“连天浪静长鲸息，映日帆多宝舶来。”在这首描述广州港口盛景的古诗中，我们可以一窥千年商都的风采。彼时，广州远洋航线世界闻名，外商船舶都来往汇聚于此，这是广州今日繁华的源起之一，也是深藏在城市底蕴之中的商业基因。当下，伴随着白鹅潭、长隆-万博等片区纷纷迎来高端商业体的进驻，由天河-珠江新城商圈独领风骚多年的广州高端商业版图正在发生变化，长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲商圈与天河-珠江新城商圈组成的五大世界级地标商圈格局逐渐清晰。

　　从单一中心到多中心，从人居到商业地产业态，在业内人士看来，高端商业格局的演变给这个城市带来了巨大的想象空间。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐、谭伟婷（除署名外）

　　格局渐成

　　从单一中心到多足鼎立

　　“小时候，我跟着爸爸妈妈逛上下九北京路，等到上中学了跟着同学逛陵园西的中华广场，再后来是逛环市东，现在逛街几乎就只去天河了……”这是许多广州女孩从童年到成年，一幅实实在在的“购物图鉴”。

　　在这背后，也显露出广州商圈格局的新旧更迭。从1996年“中国第一商城”天河城一枝独秀开始，到如今成为汇聚了1872个国内外知名品牌、256家首店的“华南第一商圈”，天河商圈已经在广州高端商业独领风骚20余年，剑指世界级商业门户。

　　进入2023年，广州的高端消费格局又酝酿着一场引人注目的裂变。

　　日前，《番禺区汉溪大道北侧地块（BA0902规划管理单元）控制性详细规划》（简称《控规》）正式审议通过。控规指出，这一片区将打造成世界级消费中心和旅游目的地、湾区文商旅融合发展典范区、宜居宜游的高品质生活社区。根据规划，片区将打造集文旅、演艺、购物、餐饮、娱乐、交往等功能于一体的极具魅力和吸引力的新一代消费体验中心，《控规》中涉及的商业地块，预计也将于后续出让。而最让人兴奋的，则是有消息指出该地块上要引入的商业将对标高奢级别。此前，位于该片区的耀胜新世界广场表示将引进K11主理商业、在广州的第二座K11。长隆-万博世界级地标商圈已经蓝图初显。

　　白鹅潭商圈亦在农历新年之前有了新进展。伴随着华润置地广州公司顺利摘得荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南AF020116地块，标志着备受瞩目的华润置地万象系商业正式落子。在此之前，广州珠江太古聚龙湾项目已经动工，太古地产在此布局的将是其第四代太古里商业街区。万象、太古双子齐落，白鹅潭即将演绎广州西翼高端消费的气象万千。

　　三个月前，海珠区政府与11家企业签订了共建广州塔－琶洲世界级商圈框架协议，正式发布将“广州塔－琶洲”商圈建设成为世界级地标商圈的专项规划。根据规划，广州全新商业地标广州塔南广场预计在2024年正式开业，这里将是海珠区未来最高端的商业综合体，集聚高端品牌首店、旗舰店、概念店、旅游剧场等消费业态。

　　再将目光看向广州的东部，同样也有一个高能级商圈正在孕育之中。2022年3月，广州市黄埔区黄埔街下沙社区新溪村旧村改造项目公开引入合作企业成交结果公示，华润、广开投与平安联合体共同入主新溪旧改。新溪村地处老黄埔核心区，属于广州市第二CBD规划范围内，同时根据整体概念设计方案，华润新溪片区也将落地一个对标万象系的商业综合体。虽然尚未官宣，但区位优势叠加华润的商业运营能力，使得外界对该片区的商业潜力信心十足。

　　至此，长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲商圈与早已迈入万亿级商圈行列的天河-珠江新城商圈——在广州市商务发展“十四五”规划中提出的五大世界级地标商圈这一广州全新高端消费版图，清晰浮现。

