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小区外墙皮脱落问题广受街坊关注。今年70岁的叶伯是海珠区某小区的一位业主，他介绍，多年前该小区就陆续出现墙体渗漏、墙皮脱落等情况，但由于房屋建筑已过保修期，加上小区住户意见难统一等因素，该问题一直得不到“根治”；今年4月，由社工组织牵头，找到施工方并制定了修缮方案和报价，近期该小区的外墙翻修工作终于启动。
社工组织表示，叶伯所在社区的外墙维修成功启动，为广州更多老旧小区微改造提供了借鉴，接下来社工组织将牵头培育居民通过协商自治解决旧楼维修问题，并将经验推广到更多小区。那么，困扰该小区多年的外墙翻修问题究竟是如何加速解决的？近日，记者进行了实地走访。
文、图/广州日报全媒体记者 肖欢欢 实习生 祝明月
外墙皮脱落后“小修小补” 住户们不愿再“提心吊胆”
在海珠区的一栋小区居民楼外墙处，记者见到有部分红色的砖墙裸露在外，还有部分外墙用水泥或白灰进行了粉刷。
叶伯介绍，这栋楼大约建于20世纪80年代，楼龄已经有40多年了，一共7层，每层6户，共有42户、100多位居民居住其中。“大约20年前开始，外墙皮便开始出现斑驳脱落，这些外墙用的是一片一片的水泥灰和砖石组合体，每片大约长1.5米，宽约1米，一片大约有300斤重，在十多年前，该楼栋5楼就曾有一块外墙皮脱落，将一位路人的腿部砸伤。“外墙皮脱落始终是一大安全隐患。”叶伯记得，当时这起意外发生后，大家请来外面的装修公司将掉落的一块外墙皮补了上去，并将外墙刷上了白灰。
在此后十多年里，外墙皮脱落问题依然断断续续地困扰着该小区住户。“每年外墙一遇到回南天就会‘掉渣’，有粉末状的墙体从上面掉下，小区的热心住户就拿一条绳子将楼下掉渣的区域围起来提醒路人。”到今年4月，5楼的外墙皮再度出现脱落，险些将路过的一辆汽车砸坏，热心的居民只好在周围拉上了“警戒线”，并在容易脱落的墙体外面拉上了防护网。
“但拉警戒线和防护网，并不能从根本上解决外墙皮脱落的问题，不能再这样提心吊胆下去了。”叶伯对这栋楼很有感情，他决定帮街坊们解决外墙皮脱落的问题。
社工当“吹哨人” 牵头制定维修方案并寻求街道支持
“老旧小区维修，最难的就是找到牵头的人。”叶伯感慨道。
海珠区启创社工中心资深社工林琳看到叶伯为此事跑前跑后，就想帮帮他。“外墙皮脱落问题已经影响到小区居民的安全，再不修缮恐怕会出大问题。”林琳随后召集该小区居民召开会议，会上大伙对外墙皮脱落问题畅所欲言。
为了让修缮方案得到大多数住户的支持。社工找来专业的建筑装修公司对该小区房屋进行了检查，检查发现，该小区最早作为单位自建房，楼龄较久，外墙空鼓、漏水、脱落风险较大，须尽快进行修缮。按照简易维修方案，只对出现脱落的外墙进行维修，工程造价11.8万元，每户居民按面积大小需分摊2100元~3100元；如果对脱落外墙进行深度维修，工程造价31万元，每户居民需分摊5600元~8300元；而如果要对整栋旧楼进行全面维修，工程造价大约100万元，每户居民需分摊2万~3万元。
社工的介入让该小区外墙翻修跑出了“加速度”，当天，叶伯就在小区群里发起方案接龙，其中的深度维修方案得到了多数居民赞同；与此同时，社工组织还与街道沟通，争取资金支持。
林琳介绍，为提高居民生活质量，该小区所在街道今年4月启动了社区治理“微创投”专项计划，通过设置项目资助让居民得到资金支持，带动社区居民自己解决身边的“微”事项。社工接到咨询后主动约叶伯见面，为申报主体提供项目申请流程答疑、链接供应商资源等服务。最终，社工为该小区居民争取到1万元补助资金。
从“不可行”中找“可行” 5个月奔波协商 破解外墙维修“痛点”
对一个没有物业公司和物业维修资金的小区来说，外墙修缮有多难？这些年为了解决小区外墙皮脱落问题，热心奔走的叶伯没少被误解，甚至有人说他是“多管闲事”；但这一次，在社工的支持下，叶伯联合小区3位热心住户成立了小区外墙改造项目协调小组。包括问题反映、矛盾调解、方案落地等诸多事项在内，该协调小组通过每日上门沟通、每周开协商会议，持续推动这一项目的进行。
叶伯坦言，外墙修缮最难的就是住户意见统一。“小区住户中外墙面积最大的是01房和06房，02房和05房其次，03房和04房的外墙面积较小，有些住户的房子几乎不挨着外墙，就会觉得外墙改造和自家无关，一听说外墙维修需要分摊5000多元，就打了退堂鼓。”
