新赛道

　　备受关注的消费类REITs发行终于有了新进展。3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》）；就在同一天，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。这意味着，继物流资产、产业园、保障性租赁住房之后，沉淀了涉房企业大量资产的重要领域——商业地产终于被不动产投资信托基金(REITs)所覆盖。

　　业内人士认为运营类房企迎来重大利好，而这也将对行业转型与格局变化带来深远影响。未来商业地产业务将被分拆出来，房企轻资产运营管理能力愈发受重视，行业“轻重”分离将成趋势；同时，消费升级的智慧商业等新兴商业运营业态被重点提及，未来在商业领域的竞争方式也更为多元。

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　两部委联合发文 REITs发行范围覆盖商业地产

　　根据此次证监会发布的《通知》，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。在发改委发布的相关通知中还指出，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。除此之外，更对消费类REITs底层资产的盈利能力提出了明确要求。

　　此前，公募REITs试点已经有过多次扩容。2020年4月30日，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，公募REITs正式开始试点，其中尤其以物流仓储类资产、产业园最受业内关注。随后，试点范围扩大至保障性租赁住房， 2022年8月16日，境内首批三个保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金试点项目（红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT）正式面向公众投资者发售。尤其值得一提的是2022年11月1日获批的华夏基金华润有巢租赁住房REITs，当时的华润置地被视为首家资产作为租赁住房REITs上市的典型房企，为房企的轻资产运营提供新的思路。

　　新规的发布，也就意味着在收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等多种资产类型之外，REITs发行范围正式覆盖商业地产领域。

　　三大要素打开商业运营赛道想象空间

　　“REITs发行将走上快车道，商业不动产也将迎来新的发展机遇。”对于消费类REITs的开闸，上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱如此解读。一方面，从成熟市场的经验来看，以零售业投资作为底层资产的REITs在总量占比上十分可观。截至2022年末数据显示，美国零售REITs占14%，仅次于占比15%的基础设施REITs；新加坡零售REITs占20%，与工业REITs相当(20%)，仅次于多元化REITs(22%)。相较之下，刚刚开闸的中国消费领域REITs有着巨大的发展空间。

　　而另一方面，REITs的常态化发行，意味着“投-融-管-退”这一投资闭环的完善，对于企业预期有着重要的影响。以工业物流为例，据统计自公募REITs出台后，全国工业物流的成交从2021年的约260亿元升至2022年的约470亿元。在保障性租赁住房领域，相关REITs发行之后，更是出现了“纳保”的潮流：截至2022年7月底，万科旗下泊寓已有4.1万间房源正式纳入保障性租赁住房，另有5万多间房源在申请纳保途中，总计超过泊寓开业项目房源数量一半；保利发展旗下保利公寓建成保障房超10万套；而华润置地北京、天津等地均有多个率先获评保障性住房项目。

　　与此同时，商业不动产是房地产企业资产沉淀最为集中的领域，体量可观。据盈睿咨询统计，全国115家上市房企投资性房地产中商业地产规模7912万平方米，占总比例的54%，高于其他各类资产的总和。而从绝对数量上来看，据CAIC商办数据系统的监测数据，全国建筑面积3万平方米以上的购物中心/百货商场约8605个，总建面将近7.3亿平方米。

　　大体量的底层资产、可观的成长空间，加之已经被验证的拉动力，消费类REITs无疑打开了商业运营这一领域的想象空间。中指研究院企业研究总监刘水表示，REITs常态化发行能充分助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率。

　　行业“轻重”分离 商业领域竞争更多元

　　此前，由于开发商业不动产的投资周期长、难度大，使得涉房企业相对更注重住宅市场与增量市场。然而，当存量市场已成行业共识，伴随着REITs等产品的推出，行业的格局又将发生怎样的变化？

　　“此次新政意在支持消费基础设施建设，进而恢复和扩大消费，主要利好的是涉及民生运营类房企的发展。”高力国际广州公司估价及咨询服务中国区董事周钜标告诉记者，对于包括万达、王府井等在内的商业资产运营类房企来说，将进一步增强其轻资产运营管理能力，加速推动它们向资产运营管理的模式转型。此外，周钜标指出，对于包括华润置地、招商蛇口、万科、龙湖等在内的头部综合房企集团而言，不仅持有大量商业物业，也具有较强的运营能力，但由于新政策要求住宅开发业务和REITs底层资产完全隔离，未来商业地产业务将被分拆出来，建立起独立的商业地产运作管理平台，行业“轻重”分离将成趋势。

　　而具体到商业运营这一细分领域，周钜标则表示消费基础设施REITs将助推企业从消费者角度提高服务运营能力，提高项目的服务运营能力，给予消费者更好的购物体验。消费REITs在发行及运营中对资产的收益水平提出更高的要求，而这将倒逼企业提高商业运营能力。尤其值得注意的是，保障基本民生的社区商业项目、有利于消费升级的智慧商业等新兴业态被重点提及，未来在商业领域的竞争方式也更为多元。

　　而过往商业不动产常常以大宗交易的方式出现在普通居民的视野之中，距离较远。而伴随着消费公募REITs的开闸，商业不动产租金等底层资产在监管之下转化为高流动性、低投资门槛的标准化金融产品，居民端则可以以相对分散、稳定的方式参与其中，分享消费升级与商业地产行业发展的红利。