的角度来看，当前天河区虽然供地多，但大部分集中在东部靠近黄埔区的位置，这也使得更靠近天河区CBD的保利天瑞凸显了其稀缺性。

　　记者观察

　　顶流项目“对垒”是购房者的利好

　　顶流项目不是市场的全部，但却是市场的重要窗口。这类项目往往体量较大，同时在开发商内部的重要性极高，这也就意味着项目首开“许胜不许败”。也正是在这一逻辑之下，同时恰逢市场调整期，才有了在此前首开低于10字头的琶洲南TOD，7字头的保利天瑞。从这个意义上来说，已经拉开了阵势的越秀观樾与中海大境这两个新生代“顶流”将以怎样的营销力度“夺取”首开大捷，同时从已经形成强大市场号召力的初代“顶流”手中抢客？这对于广州的改善人群来说，绝对是一个不容错过的节点。