新兴产业带动产业园市场扩容

刘丽琴

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广州产业园物业市场整体规模较大。

近几年工业用地的供应和成交明显增加。

　　相比2023年广州经营性用地供地蓝皮书录入的10宗工业用地，2024年的39宗工业用地，供应大大增加。而这也是广州产业园区需求、投资持续增长的要求和表现。数据显示，2023年广州释放大量产业用地，产业用地成交面积超过800万平方米，再创新高。业内人士表示，未来，随着各区“十四五”产业规划的推进落实，叠加工业上楼等产业空间升级战略的实施，广州有望迎来更多优质产业园入市。同时，在本地经济高质量发展的带动下，随着战略性新兴产业的逐步壮大，广州有望引入更多优质信息技术、人工智能、生物医药、新能源企业在穗落户，本地研发生产需求将持续增长，并为本地产业园市场注入更多租赁及买卖需求。

　　文、图：广州日报全媒体记者刘丽琴

　　物流仓储去化表现突出新供应仓储物流地块占比高

　　可以看到，2023年成交的产业用地中，一类工业用地（M1）是成交主流，其次为物流仓储用地，新型产业用地如M0和M9仍是少数。可见，一类工业用地在目前政策环境下，仍然是实体产业企业拿地的首选。值得关注的是，仓储物流空置去化表现优异，2024年的产业用地新增供应中，又推出不少仓储物流功能工业用地。

　　世邦魏理仕的统计数据显示，2023年广州出让的工业用地中，共20宗地块174万平方米的建设用地面积带有仓储用途，其中63%的土地面积位于增城区，20%位于南沙区，另外12%位于花都区。增城区“东部公铁联运枢纽”有望在未来几年快速崛起为广州重要的物流仓储设施核心片区。大型跨境电商平台为配合海外拓展计划，积极在珠三角承租仓库，打造全球供应链基地。年内主要跨境电商平台在广州录得15宗，共117万平方米的高标仓库新成交及扩租。

　　第一太平戴维斯的数据则显示，2023年，广州共有六个非保税高标仓交付入市，为物流仓储市场合计带来73.5万平方米新增供应，供应总量成为近五年最高。受此推动，市场总存量同比扩张30.4%，至315.2万平方米。得益于少数知名跨境电商强劲扩张需求的推动，花都及增城新入市项目均取得较好的去化表现。因此，全市年度净吸纳量显著反弹至88.3万平方米，约达过去五年年均水平的2.5倍，平均空置率也再由2022年底接近10%的水平同比下降6.9个百分点至年底的2.6%。

　　因此，在2024年广州经营性用地供地蓝皮书中的工业用地中，仓储物流用地占比也在提升。以2024年新增的工业用地来看，主要集中在白云和花都，白云有11宗地块，花都有28宗地块。其中，有4宗新型产业用地，11宗一类工业用地，23宗可做一类物流仓储用地，1宗可兼容二类工业用地。新型产业用地，主要分布在白云区；一类工业用地，主要分布在花都区；一类物流仓储用地，则主要分布在广州白云机场综合保税区，白云、花都都有。

　　新兴产业增加值占比将达35% 改变产业园格局

　　和住宅用地相比，近几年工业用地的供应和成交明显增加。可以看到，广州产业经济持续保持高质量发展，广州经济技术开发区、广州南沙经济技术开发区等成熟产业载体近年在全国经开区综合排名、实际使用外资、进出口总额等方面始终居于前列。

　　目前来看，广州产业园物业市场整体规模较大，物业分布较为分散。第一太平戴维斯统计数据显示，天河、越秀、海珠等区域产业园项目多以写字楼物业为主导，租金水平相对较高，租金范围在人民币每平方米每月65~120元之间；黄埔、南沙、白云、花都、番禺、荔湾等区域产业园项目中研发办公、轻生产厂房等物业比例相对更高，租金水平亦随之落在较前述三区更低的区间，租金范围为人民币每平方米每月40~85元；其他区域市场规模则相对有限，租金范围为人民币每平方米每月20~60元。

　　第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，近年，广州战略性新兴产业持续稳健发展，同时投资强度在进一步加大。比如，2022年，广州战略性新兴产业增加值同比增长3.0%，至8878.66亿元。同年，战略性新兴产业增加值占GDP比重由30.5%升至30.8%。全市R&D经费支出达988.36亿元，同比增长12.1%；投资强度进一步增长至3.43%，同比提升0.31个百分点，较同期全国平均水平高0.89个百分点。这都将进一步促进广州产业园市场需求保持积极增长，产业园发展格局也将随之变化。

　　根据《广州市战略性新兴产业发展“十四五”规划》，到2025年，广州市战略性新兴产业发展水平将加速提升。战略性新兴产业增加值占GDP比重（%）将达35%，构建“3+5+X”战略性新兴产业体系，构建“一核（粤港澳大湾区数字经济高质量发展示范区）、两带（东部战略性新兴产业集聚带和南部战略性新兴产业集聚带）、三城（南沙科学城、中新知识城和广州科学城）、多节点”的广州市战略性新兴产业空间新格局。

　　业态和价值创新不断增加中心区承载力

　　此外，值得关注的是，新年伊始，武汉、合肥等城市纷纷印发了《低效用地再开发试点实施方案》。作为同纳入43个国家低效用地再开发试点城市之一的广州，去年下半年发布的调查显示，广州中心六区建设用地765平方公里中，约34%为低效用地，规模达261平方公里。1月12日，广州正式批复同意《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，专项规划提到广州将结合工业产业区块管理，优化存量产业空间布局，推动存量工业用地集聚化、园区化发展，鼓励低效产业用地、老旧厂房、村镇工业集聚区等存量资源更新改造。

　　这些都表明，中心城区的存量工业园区将得到进一步开发，而多功能的创新业态也将不断出现。业内人士表示，以工业上楼为主要形式的“低效产业用地再开发”，可以在大城市比较核心地区，增加产业空间，降低企业房租、土地负担，有利于留住低污染、有技术含量的企业。同时，在工业园区的升级中，除了增加产业用房、研发用房外，还可以增加公共配套设施、员工宿舍。这些也将会对住宅市场产生影响。一些城市，已经出现了顶级的“产业公寓”。在广州的白云区，也可以看到一些产业地块上出现配套公寓，其居住体验不亚于住宅。同时，这也会增加城市中心区的承载力，让中心区的就业机会和居住选择变得更加多元。