五月的广州楼市，最热闹的是哪里？天河当仁不让。日前，员村一横路地块正式挂牌，引发业内的热切关注。同时，近期多个项目的“扎堆”入市，更助推了天河楼市的热度。对于关注天河的置业者来说，当下供应充分、产品梯度明显，不失为一个好的上车时机。 

　　文/广州日报全媒体记者 龙乐乐

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　　四大全新项目入市

　　进入五月，天河区的四个新盘均迎来新动态。首先是于五一期间正式开盘的世纪金源天河源筑，位于五山的天河源筑作为一座体量约44万㎡的大城，除了规划的住宅楼，还将配建肉菜市场、公交首尾站以及学校等配套，产品面积段为建面约93/107/140㎡的三至四房。在板块一手稀缺多年的五山片区，项目对周边置换人群吸引力较大。 

　　接下来便是五一期间开放展厅的联投·文津府，其距离天河红盘珠江花城的直线距离仅400米，预计将于6月入市，主打的是建筑面积从108~165㎡不等的改善四至五房产品。因为主打改善面积段产品，7栋住宅的总套数仅530余套。 

　　另一个开放了展厅的项目则是中建·天河精诚壹号，位于火炉山山麓，面向东大湖，低密度、生态好是当时这一地块的主要卖点。记者在现场沙盘上注意到，项目限高40米，因此规划成了10栋层高为13层的围合式小高层，容积率2.5，总货量约620余户。值得注意的是这一地块并未如当时业内所预计的主打生态改善住宅，而是在当前主城区各盘均主推改善户型时，80%单位以刚需户型为主。 

　　此外，同样位于五山板块的保利天瑞也于日前拿到首批预售证。这一项目是天河难得的大体量、低容积率地块，地块建筑面积达到20.8万平方米，容积率却只有2.9，更背靠广州知名的高端住宅汇景新城。从目前公布的项目情况来看，项目主打改善定位，拟建17栋8-20层的住宅，全部为一字型板楼设计，配套1所54班九年制中小学校以及1所幼儿园。 

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　　梯度分层明晰

　　从四个全新项目扎堆入市，不难窥见天河楼市当下的竞争之激烈。日前，广州挂出第二轮拟出让宅地清单，天河区四宗地在列，宗数领跑广州核心城区。其中，除了位于珠江新城东的员村一横路地块之外，岐山路地块、世界大观地块以及广汕二路地块，均位于天河东部。据不完全统计，待这四个地块项目入市后，天河区在售及待售项目将达到25个。

　　其中，珠江新城及金融城作为广州楼市公认的高价值板块，今年都迎来了新项目入市，保利天御、合景ONE即将亮相珠江新城，珠江天郦、鹏瑞一号等则点燃了金融城的热度。 

　　对于改善群体而言，以低密生态、教育资源作为主要卖点的牛奶厂板块一直备受关注。随着连片开发的进行，整个牛奶厂板块的生态资源、交通出行都将进一步提升。目前，这一板块在售的项目包括缦云广州、合景臻颐府，世界大观一期的黄运路地块已经出现在拟挂地清单之中，为改善置业群体提供更多选择。 

　　而尤其值得一提的是，天河区当前的供应结构为刚需及刚改群体提供了相对充分的选择，这亦是与当前改善主导的核心城区楼市最大的区别。以刚需为例，在珠江花城的小户型之后，中建·天河精诚壹号接棒推出户型实力十分亮眼的产品，以78平方米的户型为例，实现了三房两卫，大大降低了上车门槛。而即将出让的广汕二路地块，也被业内认为将被打造为偏刚需及刚改的项目。除此之外，保利天汇、天河壹品、越秀·天河·和樾府等持销的流量大盘更为大量的置换需求提供了均好性极强的置业标的。 

　　看后市

　　承接天河外溢需求的板块有压力

　　若仔细观察天河区的热点项目，就会发现大多数都集中在“后天河北”及天河东板块。其中，越秀天河和樾府、天河源筑、保利天瑞等皆位于“后天河北”片区，当前这一片区的价值正在快速提升之中。 

　　而天河东板块则集中了更多的项目，初具连片开发的势头。伴随着广州第三科技中轴概念的出现，天河智谷片区正在成为继珠江新城、金融城之后，天河区着力打造的产业平台，大批高科技人才逐渐导入，产业潜力客观。对于这一板块，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，近年来在广州楼市的分化之中表现出色的板块，例如白鹅潭、万博商务区等都具备了商业产业导入成功、住宅连片开发的特点，因此天河东能否从承接金融城利好到崛起为新的人居高地，要看规划的高度与落实程度。 

　　一个新增供应充分的天河楼市将带来什么？数据显示天河区的库存压力呈现逐步爬升的态势，今年4月去化周期已经突破了20.2个月，仅低于越秀、番禺和南沙，区域内的竞争更为激烈。同时，中原地产项目部总经理黄韬指出，与这些项目总价区间接近、主要承接天河外溢需求的板块及项目也将面临一定的竞争压力，例如番禺万博、黄埔黄陂等。“此前大量的需求外溢，是由于片区内供给稀缺导致，但不要低估天河这一地段对于置业者的吸引力。”