重点功能区板块成置业“安全牌”

　　当城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”时代，核心区土地减少、存量资产改造需求的产生，城市更新便成为推动城市发展的重要手段。与此相对应，基于高速城市化背景之下的置业逻辑也正在发生改变。

　　日前，《广州市城市更新专项规划（2021~2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021~2035年）》（下称“《专项规划》”）审议通过。其中，明确指出期内广州拟推进291个改造项目，并根据不同的时间节点明确了项目推进的时序安排。以近期节点来看，重点功能片区与核心板块将是未来兼具确定性与成长性的置业选择。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　核心城区连片更新夯实价值基础 外围区域点状更新需精选板块

　　置业为何要关注城中村改造？易居研究院研究总监严跃进表示，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有好的导向。这也就意味着，城中村改造，不仅关系着土地的价值，更关系着居住的体验。无论从哪一个角度说，都对置业决策影响深远。

　　刚刚发布的《专项规划》明确规定了广州城中村改造的时间节点及优先目标。其中，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目，并且按照2025年、2027年、2030年和2035年这四个年度时间节点明确了项目推进的时序安排。

　　从置业来看，显然应该更为关注相对近期的节点，这将直接关系到市场的供需关系以及未来该片区的城市面貌。根据《专项规划》，在2025年和2027年这两个节点，将重点分步推进已批在建、已批未建项目、涉及“十四五”重点项目、活力创新轴、重点功能片区启动区、综合交通枢纽、重要民生改善及促进历史文化保护的项目。

　　从相关部门公布的《广州市城市更新落实城市发展战略规划实施策略图》来看，未来城市更新的重点区域主要集中在中心城区核心区及中心城区。值得注意的是，主城区的存量用地集聚程度明显更高，尤其是白云、荔湾、海珠、天河等呈现出较为明显的连片更新，例如海珠区的中部及南部片区、天河区的国际金融城及智谷片区等。相较之下，外围区域则仍然以点状的更新项目为主。

　　可以看出，随着城市更新的推进，整体上中心城区的宜居程度提高，楼市的基本面也将进一步夯实。相较之下，外围区域的置业则需要精选有较强规划支撑的板块。

　　片区扫描

　　改善群体可关注海珠与天河的重点功能区

　　在这一轮的地产周期之中，随着外围区域的市场调整，叠加改善需求的充分释放，“核心地段”的概念深入人心。由于配套完善，核心城区大部分板块的价值基础较为牢固。不过，城市面貌较为老旧、产业及人口缺乏想象力等问题，也在一定程度上削弱了许多核心区板块的吸引力。

　　对于这一类区域，城市更新将极大地释放板块潜力，尤其应关注《专项规划》中提到的“重点功能区”。以海珠区为例，作为“十四五”重点项目的康鹭片区将作为重点系统推进，计划全年完成该片区20万平方米的拆违目标，做好中大纺织商圈产业谋划，完成红棉中大门等龙头市场改造等。此外，沥滘、新市头、石溪、赤沙、五凤（沙溪、泰宁、五村）等项目，分别瞄准新中轴南段、琶洲经开区、中大等重点功能区。届时，整个海珠中部和南部片区的面貌与产业都将得到明显提升。

　　海珠区近两年来一直是广州核心四区一手供应的主力，目前均价位于全市第一，是改善群体置业的重点关注区域。其中，海珠中部及南部片区由于具备湿地公园、珠江后航道等生态资源优势，更是受到追捧。今年下半年，海珠区出让的上涌果树公园、东方红印刷厂地块就分别位于这两个片区，极大地受到康鹭、石溪城中村改造的利好影响。

　　而另一个核心城区改善群体的主要置业选择天河区，则将主要关注金融城及天河智慧城这两个重点功能片区，推进石东村、棠下村等城中村改造。其中，天河智慧城周边的正是当前主城区东部一手供应充足、竞争激烈的片区，不少网红持销盘珠江花城、保利天汇等均位于这一片区，未来还将有华润润府、越秀世界大观项目等入市。

　　值得一提的是，城中村改造本就有着难度大、周期长的特点，主城区城中村改造更是如此。广州此前更是划定了四个市重点片区，包括广州新中轴（海珠）、罗冲围、环五山创新策源区及广州火车站，推进城中村改造新模式试点，目标主城的改善置业群体可重点关注。

