●推进城中村改造

　　城中村改造，牵动着社会民生，影响着经济发展，更关乎超大城市发展方式的转变。今年4月28日，中共中央政治局会议强调，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。

　　时代的命题，广州也必须答题！如何稳步推动面积占广州1/10，常住人口占全市35.8%的城中村改造，是广州当前面对的重大课题。

　　如何破解城中村土地征拆中遇到的难题？怎样让改造相关主体更好地参与到城中村改造中来？广州又该如何在城中村改造的同时，给未来发展留下充足的发展空间？怀揣着这些问题，我们“跳出广州看广州”，跨越千里探访青岛、南京、厦门等城市，对话专家求计问策。在一个个城中村改造案例和专家的观点分享中，我们试图探索城中村改造中共通的经验，为广州稳步推进城中村改造取经献策。

　　本版统稿/贾政、徐梅花  文/广州日报全媒体记者徐梅花、吴一钒、贾政、陈庆辉  图/广州日报全媒体记者曹景荣、李波、高鹤涛（署名除外）

　　政府应该考虑未来的发展趋势，让新技术来赋能旧城改造。

　　从改革开放开始到现在，我国的城镇化率由当年的17.9%达到目前的65%，尤其是二十世纪末，我们完成了城镇化的快速扩张，城市建设大面积铺开，随之而来产生了诸多城中村问题。

　　当城市形态改变后，更要考虑好城中村居民的生计问题，创新补偿路径，设置多种模式供选择，例如青岛对张村河片区村民的安置，用按需“点单”的方式就不错。除了补助等额面积的住房，也可适当增加分得房屋的比例。对于一些家庭人口较多，可按照成本价格、优惠价格进行购买。在保证村民自己有住房的同时，还能有一些经营出租的面积。此外，要加快村中集体经济与商贸经济融合，让村民获得股权，引导村民由“出租经济”向实体经济转变，从而增加收益。把村民安置好了，一切才能顺利推进。

　　在经济和城镇化发展过程中，不少城市的城中村往往会和一些专业产业市场息息相关。比如，广州海珠区中大布匹市场及周边城中村小工厂聚集，这种比较复杂的产业城中村模式，需要加快引导升级转型。但升级转型也不一定是完全搬离，可以参考北京秀水街案例。当年那里也是一片鱼龙混杂的路边摊，改造后进行了动线优化和业态调整，将产业安置到商业综合体中，并导入一些其他产业，从而带动了整个片区的发展。

　　因此，像广州海珠区中大布匹市场及周边城中村的改造，前期一定要做好规划、合理布局、统筹用好用地。除了安置房，商业综合体最好也能将这些商户考虑进去，尽量让他们入户，推进业态转型。也可以引入电子商务，建立线上平台，通过数字化转型，促进实体经济形态和虚拟经济形态的结合。

　　对于城中村改造，我更担忧的是“一张图纸建到底”的问题，这样下去，城市很快又会变成钢筋水泥的森林。可能在几十年后，很多我们现在住的房子也将面临改造的问题，但是现在的楼已经很高了，不可能再用传统的方式进行改造。

　　成都双流区彭镇新安社区试点建设的“第四代建筑”是一个理想的案例。改造中，通过新技术把绿植、甚至蔬菜水果都植入到楼宇中，把住宅和水果蔬菜的生产融为一体，甚至将楼宇变成一个综合体。这样的改造不再是单纯的城中村改造，更可以改变城市的景观。

　　因此，在改造之前，政府就应该考虑未来的发展趋势，让新技术来赋能旧城的改造，利用新技术建设新型建筑，让楼宇成为生态经济综合体。在这一点上，广州可以利用城中村改造建设的契机，先试先行，打造一个未来城市的样板。

　　他山之玉

　　青岛张村河片区

　　最大限度让利于民 村民按需“点单”

　　作为青岛“最大的城中村”，张村河片区的改造曾经“停摆”了十几年之久，却在最近两年迅速推进，12个城中村已有11个村完成了拆迁、最早的一批安置房提前7个月封顶……跑出了城市更新的“崂山速度”。

　　在改造前，面对很多历史遗留难题和现实纠纷，基层工作人员及时把矛盾纠纷化解在第一线。在制定政策时，崂山区坚持最大限度让利于民，提高临时过渡费标准、安置房最优户型、完善社区周边配套……真正实现让村民按需“点单”。

