“签约时需要一次性缴纳房屋维修资金×××元/平方米，总计×××元……”不少买过一手房的市民都有这样的回忆，然而这笔维修资金在交过后，也让很多人感觉“沉睡”了，而小区住久了很多地方开始需要维修或更换：外墙老化褪色、墙皮渗水、单元门陈旧、电梯时常损坏……一旦涉及小区整体的维修项目，业主们就会遇到“两难”：集资难，大家意见不一；申请使用房屋维修资金难，物业管理公司（以下简称物管）要么推诿不办，要么层层审批时间长……对于“沉睡”的房屋维修资金，怎样才能将其唤醒？记者进行了调查采访。

　　文、图/广州日报全媒体记者 冯秋瑜（除署名外）

　　申请动用程序繁琐: 交了钱或“未立项”、审批流程“超半年”

　　在市区某高档楼盘，北侧墙面“掉渣”的问题已经困扰了A栋一侧的几十家住户三年多。业主何先生对记者说：“我在这里住了5年多，主卧朝北的窗户一侧墙皮脱落的现象持续三年多了，开始时我以为只是自家窗户没关好渗进了雨水的缘故，后来慢慢地发现很多楼上楼下的邻居都在反映这个问题。”

　　该小区物管人员调查发现，墙皮脱落、掉渣的原因是外墙存在漏水现象，需要整体性地维修整改。经过入户问询，90%以上该楼栋的业主都表示，希望选择申请使用房屋维修资金的方式进行维修。尽管物管提醒：使用房屋维修资金由于层层审批，需要半年以上才能收到工程款，但业主们还是觉得“既然自己已经交过钱，为什么还要另外交钱维修呢？”都希望能使用这笔资金。

　　然而，随后物管又向业主解释，该小区的房屋维修资金还未在主管部门立项。“由于开发商未向主管部门提供足够的资料，所以主管部门没有为该小区的房屋维修资金立项，现在想要申请使用，首先要过了‘立项’关，然后再征询小区所有业主是否为A栋楼墙面掉皮的事申请使用该资金的意见，一旦有三分之二的业主同意，才可以开启为期半年的申请流程。” 何先生说。

　　“我们当时每户都交了1万多元，十几年过去了，从交房入住小区开始，物管就没有公布过小区公共维修资金及公共收益等收支明细情况。如果不是这次维修墙皮的事引起关注，这笔钱可能会一直不知所踪了。”对于开发商当初未提交足够资料而导致维修资金连“立项”都没有的情况，一位该小区业主无奈地表示。

　　能用还是不能用？不同小区差异较大

　　家住越秀区某小区的小林，每次经过自己所住楼栋的单元门都会觉得一阵恶心。“单元门太破旧了，绿色的油漆皮脱落、露出棕色的底色不说，还有好多贴了又撕掉的纸痕，平时都不好意思请客人来家做客。”另一位刚好经过的邻居也议论道：“我们当时交的房屋维修资金到底拿来维修什么了？物管不方便为换门而集资，难道不能动用维修资金吗？”

　　“各小区情况不太一样，我之前工作过的那个小区，基本上每年要申请用五六百万元的房屋维修资金，而且也没有‘用完了要还回去’的说法，该小区这一资金的基数大，每年产生的利息都够大家用的了。”曾长期在增城一个大型小区从事物管工作的老张对记者说，“物管方面会在年初就先统一立项，然后发在业主群里征询意见，因为并不需要额外交钱，大部分业主都不会拒绝，像换电梯、更换消防等公用设备什么的都申请使用过。”

　　为何难以动用？ 业主“不够了解”、物管“嫌麻烦”

　　在多年工作中，广州市开物物业管理有限公司总经理叶盛灵对于房屋维修资金的体会很深。“根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用房屋维修资金需要‘占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主’参与投票，且‘过半’签名同意，但在实际发生的案例中，一些业主会觉得，和自家住宅有关的就愿意签字，无关的就不愿意签字，因为担心自己交的维修资金被用到别处。”

　　他分析，之所以发生这类情况，与业主们对房屋维修资金的不够了解有关。以市区某大型小区为例，房屋维修资金总额可能超过1亿元，每年的利息都能达到几百万元，目前该小区使用房屋维修资金账户里的资金都是先用利息，利息不够用了才付本金，其实资金是十分充裕的。“实际上除了维修电梯、房屋漏水、地基沉陷等‘大事’，即便是更换单元门、粉刷公共外墙这类需求，只要业主同意，也是可以使用房屋维修资金的。”