林琳随后找来律师，向该小区住户进行了科普。律师告诉大家，民法典第一千二百五十三条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。“也就是说，即便自己的房间没有毗邻外墙，但只要小区外墙皮脱落砸伤人，所有的小区住户都要承担赔偿责任，因此一些住户才打消了不愿出钱的念头。”
更大的难点还在后面。由于在外墙改造中可能要对部分住户已经封好的阳台玻璃进行拆除，对这些住户的采光也会有影响，因此有的住户不同意改造，外墙修缮方案陷入停滞。林琳只好彻夜思索对策。“我们和施工方协商，在外墙翻修时能不能离他们的阳台窗户远一点，隔开10厘米左右，这样就不需要拆除玻璃。”
叶伯随后就这一方案和住户们上门协商。晚上9时，趁着所有住户都下班了，叶伯爬楼梯挨家挨户和他们协商，正是他这股认真的劲头和细致诚恳的沟通态度，让不少相关住户的态度发生了转变，最终同意启动外墙修缮。
整整5个月里，社工和小区住户们围绕外墙施工中存在的难点、痛点开展各类专题性的“小区议事”，最终从各种“不可行”中找出了一条可行的解决之道。
社工牵线、居民自管 已助多个小区解决外墙维修问题
“这不是我们牵头解决的第一例外墙维修问题了。”林琳告诉记者，今年至今该社工团队已经协助过多个小区解决此类问题。
海珠区某小区的楼龄已有37年，楼顶外墙皮在风吹雨淋之后变得脆弱，瓷片连着水泥不时掉落。“以前我们找过施工队来报价，高昂的维修费用把业主们都劝退了。但脱落的外墙皮就像‘定时炸弹’，一旦砸伤人，全体住户都要担责。”楼长兰姐说。
据介绍，该小区有一群由热心街坊组成的楼宇管理委员会，负责牵头解决楼栋的大小事务。其中楼长兰姐已经有18年的楼栋管理经验。为了推动外墙修缮工作的开展，楼宇管理委员会迅速进行了分工：其中3名成员是在这里住了30年以上的“资深住户”，和楼栋居民非常熟络，负责沟通协调工作；年轻的在职人士陈生熟悉法律条文，负责与工程队对接和拟定合同；兰姐退休后时间充裕，则负责更多的“跑腿”工作。“虽然辛苦，但能够为大楼出一份力很开心，多亏社工为我们牵线和提供指引。”兰姐说。
在社工的指引下，兰姐和小区住户们走访了多个供应商，商量出一个大家都同意的方案：使用1.2毫米厚度的304不锈钢来将外墙包裹，并用螺丝固定，避免碎石掉落砸到路人。
为了帮兰姐完成申请社区资助的工作，社工向其介绍了报名要求、流程以及资助比例，协助其填写相应的表格。今年4月，在社工的帮助下，兰姐所在小区成功申请到项目总经费的30%，共3975元资金，其余为住户自筹。
在获得资助后，社工也多次到现场了解施工进度与情况，记录改造前后的变化。为了监督工程质量，兰姐和社工还曾通过消防梯爬上楼顶现场监督施工进度、质量等细节。如今，困扰住户们多年的外墙皮脱落问题终于得到解决。
“社工除了当‘吹哨人’，还积极动员社区居民进行自治、自管，引导他们运用议事协商的方式解决老旧小区的各种改造难题。”林琳说。
探索居民自治解决问题将把经验推广到更多小区
林琳介绍，一些老旧小区一旦需要改造或修建便民设施，往往要面临以下几个问题：第一，没有物业管理公司或业主委员会牵头。一栋楼的住户互不认识，即便是小问题，因为没人牵头，很难把居民都发动起来。第二，缺乏资金。不少小区在当年建设时没有物业维修资金，而街道和居委会也没有这方面的专项资金供小区居民进行外墙修缮。第三，缺乏有公信力的机构提供修缮方案和资金筹集方案。“如果是某个社区居民提供的修缮方案，即便是找到外面的专业公司，其他住户对这个方案还是存在疑虑；但如果有相关部门或社工组织作为独立的第三方提供方案，效果就不一样了。”林琳说。
“叶伯所在小区的外墙维修成功启动，具有很强的代表性。”林琳说，该小区的外墙修缮启动为市内更多老旧小区的微改造提供了借鉴。为此，海珠区民政局联合广州启创社工开启了“海珠区社区专干社区治理能力提升计划”，培育社区干部运用议事协商的方式，培育居民自治解决老旧小区的管理、维护问题。
近期，社工们先从江南中街道起步，陆续向社区居民们征集关于小区外墙脱落需要修缮方面的线索，反响非常热烈。“过去这1个月我们已经接到了20多例这样的求助线索，不少社区居民都希望我们能为他们提供指引，协调解决小区外墙脱落的问题。”林琳说，社工们会组织近期牵头对相关小区的外墙脱落类安全隐患进行筛查、摸排，将收集到的线索进行汇集整理，并联合有关部门，发动社区居民运用议事协商的方式，对发现的问题逐步推动解决。
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