2月14日下午2时许，越秀区丰景大厦业委会委员崔中峰带着几个做防水的老板和工人来到大厦顶楼，验收日前刚刚完工的天台防水工程，而这项工程的落成，业委会没有向业主多要一分钱。

　　丰景大厦是一座27层高、两梯八户、竣工于1998年的老电梯楼，从2004年罢免原物业开始由业委会自管后，至今物业费仍维持在每平方米1元。不仅如此，该小区业主还享受到了很好的公共服务和各项福利，去年他们还重新粉刷公共墙面，重铺了瓷砖，给楼梯把手涂上崭新的油漆，而今，小区业委会正商量更换小区的电梯。

　　如此低廉的物业费下，丰景大厦的运行到底有何“秘诀”？业主为何能获得如此高性价比的服务？自管物业又有哪些值得借鉴的经验和需要防范的风险？记者对此进行了调查。

　　文、图/广州日报全媒体记者 武威

　　“和附近相近楼龄的电梯单体楼相比，我们的二手房价格每平方米要高出几千元。这和我们业主自管后取得的福利息息相关。”崔中峰的头发已有些花白，说起所居住的丰景大厦，里里外外都透露着“我爱我家”的幸福感。

　　雇员多为退休人员

　　主雇融洽安全感高

　　记者查询了解到，广州已有越秀区丰景大厦、越秀区乐景大厦、白云区白云家园、荔湾区金盈居、天河区碧海湾等十多个小区实行了业主自管。丰景大厦是自管时间最早的具代表性小区之一。崔中峰介绍，2004年，原物业公司被业委会炒掉后，业委会就将原先1.5元/平方米/月的物业费降到了1元/平方米/月，至今19年没有提价。

　　能维持这样的低价，首先是业委会节省了很多开支。崔中峰介绍：“这座楼是单体楼，虽然周边也有一些花草树木，但基本都不用维护，因此我们这里不像一些花园小区，在绿化方面有比较大的投入。”

　　更大的节约则是在人力支出方面。崔中峰告诉记者：“我们现在一共雇了10个人，主要是保安、保洁、水电工和财务会计。其中的6个保安都是60多岁的老大爷，他们退休后为了增加一点额外收入所以过来做，每月的工资是2000多元；我们的财务也是住在楼里的一个退休会计在做，此外还有水电工，他们的工资也是每月两三千元。我们给的不是市场上的价格，如果找年轻人来做保安和水电工，按如今的行情没有五六千元是请不到的。”

　　崔中峰强调，业委会与雇员间的关系十分融洽，保安们也并未因为年龄而出现工作上的失责，“碰到谁家有重东西需要帮忙搬一下，保安也会出手帮忙，我们的主雇关系是非常好的，这在我们小区已经形成一种文化，大家都互相尊重，这非常重要。”

　　记者看到，该小区的消防控制中心内有80多块屏幕，实时监控每层楼的公共空间以及大门、车库、快递柜附近情况。崔中峰介绍，这套“天眼”系统是几年前经全体业主同意后安装的，费用主要依靠公共收益，并没有让业主多掏钱。这套系统让业主的居住安全感有了很大提升，也一定程度弥补了保安年龄老化带来的隐患。“大家对这里的居住安全都很满意。”

　　停车、快递箱、电梯广告

　　收入归业主 每年都有结余

　　丰景大厦一共有200多户人家，尽管节约开支，但单靠1元/平方米/月的物业费不太可能维持正常运转。崔中峰告诉记者，多年来，业委会通过很多方式增加收入，始终保障现金流的稳定。

　　首先是停车收费。崔中峰告诉记者，对于地下停车场的产权车位车主，他们收取每月100元的车位管理费；对于地面利用小区公共用地划出的停车位，则收取临保费用或月保费用，“月保是每月700元，外加管理费；临保则按钟计价，一小时5元。这部分租金收入归全体业主，我们代为管理。”

　　另一项开源措施是快递箱租金。记者看到，在该小区进门处的一块水泥地上建起了一排快递箱。崔中峰介绍，这排快递箱是占用小区公共空间建设的，因此相关公司需要向业委会支付租金，这部分租金也属于全体业主；最后一项收入是电梯广告，“我们和广告公司通常是一年一签，这部分收入也是由我们代管，归全体业主所有。”