　　为了让村民们能够“住得放心”，崂山区针对安置项目出台建设标准，要求各个项目参建单位对标“样板”找差距。记者在崂山区刘家下庄提前封顶的安置房内看到，墙体上布满了各种参数，非常细致。此外，经过选举、推荐，社区还成立村民监督小组，参与项目建设监督，成员有的懂水电、有的懂施工。张大爷就是刘家下庄的监督员，他每天都会和组员轮值，不定时进入施工现场检查，他最关注的就是施工材料，“不合格的就直接退货，绝对不能进场用到工地上。”

　　而作为崂山区的母亲河，张村河早年因为周边社区的随意排污、垃圾乱扔等问题日渐脏乱。要提升张村河片区的品质，必须河道治理先行。在前期规划中，崂山区把生态文明理念融入河道景观设计，打造“三区三轴一园多节点”的景观空间布局。崂山区国土空间规划服务中心主任任永胜介绍，未来张村河两岸将打造宽度为50到100米的生态绿色休闲文化景观长廊，形成崂山区城市中的一条“绿腰带”，提升居民居住品质。

　　房子拆了，乡愁何处安放？崂山区档案馆通过高清影像记录村庄一草一木的变迁，并且走街串巷收集各种老物件。崂山区档案馆馆长张青海说，未来他们将用这些物件建立崂山民俗文化展览馆，为村民保留原汁原味的张村河记忆。

　　成立村民监督小组 反馈百姓意见

　　崂山区中韩街道办事处副主任刘梦捷：

　　拆迁的事，不把工作做到老百姓心里是做不动的。在张村河片区拆迁之前，我们就对各个社区的宅基地进行了逐一分析，收集基础档案，也解决了一些宅基地的争议，把每一户的情况都要弄明白，然后才能推动拆迁的启动。

　　拆迁过程中，我们也从街道抽调专门的干部配合社区干部去入户讲解政策，把政策好在哪里给老百姓讲清楚。有了好的政策，我们坚持“一个标准立到底、一把尺子量到底、一套班子干到底、一张蓝图绘到底”，保证全过程的公开公正，一视同仁。对于少部分钉子户，我们的经验是通过司法程序去解决，走的是以社区为主体推进集体土地回收的程序，没有对任何人开政策的“口子”。

　　安置房建设过程中，我们也通过村民监督小组的渠道，第一时间反馈建设中老百姓关心的事情，把老百姓的意见带回来。有些地方他们觉得可以优化，在符合技术条件的情况下，都是可以考虑的。以前，从拆迁到回迁8年都算快的，在我们的这个模式下，从拆迁到回迁，大概3年左右的时间就可以完成，老百姓的生活当然就更有盼头。

　　南京石榴新村

　　政府居民一起掏钱 就地翻建城中村

　　石榴新村位于南京新街口商业区附近，是南京为数不多的成片棚户区。2020年，石榴新村成为南京市首个城市更新试点项目，改变了“老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作”的老城拆迁模式，以危房消险为突破口，由政府和居民一起商量着办，一起掏钱就地翻建石榴“新”村。

　　自2000年以来，石榴新村曾有几次征地拆迁，均因投资总额过大而没有了下文。“采用传统方式整体拆迁不仅投入巨大，还面临很多拆迁带来的问题，留下很多后遗症。”南京市秦淮区更新办综合计划组组长童承江介绍，项目改变了传统的征收方式，以原地重建、回迁安置为主，提供了异地置换、货币回购和优先购买原地商用房屋等多种方案。

　　这样的城市更新方式，石榴新村还是第一个“吃螃蟹”的。居民对“新概念”表示不理解，对需要承担的费用很抗拒。对此，项目团队第一时间组建现场指挥部，抽调各类人才组成工作组；现场成立城市更新（安全消险）改造委员会，成员包括居民代表、律师、项目组工作人员、社区工作者等，成立的各个小组多次实地走访并专题调度，政策的解读、面临的问题，工作组都和居民商量着办。

　　为了制定出让居民满意的方案，项目组先后进行了6轮征询。最终在签约期里，附生效条件的协议签约率达到了97%。童承江说，在实际操作中，更新办也在不断总结着经验。通过“一事一议”的方式形成纪要和解决办法，将高频问题的解决方法固化为具体方法，将居民乐于接受的沟通方式作为工作规范……