　　记者采访中发现，能否成功申请使用维修资金，与物业管理人员的态度积极与否关系密切。以“业主签字同意”这一项来说，要拿到小区三分之二以上业主的统一回复并不容易。在申请房屋维修资金之前，首先要让业主签字选择是使用维修资金还是自筹资金，为此先进行一轮逐户上门的签字登记；在决定选择用维修资金后，还要再进行一轮业主投票，请小区业主登录小程序签字表决。“对于没接触过申请程序的人员来说，突然去做这项工作很多地方搞不懂，可能在申请资金的这半年时间里就没有精力做其他事了。一旦有的物管不愿费力参与，就会产生一些推诿的情况。”叶盛灵说。

　　律师建议

　　简化使用申请程序 开通应急维修通道

　　专注于各类房地产案件处理的北京市盈科律师事务所高级合伙人李松在接受本报采访时认为，从目前《住宅专项维修资金管理办法》的规定来看，手续相对繁琐，实际操作起来就可能让人“望而却步”。他认为，以下三方面是解决方向：

　　第一、简化使用申请程序。“实行‘举证倒置’的方法，简化房屋维修资金使用申请程序，提高房屋维修资金的使用效率。如青岛市规定，市民已经购买产权的房屋在动用房屋维修资金时并不需要所有邻居签字、预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这种程序设计，有助于‘启用难’问题的解决。”

　　第二、开通应急维修通道。民法典第二百八十一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。根据《广州市维修资金管理办法》规定，紧急情况包括：电梯故障、消防隐患、外立面脱落、房屋渗漏、供水故障、排水故障、供电故障，或经业主大会决定，认定危及房屋使用、人身财产安全的其他紧急情况。李松表示：“对严重影响房屋使用功能和安全的情况，应当使应急维修通道更为便捷，充分开发和利用房屋维修资金的功能。如果物管不作为的话，业主可以向行政主管部门投诉反映，督促物管履行相应的职责。”

　　第三、要确保房屋维修资金的保值与增值。“加快完善房屋维修资金保值增值体系的建设，由简单‘监管’向‘保值增值责任’转型。在不影响正常使用和取得业主认可的前提下，鼓励银行、保险等金融部门努力开发能够确保房屋维修资金保值增值的投资渠道。”

　　分户、细化设账户 增强业主的资金使用意识

　　在关于房屋维修资金的采访中，大部分业主都表示“维修资金交了，却一直没使用过”；而物管方面在申请时遇到最多的也是“卡在业主投票这里”。一些业主提出了“能否分户、细化设账户”的建议。“诸如外墙瓷片脱落导致漏水、更换老化排污管问题，往往是某一纵向单位（如某栋楼所有楼层的01号户型）的共同需求，可否将目前以楼栋为最小单元的账户设定再细化为01、02、03分户设账，这样资金的使用就更有针对性了。”也有业主建议：“如我交了1万元维修资金，可否将其中30%归属纵向单元账户，30%归属横向楼层账户，40%归属整个楼栋？类似这样细分一下账目，可能会增加工作量，但能为老百姓排忧解难。”

　　北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为，解决房屋维修资金“使用难”问题，可从增加业主使用意识、落实责任主体以及快捷决策方式几个维度同步展开。

　　他表示，在增强业主使用意识方面，一是业主要及时了解自己的缴存情况。“业主对于交纳的房屋维修资金依法应有专门账户，可以查到自己所在账户维修资金的缴存、利息情况，现在各地基本都开通了网上查询，业主可随时了解。”二是业主要了解房屋维修资金的适用范围与流程。“只有了解适用范围，才能将资金用于实处，这离不开业主委员会以及物管服务企业的宣传引导。”而快捷决策方式方面则是要合理利用网络平台进行集体决策，可使用如小区业主群发起网上投票等方式，提高决策效率。

　　王玉臣同时表示，分户、细化账户也可以是一个解决方向。“根据《广州市维修资金管理办法》中‘共用部位、共用设施设备属于部分业主共有的，由该部分业主分摊’等规定，从立法本意而言，都表明了受益人和负担人相一致才可以更公平、快捷地使用维修资金。因此、分户、细化账户的方式可以一定程度推进维修资金的使用，但该方式还需进一步完善操作细则、落实责任主体、监督方式，避免因分户、细化账户造成的账户数量较多，导致挪用等风险。”

