购房人“断供” 开发商能否解除合同？

　　11月9日，广东省高级人民法院发布一批房屋买卖合同纠纷典型案例。案例涉及商品房预售、二手房交易两种主要合同类型，涵盖了销售广告、出卖人告知义务、商品房交付标准、贷款未获批准、虚假交易、违法搭建等多个热点问题，保障民生权益、鼓励诚实守信、构建良性交易秩序，体现了广东法院充分发挥审判职能作用，不断加大房地产交易司法治理力度，为营造法治化营商环境提供服务保障的司法实践。

　　文/广州日报全媒体记者章程 通讯员粤法宣

　　今年1月-10月，全省法院共新收一审房屋买卖合同纠纷案件26441件，同比下降20.14%；诉前调解有关纠纷58206件；审结案件24168件，其中5911件调解或撤诉，调撤率近四分之一。

　　父母名为买卖实为赠与房产给孩子 事后要求支付房款被驳回

　　2011年，杨某甲、刘某与儿子杨某乙、杨某丙签订房屋买卖合同，将二人共有的两处房产转让并过户至儿子杨某乙、杨某丙名下。2021年，杨某甲因生意失败资金周转困难，多次向儿子杨某乙、杨某丙索要购房款遭拒，遂起诉至法院，要求杨某乙、杨某丙按照当时合同约定的房屋转让价支付购房款共计240多万元，并还本付息。

　　中山市第一人民法院经审理认为，本案的房屋转让虽然名为买卖，但实为赠与：第一，合同仅简单约定了房地产的基本情况及价格，与正常的房屋交易不符；第二，杨某甲之前从未向杨某乙、杨某丙主张过支付购房款；第三，刘某作为涉案房屋的原共有人当庭陈述签订房屋买卖合同是为了减少税费，实际是二人共同赠与杨某乙、杨某丙。因此，本案双方是以虚假的房地产买卖合同隐藏真实的赠与合同，赠与合同合法有效。现涉案房地产已过户至被告名下，赠与行为已履行完毕。故杨某甲现起诉请求支付购房款理据不足，不予支持。

　　购房人“断供” 法院判开发商可解除预售合同

　　2014年3月18日，某房地产公司与金某签订《商品房买卖合同》约定，如金某不按期偿还银行贷款，导致银行要求该房地产公司承担担保责任的，该房地产公司有权解除合同，金某承担违约责任。某房地产公司、金某与某银行于同年同月签订《个人购房借款合同》，约定某房地产公司对金某的按揭贷款承担阶段性保证责任。

　　2015年7月30日，某银行向某房地产公司发出还款通知，载明因金某欠付贷款本息，某房地产公司应承担连带保证责任，为此某房地产公司向银行偿还了部分贷款。

　　某银行曾以借款合同纠纷起诉金某，要求解除《个人购房借款合同》，法院生效判决确认解除合同、金某承担还款责任，某房地产公司承担连带清偿责任，并有权向金某追偿。后某房地产公司诉至法院，请求解除商品房预售合同，金某承担相应违约责任。

　　广州市中级人民法院经审理认为，约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。生效判决已认定某房地产公司对贷款本息等承担连带清偿责任，某银行已申请强制执行。某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。案涉房屋总价较高，合同约定违约金为房屋总价的20%，显属过高，金某也对此提出抗辩，综合考虑合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等多重因素，根据公平原则酌情调整违约金按总房款的5%计算。

　　出卖人隐瞒房屋违建情况 买受人撤销购房合同获支持

　　谭某甲、谭某乙名下的房产建筑面积133.4995平方米，包含三楼全层及四楼部分面积。谭某甲、谭某乙于2020年在四楼天台搭设光伏发电系统，并自行围闭建设玻璃房。王某于2021年10月与谭某甲、谭某乙的委托代理人黄某签订房屋买卖合同，交易房屋面积133.4995平方米，同时约定赠送光伏发电系统及围闭的铝合金窗。

　　涉案房屋于2021年10月28日登记到王某名下。次日，黄某通知王某四楼围闭的玻璃窗已拆除。王某认为谭某甲、谭某乙、黄某故意隐瞒重大违法事实，构成欺诈，要求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。

　　本案中，谭某甲、谭某乙在四楼光伏系统下围闭玻璃房并予以展示，对房屋价格和买卖合同的订立有重大影响。谭某甲、谭某乙作为出卖方，理应清楚玻璃房是否合法搭建，并应如实主动告知王某，但实际上却隐瞒此事，导致王某认为玻璃房为合法建设，继而签订买卖合同。可以认定存在欺诈行为，合同应予撤销。而王某事前没有对玻璃房情况充分核实，也应自行承担部分责任。