　　新房设计“一户一方案”

　　项目负责人、越城集团副总经理陶莹：

　　为降低成本并改善居民生活，项目采取原地安置方式，经过多轮沟通和协商，顺利实施。经过测算，采用原地安置方案，居民只需承担建安成本的40%。政府还需投入周边道路和配套设施建设，但相比传统征收模式成本大幅降低。

　　石榴新村更新项目是南京市首个城市更新试点项目和首个城市更新危房安全消险试点项目，既没有经验，也没有先例。方案设计师不是只坐在办公室里画图，而是跟着居民的工作组到每家每户走访，根据每户家庭的情况来设计不同的方案。螺蛳壳里做道场，在不大于原面积的情况下，在有限的空间里尽量考虑到居民个性化的需求。每一次设计方案出来，都会组织居民开议事会，最终新房设计方案经过70多轮反复修改，实现了“一户一方案”。我们始终坚持要让居民满意，最后的签约阶段才有了城市更新的“秦淮速度”。

　　厦门湖里区后浦社

　　分类点状征收房屋 为改造腾挪空间

　　厦门湖里区的后浦社曾经是一个典型的闽南城中村，身处寸土寸金的厦门岛内，一度以狭窄的巷道、拥挤的握手楼著称。

　　2021年11月，厦门市成为住建部首批城市更新试点城市。2022年，《厦门市实施城市更新行动的指导意见》提出，到2023年打造一批体现厦门特色、代表厦门水平的城市更新试点项目。借着政策的东风，2022年6月，这个位于特区发祥地湖里的城中村启动改造，不到一年，占地7.6万平方米的区域原地蝶变，由“城中村”变“城中景”。

　　城中村改造第一步，就是在狭窄的城中村中腾挪足够的空间，后浦社优先从城中村房屋“点状征收”入手。湖里区建设局相关负责人介绍，在相关职能部门的牵头下，湖里街道对后浦社危房、50年以上房屋、多层自建房、经营性自建房进行风险监测，对可以腾退空间进行仔细梳理和测绘摸底、登记造册，并以打通路网、释放空间为目的，对相关建筑进行拆除。通过这种方式，后浦社共拆除违建房屋88栋，征收3400平方米的土地，为后浦社改造腾挪了足够的空间。

　　安全，也是城中村绕不开的问题。后浦社也探索出一套行之有效的智慧管理模式。为了增强居民安全感，后浦引入了智慧化管理——一根看似普通的灯杆，可以一次性实现求助报警、环境传感器、5G微基站、社区广播等功能。村子中央建起了城中村“智慧大脑”，智能大屏链接智慧灯杆等“岗哨”，实时更新流动人口、户籍人口、危房等数据，工作人员可以动态监测各种信息。

　　如今，步入后浦社城中村，看到的是另一番智慧升级、社区共治的景致。抬头见天，出门即景，口袋公园成为近在咫尺的绿意，曾经在头顶杂乱纷飞的电线深埋地下，“15分钟便民生活圈”正在成型。改造后的后浦社不仅给居民带来了美丽的居住环境，也为城市增添了一道亮丽的风景线。

　　国企全流程统筹实施片区开发

　　厦门建发房产城投公司副总经理李小宁：

　　2018年湖里区东部旧村整村改造启动，新实行“指挥部+国企+街道+社区”机制，采取“整村、整体，一次性拆迁改造”的思路进行拆迁。2019年2月，湖里区与七家国企签订东部旧村整村改造项目委托协议，由国企具体实施片区内土地房屋征收，安置房建设，并负责市政设施、公建配套建设等工作。这种国企全流程参与的模式，大幅加速了厦门城中村改造的进度。

　　这种国企主导统筹实施片区规划、征拆、代建的模式，首先，可以再造更新改造流程，不必按部就班流水作业，可实现穿插施工作业，提质降本增效。其次，节省了政府大量协调的成本，将常规的“一对多”转为“一对一”的合作模式，即政府不需要再去分头对接各环节的具体实施单位，只需要与这家片区统筹国企对接。最后，起到了“补短板”作用，国企更多的是算总账，不会对每一个环节是否盈利斤斤计较，即使某个环节不盈利，也可以在其他环节实现平衡。

　　总体来说，由国企全流程统筹实施的片区开发模式，能够兼顾政府、百姓、社会和企业的利益，实现四方共赢。