广经观察

　　近期，有视频说，“美国有人拒绝某知名大型普通连锁超市开到家门口,理由是拉低房价。”记者走访发现，商业配套确实成为楼盘销售的重要卖点之一，但不是决定因素。其中，普通超市与会员制商超对社区房价的影响又有所不同。

　　商业体和住宅之间存在怎样相互作用力？记者专门采访了行业人士和专家，了解有关商业体在选址布局时的考虑因素以及广州本地近期的商业地产的建设发展情况。

　　文/表 广州日报全媒体记者 许晓芳、张露

　　现场：商业配套成为楼盘销售的重要卖点之一

　　“我们这个楼盘在商业方面，不仅有附近新开业的旧改商业街项目，还配套了商业综合体，开车约10分钟（距离约5公里）就能逛上天河宜家和美林天地”，2月13日，记者来到位于黄埔区的一个在售楼盘，现场销售人员在推广介绍该在售楼盘时，向客户重点强调了周边的商业消费场所布局。

　　2月13日，记者搜索某专业房产APP发现，离天河山姆店最近的美林湖畔花园楼盘是东圃人气小区榜第1名，目前均价在5.1万每平方米，其次是盈彩美居和兰亭盛荟。

　　“该楼盘这两年抗跌程度会强些，这与周边的山姆店有关系，但不是直接关系，更多的是随着金融城的兑现，大家对这个区域的未来表现充满信心。”位于某专业房产APP上的美林湖畔花园楼盘经纪人成交榜最高的房产中介陈先生表示。

　　根据广州市房地产中介协会披露的数据显示，2023年1月广州中心六区二手住宅活跃板块中，东圃板块表现强势，网签环比上升了超30%。

　　同时，记者调查发现普通超市与会员制商超对社区房价的影响有所不同。

　　2018年新零售环境涌现了一个词，叫“盒区房”。“盒区房”是什么意思：在阿里旗下“盒马鲜生”门店附近3公里范围内的房子都被称作“盒区房”。升值空间大，房源抢手，租房买房人都想要。据悉，盒马鲜生的选址都是依附于大商场，不过纯商业区并不是盒马的首选，周边一定要有住宅/生活区。通常选址在大型社区周边，附近楼盘价格偏高。

　　而如今会员制商超这类中高端商超确实对社区物业产生影响，毕竟中高端商超聚集地居民消费水平更多偏中上，具有一定购买力。

　　“我家附近的百佳关门了，一家大型商超都没有了，而且附近都是工地。”住在泓景花园的市民黎女士抱怨，该楼盘此前单价10万多元/平方米，近期有邻居反映，目前单价跌至8万多元/平方米，甚至更低。

　　记者也注意到，与会员制超市加速扩张形成鲜明对比的是，沃尔玛、家乐福等大卖场迎来闭店潮。当前，在中国会员制超市正迅速发展甚至替代原有的品牌商超。

　　业内人士坦言，楼盘周边配套设施和服务越完善，人口密度越大，其中，大型商业配套是影响周边住宅价格及未来增值空间的重要因素之一，它对新房定价及二手房增值保值都有一定积极作用。

　　选址：会员制商超选交通 普通超市卖场选人流

　　生活离不开消费，而商业体作为承载市民消费的重要场所，也是市民在选购住房时的重点考虑因素之一。相对应地，各大商业载体在布局选址时也会结合自身的品牌定位兼顾考虑商圈的影响力以及周边的消费人群和消费力。

　　“不同的商超品牌在选址时肯定也会作出不同的选择，其中最大区别主要在于普通超市卖场和会员制商超”，广东省商业地产投资协会会长黄文杰表示，比如说会员制商超需要覆盖更广泛的半个城区或一个片区，需要非常充足通畅的交通体系来支撑其辐射范围，“而且最关键本身的项目也要能提供足够的停车位，所以停车承载量会成为重点的考虑因素”，在黄文杰看来，普通的大型商超更可能会选择一些成熟商业区域或者居住人口比较密集的片区落地。

　　“对于消费者而言，就近方便便捷性是首要的。从广州商圈的角度来说，当前最成熟的商圈肯定还是首推天河路板块，此外番禺长隆、荔湾芳村等板块也在快速成长”，在他看来，目前广州已在逐步构建多元的商圈体系，朝着多核、多元化的趋势发展，“各大商业体的陆续落户，也能积聚周边数平方公里内的消费能力，同时刺激消费者的消费力得到更大程度上的释放”。

　　好的商业配套会对房价产生积极作用

　　商业对周边住宅项目影响几何？戴德梁行商业部助理董事孙斌以力求打造新兴文化综合体的苏州诚品生活为例，其通过自持商业部分，保证其商业的价值，以及品牌输出，对自身公寓产品产生溢价，在当时其价格比周边住宅项目高约一倍。

　　正在考虑买房的王小姐表示，“选择楼盘时，我会首先考虑楼盘的区域，其次是学区房、交通，然后是周边商业配套情况。如果小区的附近有相对较好的商业，居住环境也会更舒服。”

　　此外，记者注意到，去年广州核心商圈租金在去年仍保持温和上涨。广州戴德梁行日前发布的《2022年广州房地产市场回顾及展望报告》显示，2022年，广州新增优质购物中心36万平方米，推动全市总存量突破500万平方米。核心商圈仍是品牌选址的首要选择，核心商圈租金在去年仍保持温和上涨。2022年内，超过45%的新开及即将开业店铺落址核心商圈，其中超半数位于体育中心商圈。第一太平戴维斯也指出，去年第四季度，广州新开商业项目以较高入驻率开业，支撑全市季度净吸纳量转负为正，且较过去五年均值高37.1%。