商业物业成大宗交易新热点

　　由于自用型企业积极出手购置办公物业，商业物业成为大宗交易中新的市场关注点。纵观去年全年，市场表现分化明显，上半年全市累计成交金额录得过去五年同期最高水平，下半年，市场情绪未能延续，全市仅录得66亿元成交，单笔成交金额较上半年有所下降。其中，写字楼物业成交总额占比虽有所下降但依然占据首位，是成交主力，而商业物业的资产成交额同比增长显著。

　　文、图/广州日报全媒体记者：刘丽琴

　　1  写字楼市场温和复苏 吸纳量由负转正

　　日前，欧莱雅进驻海珠区琶洲欢聚大厦。据悉，这一面积超2万平方米的成交，由第一太平戴维斯助力完成谈判和租赁。欢聚大厦活跃的成交状态反映的正是琶洲楼宇经济的吸引力。

　　据悉，广州甲级写字楼市场正在温和复苏中，尽管新增供应持续放量，但全年净吸纳量仍实现了由负转正。戴德梁行最新发布的数据显示，2023年全年，广州甲级写字楼市场迎来46.1万平方米新增供应，创下过去七年新高。全市甲级写字楼存量推升至649.5万平方米。尽管新增供应持续放量，得益于市场的温和复苏，全年净吸纳量实现由负转正，录得9.1万平方米。

　　在大宗交易市场，2023年主要成交项目包括复星国际中心北地块项目、城投国际金融港、润慧科技园、天河万科广场、粤海云港城公寓等。写字楼仍然是最主要的成交物业类型。从买家构成来看，自用型的企业是全年写字楼物业的成交主力。

　　从写字楼租赁市场来看，可租赁面积的持续增加推动了区域竞争，多数业主采取以价换量的策略带动全市租金继续向下波动。截至2023年四季度，全市平均租金录得每月每平方米149.7元，环比和同比均有下降。

　　2  企业迎来升级机会 贸易和零售业需求表现亮眼　　

　　从市场需求来看，充沛的甲级写字楼供应促使企业把握升级机会。一些有需求的企业结束观望，抓住议价优势完成办公空间的整合，或搬迁至更高品质的楼宇。同时，由于稳定现有优质租户成为写字楼业主关注的重点，因此年内续租的交易比例较往年有所提升。

　　从行业表现来看，受到电商平台、运营等相关企业的较大面积需求推动，贸易和零售业表现突出，2023年四季度租赁成交面积占比达到31.8%，全年占比达23%。在四季度电商企业租赁成交面积中，有超过七成位于琶洲。对此，戴德梁行广州企业服务部主管及董事梁振声表示，琶洲人工智能与数字经济试验区已汇集了阿里巴巴、唯品会、逸仙电商、美尚股份等众多商务领域的头部企业，产业集聚效应日益凸显。2023年全市贸易和零售业租赁成交面积中，琶洲占比高达74.8%，其中大部分为电商企业。

　　子市场中，珠江新城凭借地标区位和产品优势，保持其龙头地位，仍是全市选址的最大热点，全年成交面积占全市比重达到44.5%。

　　2024年，广州甲级写字楼市场预计将迎来超过70万平方米的新增供应，将主要集中在琶洲及国际金融城，分别约为55.5万平方米及16.6万平方米。包括珠江新城、体育中心及越秀商务区在内的成熟商圈短期内将维持现有存量。

　　3  商业市场上新不断，供需两端迎来历史高峰　　

　　值得关注的是，戴德梁行的监测数据显示，2023年资产成交类别占比发生了不小的变化。其中办公物业占比47%、综合体24%、酒店公寓12%、商业9%、工业8%。商业、工业的关注度大幅提升。与2022年相比，商业物业的资产成交额同比增长显著，成为市场投资关注的热点。2023年全年录得4宗商业物业成交，均来自投资型买家，投资标的涉及商业裙楼、购物中心等多种物业类型。

　　数据显示，全市2023年迎来了8个购物中心、共计64.7万平方米的新增供应，分布在天河、越秀、荔湾、南沙、黄埔等多个区域，推动广州商业版图持续扩大。在新增供应的刺激下，全市全年吸纳量攀至61.7万平方米，供需两端均录得历史新高。而未来三年，广州优质零售物业市场还将迎来120.4万平方米新增供应，除了番禺、荔湾、海珠等几个成熟商圈之外，国际金融城、南沙等新兴子市场也将迎来优质购物中心的开业。

　　展望2024年，尽管房地产相关纾困及利好政策在不断释放，但短期内部分开发商仍将出于缓解资金流动性的目的而加速对资产的处置。对此，戴德梁行华中区资本市场部主管布丽斯表示，偿债压力下资产流动性的提升将带来价格的持续松动，私人投资者有望迎来收购优质物业的机会。同时，考虑到投资者对投资回报率的要求有所提高，短期内资本化率预计将进一步提升。