　　权威解读

　　公众号上可进行查询和投票 物管专业度和态度很关键

　　“现在，房屋维修资金越来越受到大家的关注了，这是好事。然而有的业主，特别是二手房业主，对于自家住房是否交了这笔资金可能不是十分清楚，在实际申请时，也由于各小区物管的服务专业度和态度不一，导致得到了各种各样的解释。”广州市某区房管所相关负责人介绍，对于自家住宅到底是否有交房屋维修资金，业主们可以在“广州物业管理”公众号上进行查询。如前文中提到的存在外墙漏水状况的业主何先生在该公众号上经人脸识别、验证身份后查询发现，自家住宅房屋维修资金的账号、收支细节、利息等情况一目了然。

　　申请时效是否一概半年以上？该负责人表示，监管部门对于这一资金的使用是严格把关、定向拨款的，直接拨给负责维修的单位，而从申请时效来看，除了对于业主表决有一个月公示期的硬性要求外，其余的时间能否缩短，其实主要看物管工作人员的推动情况，在实际工作中，也有两个月就可以申请完成的。

　　房屋维修资金的使用范围到底是怎么样的？根据《广州市维修资金管理办法》，维修资金可用于“共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造”，因此并不存在某些物管解释的“只有危房才能使用”“更换单元门、刷墙这么小的事上面不会批”之类的情况。“主要看业主如何表决。”该负责人表示，“在实际应用中，我们遇到过申请200元维修资金也获批的情况。如更换一个小的电梯零配件，甚至为高楼区域安装摄像头，这些项目我们都曾获批过。”

　　资金用过后要不要“填坑”？《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，因此并不是“用了就要交”，但也不是可以无限地使用。“最直接有效的办法，就是业主们通过微信公众号关注自家该项资金的使用情况，这样就可以做到‘心中有数’，更科学、高效地对其使用进行表决，现在整个广州市都在推行电子投票系统，当业主进行表决投票时，目前也规定需要在‘广州物业管理’公众号上进行投票。”

　　维修资金是否存在“立项”一说？该负责人介绍：“房屋维修资金有专门的系统，交钱后在这个系统里就能查到相关情况了，包括开发商和物管公司，然后物管公司入驻了之后在这个系统上申请账号，进行物业区域关联，就可以申请了。所谓的‘没有立项’，可能是由于更换物管，没有进行物业关联。”

　　小区维修申请业务可否细化，以提高业主“同意率”？该负责人表示，实际上很多时候是物管专业度不够，没有搞明白细则。“《广州市维修资金管理办法》第二十四条规定：‘维修资金的使用，应当遵循受益人和负担人相一致的原则’，第二十五条规定：‘共用部位、共用设施设备属于物业服务区域内全体业主共有的，由全体业主分摊；共用部位、共用设施设备属于部分业主共有的，由该部分业主分摊。’因此，例如某小区的一栋楼存在外墙漏水的情况，并不需要小区所有业主参与表决，而只需要该栋楼业主参与表决就可以。”

　　没有业委会情况下

　　小区业主也可“炒掉”不作为物管

　　如果物管不作为，在没有业委会的情况下，小区业主可以“炒掉”物管吗，应如何操作？

　　王玉臣律师介绍：“根据《物业管理条例》第十一条、第十五条等相关规定，选聘和解聘物业服务企业都是由业主共同决定的，业委会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物管服务合同。如果物管不作为，根据民法典第二百七十八条的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主可以共同决定解聘物业服务企业。”记者采访也发现，“广州物业管理”微信公众号上就提供了“业主大会电子投票”服务。

　　王玉臣介绍，根据民法典第九百四十六条规定，在业主共同决定解聘物业服务企业后，则可以解除物业服务合同，但需要提前六十日书面通知物业服务人（如物业服务合同对通知期限另有约定，则需要以约定的期限为准）。并且如前所述，物业服务合同需要对物业管理事项、专项维修资金的管理使用、违约责任等内容进行约定，如果因物管不作为而违反了合同约定，造成业主的损失，业主可以要求物业服务企业承担相应的责任。

　　广东卓信律师事务所合伙人练情情律师介绍，根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。“一般而言，居委会是类政府机构，代行业委会职责存在各种顾虑。可在有关部门的指导下先行成立物委会，督促物管公司正当履职；另外，实践中还可以通过发现物管公司或者开发商的重大问题，让物管公司决定自行撤离。比如，通过业主知情权诉讼，发现物管公司存在侵吞业主巨额维修资金的情况，逼迫物管积极作为或自行撤离，这也是在没有业委会的情况下，个别业主采取法律手段维护自身权益的一种方式。”