　　崔中峰还介绍：“我们会按照2022年8月19日业主大会表决通过的《丰景大厦管理规约》，按月、季、年度向全体业主公开财务收支状况，每年都是有结余的。”

　　业委会定期举办节日活动、

　　改善小区公共空间

　　崔中峰介绍，开源节流形成盈余后，这部分赚到的钱几乎全部用于改善小区公共空间和举办各类公共福利活动上。

　　他告诉记者，从2004年至今，每年春节前业委会都会给每一户业主一份平安米，一桶平安油；每年重阳节，小区60岁以上退休业主可以在附近的茶楼一起吃一顿免费早茶；每年儿童节，业委会还会给小区里的孩子们准备礼物。

　　而更大部分的资金都用于小区公共空间的提升改造上。除了安装“天眼”设备、做天台防水工程外，记者看到，该小区每层的公共空间如今都铺上了崭新的瓷砖，墙面也粉饰一新。“我们最近正在讨论更换电梯，小区两部电梯已经使用20多年，虽然有定期保养，但我们在乘坐其中一部时会感觉有轻微的摇晃。”崔中峰告诉记者，“我们了解到的行情是一部电梯的更换价格是60多万元，所以我们准备先更换一部。费用我们直接从结余里面扣除即可，目前不需要再问业主要钱。”

　　“我们是自管物业做得比较早的，有很多人过来取经，从我们19年的经验来看，我认为自管是一条正确的道路，我们小区居民对业委会的满意度非常高。”崔中峰说。

　　律师：

　　扣除合理成本后 电梯广告、公共区域租金一般归业主所有

　　广东胜伦律师事务所肖挺俊律师是主要负责物业管理法律业务的专业律师。他告诉记者，无论是业主自管小区还是物业管理的小区，除开发商产权车位和业主产权车位外，在小区公共区域内划定停车位收取停车费，在扣除合理成本后，通常要归全体业主共有，“地面车位的停车费不能作为物业公司的收入直接入账，因为车位其实是利用业主共有部分来收费的。这里要分两种情形：第一种是物业公司跟业委会或在前期物业服务合同内有约定，清楚约定在小区地面划定了多少个车位，约定每个车位管理费收多少钱，物业公司才可以扣掉这部分收入；第二种情形是，如果没有前期约定，那在扣除合理成本后的收益都应归业主所共有。至于业主自管的小区，则这些收入为全体业主所有。”

　　肖挺俊表示，因为经营车位会有付出，需要设收费岗、道闸等，物业公司可以要求扣除这部分的合理成本。“目前司法实践通常按三七分总收入，即物业公司拿‘三’，剩余的‘七’归业主共有。”至于地下产权车位管理费方面，如果是物业公司提供的服务，可以直接入物业公司账户，这没有争议。而对于自管小区，管理费自然也可以纳入公共账户，归全体业主所有。

　　“广告收益和公共区域车位类似，原则上扣除合理成本后是业主共有。”肖挺俊表示，当然物业公司需要举证证明他们付出了对接、巡查等各方面的成本，这个成本依法是可以扣的，但肯定不能全部收入归物业公司所有。快递柜的租金收益也是同样的道理。

　　提到自管物业的优势，肖挺俊表示，业主自管物业最大的好处是大家相互都比较信任，相对来说做决策时会更容易获得全体业主接受，日常的管理也会更加顺畅。

　　至于弊端，肖挺俊认为，业主自管的主体一般是业委会，但对业委会的监管，目前无论政策还是法律上都还没有很有效的方式来运作。“一旦业委会不是真正代表全体业主，加上监管不到位，就容易产生麻烦。”此外他也表示，业主自管小区聘请的一些人员所提供的服务还不够让人放心，“毕竟不是专业的组织，而是零散的个人，他们在专业性上通常还是有差距。”

　　在司法实践中，业委会要如何才能炒掉物业公司进行自管？肖挺俊表示，这通常分两种情形，第一种是在前期物业服务合同中没有约定物业服务的期限，那业委会炒掉物业是不用理由的；第二种是明确规定了物业服务的终止时间，但业委会想提前把物业炒掉，这通常会被认定违约解除，这时业委会就需要承担相应的赔偿责任。

　　“业主自管小区目前还是很少的，主要在一些住户较少的单体楼。像1000户的大型小区要成立业委会，需要667户业主的参与。现实中大家参与小区公共治理的热情相对还比较低，因此很难凑齐人数。”肖挺俊表示。