　　详解：五大商圈 板块能级几何？

　　天河-珠江新城：

　　当前，珠江新城商圈与天河路商圈的社会消费品总额占全区近六成，构成了天河消费市场的“定星盘”。未来，商业仍将是这两个板块最有吸引力的“牌”。天河区表示将重点服务北京华联SKP、华润集团等意向投资企业，全力推动企业落地落户、增效增益，加快鹏瑞集团等8个商业项目建设，着力提升商圈消费能级。

　　在居住方面，这两个板块已经多年无一手项目上市，不过今年珠江新城将迎来保利天御、合景ONE68这两个项目的上新。

　　金融城-黄埔湾：

　　这是五大商圈之中唯一一个跨两个区的。金融城板块位于天河区，近年来开发建设不断提速，已经吸引了多家金融机构入驻。未来随着片区配套建设不断完善，还将成为天河区乃至广州市金融业发展的关键增长极。而鱼珠板块也在近年来迅速激活，与金融城合体并称“第二CBD”的同时也被纳入“广州人工智能与数字经济试验区”，是公认的广州下一个商务旺区，未来区域发展能量巨大。

　　至于片区的居住方面，金融城的一手项目在缺货多年后，今年将迎来珠江天郦、鹏瑞金融城等项目；而随着万科城市之光进入销售尾声，鱼珠周边的一手项目供应也逐渐减少，不过片区旧改的双沙村项目、新溪项目均值得期待。

　　白鹅潭：

　　白鹅潭是三江汇聚之地，也是广州老城区珠江沿岸的关键板块，牵引着整个西翼的发展。目前，板块的文化气息、商业氛围、产业力量和轨道交通都已具备一定能级。从产业结构来看，白鹅潭一带将主攻总部经济、医药健康、新兴服务，未来将打造成为广州融入湾区的门户枢纽、广佛融合发展的重要引擎。

　　从一手住宅看，当前板块及周边的一手住宅供应较为充分，位于白鹅潭核心的华润白鹅潭悦府即将入市，周边还有新世界·凯粤湾、滨江上都、广州幸福湾及万汇天地旗下金域曦府、臻园等项目。

　　长隆-万博：

　　作为番禺近年来重点打造的中央商务区，长隆-万博CBD目前已然进入利好兑现期，四海城、天河城、海印又一城等商圈已经成熟。目前，板块围绕总部经济、快时尚和消费三个着力点，以欢聚集团、虎牙科技、希音公司等企业为龙头，重点打造数字经济、时尚消费、楼宇经济、直播经济产业链。板块内里仁洞村、员岗村等旧改将进一步改善板块的城市界面。

　　目前，随着越秀万博和樾府逐渐进入销售尾声，万博板块周边一手房热度开始逐渐向长隆板块延伸，可重点关注越秀瑞麓府、耀胜新世界广场耀胜尊府等项目。

　　广州塔-琶洲：

　　广州塔是当下广州的超级地标，而琶洲则以琶洲人工智能与数字经济试验区被称为广州新兴的产业高地。海珠区表示将进一步推动商圈内商业项目建设，重点发展地标消费、会展消费、商务消费、数字消费等业态，为打造世界级地标商圈提供合理商业空间布局和优质商业空间载体。

　　近年来，琶洲板块已经成为与珠江新城板块并驾齐驱的广州楼市价值高地，板块的供给一直稀缺。不过，伴随着琶洲南TOD推新以及附近石榴岗路南侧地块转化项目的趋势，加上周边泛琶洲概念项目例如保利湖光悦色的持销，这一片区的供给将有所增加。

　　行业观点

　　不同区域、多样化需求催生新格局

　　在业内人士看来，广州多商圈格局的形成，是城市发展的内生需求，而对比全球其它超级城市也可以发现这种趋势有其必然性。

　　“广州正从自我中心体系的完善，转变为以区域为中心来发展城市。资源的配置将以区域的连接作为支撑点，瞄准外部连接和外部需求，而不是卫星城时代的以行政中心为锚点来展开开发建设。”广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明在接受记者采访时，这样描述广州城市格局的显著变化。