　　老黄埔片区启动“加速” 承接珠江新城金融城需求

　　伴随着广州打造国际消费中心城市的进程，宣布打造五个世界级地标商圈，分别是：天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲。其中，天河路-珠江新城与长隆-万博商圈皆已经成为城市封面级商圈，广州塔-琶洲及白鹅潭也进展迅速。

　　近期，位于老黄埔片区，尤其是黄埔湾商圈周边的多个旧改项目均传来新动态。其中，鱼珠城改项目稳步推进，9月底回迁安置进入摇珠选房阶段，有消息称融资区产品将有望在明年亮相。同样位于鱼珠的下沙珠江村城中村改造项目进度也明显加快，于8月份宣布牵手中交第四航务工程局有限公司。从目前进度来看，将有望于2027年一季度进行第一期复建住宅回迁。此外，位于庙头的庙头村旧改项目也于日前举行了首开区开工活动。

　　诸多迹象显示，老黄埔板块的旧改已经开始按下加速键，城市面貌、商业氛围与楼市供给都有望迎来提升。从当前板块内的一手供应来看，鱼珠概念板块相对稀缺，城市之光已经进入收官阶段。较远一些的庙头、夏园则有星航TOD、万科黄埔新城等项目。随着5号线延长线的开通，老黄埔与珠江新城、金融城等核心板块的联系将更紧密。

　　活力创新轴受重视 刚需群体视通勤动线选择

　　对于较为关注外围区域的置业者而言，则可以重点关注“活力创新轴”这一概念。根据《实施策略图》，这一轴线以南沙科学城和广州中新知识城为极点，区域内链接起了广州科学城、国际创新城、琶洲、莲花湾节点。实际上，这条轴线与《广州科技“十四五”》之中所提出的广州科技创新轴重合度较高。因此，广州未来科创产业的空间格局，很有可能将以上述节点为产业高地，有着较强的刚性置业需求。

　　换言之，虽然并不在广州的核心四区范围之内，但由于板块内有足够的内生置业需求，板块价值基础较好。在这条轴线之上，最值得关注的则是科学城与国际创新城板块，这两个板块与主城区的物理距离决定了其有承接主城外溢需求的能力，同时分别接近天河智谷与智慧城以及琶洲这两大产业区，通勤较为便利。相较之下，莲花湾、中新知识城等板块由于与广州市区距离较远，主要仍以片区内置业为主，价值天花板相对受限。

　　市场影响

　　一面引导需求一面带来竞争

　　当城市面貌发生改善，城市价值逐步提升的同时，对置业者而言又应该关注些什么呢？“旧村改造的进度，由此释放出的需求以及融资项目入市造成的供应冲击，都是我们需要重点关注的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，数量和体量皆庞大的旧村改造对于楼市的供需两端都将产生一定的扰动，这一影响是长期而复杂。

　　对此，业内专家李茂喆分析，在供应量的维度上,随着改造的进行会释放出一批因改造而产生的购房、租房需求，从而促进市场成交；但另一方面随着融资项目的入市，会明显提高市场的供应，从而导致周边项目竞争压力加大。而在价格的维度上，旧改项目由于体量庞大需要快速去化、成本控制使得利润空间弹性较大等因素促使项目入市时价格相对较低，或对周边项目形成冲击，但另一方面旧改的推进也有利于改善城市面貌，对周边项目价值、景观提升有帮助。

　　肖文晓还指出，推进旧村改造是提升城市面貌与竞争力的重要手段，在此过程中，如何通过有序、分批的推进节奏来维持整个市场的平稳，需要开发商和相关部门的共同努力。

　　除此之外，正在广州市核心区试点的国企做地及探索之中的房票安置政策将对市场带来的影响也值得关注。多位业内人士均表示，此举将定向引导购房需求，整体将有助于楼市去库存。

　　至2035年推进约155平方公里城中村改造

　　2021年~2025年

　　已批在建、已批未建的城中村改造项目，涉及“十四五”重点项目、活力创新轴、重点功能片区启动区、综合交通枢纽、重要民生改善以及促进历史文化保护的项目；

　　2026~2027年

　　活力创新轴、重点功能片区启动区、综合交通枢纽、重要民生改善以及促进历史文化保护的项目；

　　2028~2030年

　　涉及南沙新区、东部中心、北部增长极、国家知识中心城、狮子洋增长极、从化绿色发展示范区、广佛高质量发展融合试验区、重点功能片区、重大基础设施等重点地区的城中村改造项目；

　　2031~2035年

　　涉及周边城区民生改善的城中村改造项目。