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广州日报讯 （全媒体记者龙乐乐）“到处都在说二手房市场回暖，家人也催买房了。可是，现在真的是入场时机了吗？”刚在广州安顿下来的郑先生面临着首次置业，表示有些看不清楚未来房产的走势。对此，业内人士表示，当下市场已位于底部区域，首付比例、贷款利率也较友好，对于刚需群体而言置业窗口正在打开。同时，随着一批优质小面积刚需产品入市，广州主城区上车门槛已降到300万元以下，有一定的安全边际。
二手成交回暖 市场现底部迹象
日前，广州市房地产中介行业协会公布11月份二手房成交数据。数据显示，广州的二手交易实现四连涨，继今年小阳春之后再度突破一万套。据中介业内人士透露，6000套被视作广州二手楼市场的“荣枯线”，而超过10000套则意味着市场成交已经较为活跃。合富研究院高级分析师梁燕明将二手房网签量拆解至周均数据的波动后指出，剔除“十一”黄金周新房市场分流的影响，近半年来广州二手住宅网签量每次回调，其底部都在变高。“从11月的情况来看，周成交最低也有近2300套，市场活跃度是实打实提升了。”梁燕明说道。
议价空间大 综合性价比高
除了成交回暖之外，当下的市场中“以价换量”的特点较为明显。以二手房为例，合富研究院数据显示当前广州二手住宅让价空间已重回7%以上水平，处于较高区间。
对于许多人担心的此时上车，是否会“抄底半山腰”，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受记者采访时表示，此时上车难说“精准抄底”，但可以说目前整个市场处于底部区域。尤其是刚需群体，还需要综合考虑居住需求、首付比例和贷款利率，是不错的置业时机。
梁燕明则从二手成交的特点指出，真正的“笋盘”成交周期都非常快，甚至放出当天成交。“这表示买房者有能力识别房产的真正价值，当前市场是理性的。”她建议，刚需置业者可多多关注置换需求释放之下，业主为快速成交放出的让价盘。
300万元区间主城产品集中入市
从供给端来看，当前新房市场为刚需群体提供了较好的置业标的。在核心城区，由于供地结构、市场竞争等多重因素的影响，花地湾板块出现多个主打小面积低总价段的刚需项目，例如中海浣花里、保利和颂等，将上车广州核心城区的门槛降至300万元以下。值得一提的是，由于近年来开发商产品力大幅提升，所谓的“小面积”产品，也已经可以实现三房的居住尺度，性价比及安全边际都较高。而在近郊区域，随着今年主流的“配套先行”开发策略，优质社区的市政及生活配套也已十分完善。
提醒
谨慎选择远郊房产及老城区早期小户型
市场氛围回暖，“对刚需来说可以不马上买，但可以开始多看看楼了。”肖文晓提醒，在城市化高速发展的阶段，即使远郊区域也可以“吃”到规划红利，但未来这套逻辑的约束条件将越来越多。“对于年轻的刚需群体来说，当前市场整体性价比较高，但建议规避短期内难以落地的远郊区域。”
在二手房的标的选择方面，梁燕明则指出除了远郊次新房之外，位于老城区的早期小户型产品也应该谨慎选择，“在新房基本三房起步的情况下，老城区小面积产品若不携带顶尖的教育资源将很难流通。”
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