　　多商圈格局的形成正是城市格局变迁的表现之一。广东省商业地产投资协会会长黄文杰告诉记者，多年来，广州这个城市的“人”伴随着 “东进、南拓、西联、北优”这一整体布局规划而移动，而商圈正是伴随着人们消费需求而形成的。“如果说从上下九到天河，说明了消费需求的新旧更迭，那么当前的多商圈格局则是反映了不同区域多样化的消费需求。”黄文杰说道。他指出，尤其在大湾区建设飞速发展的时代，广州作为综合性门户城市，一个天河商圈显然不能满足辐射周边高端消费人群的需求。

　　同时，广东省商业经济学会会长、广东省全链产业研究院院长王先庆则表示，多中心商圈格局是全球的中心城市所表现出来的共同趋势，巴黎、纽约、东京等国际化大都市都经历了从单一商圈到多商圈的变迁。“当城市化达到一定程度之后，城市商圈中心的辐射作用就将发生质变。因此，多中心的商圈格局是与广州当前综合性门户城市、大湾区核心引擎的定位一致的。”

　　专家视点

　　从人居到产业 多中心拓展大空间

　　商圈多了之后，你或许想问，除了购物更为方便还有什么更深的意义吗？

　　当然有。作为人居的重要配套，商业一直以来就是置业的重要考虑因素。因此从区域的角度来看，高端商业体的进驻、高端商圈的聚集，将改善片区的面貌，提升对于产业、高消费力人群的吸引力。广州市房协专家邓浩志以白鹅潭为例向记者阐述了高端商圈的价值所在。他表示，过去几年广州楼市的热点主要在广州东部，年轻的置业者们对老城区也有一些固有印象尚待打破，稀缺高端消费综合体的落地将大大加快这一过程。“从当前周边住宅的产品品质也可以看出来，未来这里将是一个人居高地。”

　　从市场拓展，消费引领的角度来看，多商圈格局也至关重要。作为有着深厚底蕴的千年商都，广州的区域特色有着很强的文旅商赋能，而“以文兴旅、以旅促商、商旅融合”，是商圈与商业项目避免同质化的有效举措。正如天河路商圈是高端化商业路线的模板，吸引的是国内外高端商业品牌和资源集聚；北京路商圈则担任传承传统文化和千年商都底蕴的角色，借助文旅展现层次多样化的消费圈；而长隆-万博商圈则更明显突出区域性CBD模式，“高端+社区”的中心辐射周边的模式正在逐步成形。“多中心化协调了各种业态资源，‘大消费’概念逐渐形成，整个城市也就更具有国际消费中心的引领作用。”王先庆说道。

　　开放、多元的商圈土壤之上，房企尤其是本土房企迎来了在商业运营这一赛道的长期机会。黄文杰表示，伴随着高质量发展与多中心商圈格局的形成，消费新空间将持续被开辟，商业综合体的变现能力也将获得提升，这给了更多的业态以生存和盈利的空间。

　　其中，产品的多元化是重要表现形式。以在综合商业体运营这一领域走得较远的华润万象生活为例，其旗下的万象城、万象汇、万象天地已经形成了明确的梯度，分别针对城市核心区域或城市新兴区域核心地段、一二线城市的区域型商圈不同的消费习惯与能级。还有总部位于广州的合景悠活商业购物中心旗下自持的“悠方”着力打造的是健康、精致的生活方式，而“魔方”则更为精准地为年轻潮人提供时尚体验。此外，更多看似赛道狭窄却精准运营的商业体业态也将迎来更多机会。瞄准城市商业生态升级的机会，2020年宣布从初始的共享办公业务升级为“商办运营商”并在三年间实现了逆势扩张的ATLAS寰图便是其中的代表。

　　“我们希望的是，在商业体变现能力增强的同时，如何以高质量技术与品质，为广州培育高质量本土企业与品牌高端市场‘龙头’的姿态逐鹿国际。”作为多年的“商业地产人”，黄文杰对于多商圈格局拓展出来的巨大空间有着更大的期许。