扬眉“兔”气

　　心花“兔”放

　　市场复苏，已经成为市场共识。置业者再次迎来了一个价格优惠较大、房贷利率友好的购房窗口期。不过，业内人士也指出，当下购房者面对的已经不是一个普涨的楼市，不同板块、不同产品未来在二手市场上的表现差异将越来越大。所以，要想抓住这个置业窗口，这个春节的看楼计划赶紧安排上吧！

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐、刘丽琴（部分图片来源视觉中国）

　　复苏成共识 看楼安排上

　　这个春节，对于潜在的购房者来说，不是一次好的置业窗口时间，但一定是接下来一段时间内最佳的看楼时机。

　　历年来，春节都是楼市的“淡季”。记者走访多个售楼部了解到，在2022年12月上旬广州楼市有过一个较为明显的人气复苏。“当时甚至出现了久违的排队看楼，但随后由于许多人提前返乡过年，客源就回落了。”一位置业顾问表示，相对应的，许多项目提前结束了农历新年之前的营销计划，整个市场氛围较平淡。在这种情况之下，许多在年前有开盘计划的项目也采取了观望，准备集中力量年后推出。

　　“对于今年小阳春的营销力度，我们还是比较看好的，有计划买房的人应该提前做好准备。”有着多年一线操盘经验的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，从目前的情况来看，可能开发商在心态上比购房者更为着急，年后的小阳春的营销力度将超出市场预期。

　　同时，在市场的复苏行情已经有较高共识的情况下，越往后开发商的折扣力度可能会越小。“如果你问我2023年什么时候买房，答案可能是越早越好。”黄韬说道。他还指出，不宜对楼市的反弹力度有过高期待，尤其是市场的普涨行情已经不太可能出现，不同板块、不同项目之间的分化可能会继续扩大，根据自己的居住需求做好“功课”，在当下显得尤为重要。

　　看楼指南

　　上车族

　　要求总价低、通勤便利 便于置换

　　画像：他们年轻，年龄大约在25~35岁之间；他们自由，单身或者是刚刚组建家庭，暂时不用考虑孩子读书，同时父母年纪尚轻，无需考虑父母同住养老的需求；他们的收入也许目前看不是很高，但整体稳定，而且有着长期增长的可能。

　　因此，他们需要的房子，面积可以小一点，但位置很重要。一方面，需要通勤便利，另一方面也要给年轻人的社交圈创造机会。因此，这个房子最好是在轨道交通上盖的地方，周围有公园、商业体等。最重要的是，这个房子是用来“上车”的，就必须考虑其置换的可能性。因此，要关注开发商的产品打造能力，计算未来这一物业在二手市场上的竞争力；同时，还要重视物业服务的口碑，因为社区维护也将直接影响出手的难易程度。

　　板块选择思路：

　　沿轨道交通 看产品性价比

　　适合上车族的房子，总价较低、便利度高、产品能打，总结成一句话就是“性价比高”。而从板块的选择上，符合这些要求的板块都有一个共同的特点——开发商扎堆推新，板块竞争激烈。

　　开发商集中开发的板块，往往有着一定的规划利好，包括轨道交通、公共设施、商业配套等，这一方面意味着未来入住的人气较高，便利度有保障；另一方面规划利好落地的过程，也是物业价值的一层保险，便于未来置换。同时，板块竞争激烈，代表着产品类型多样，上车族们有着更多选择，也代表着产品力的横向对比更为容易，也容易让置业者拿到更多优惠。某种程度上，上车族们要做的是，沿着通勤的路线，在开发商最多的地方置业。

　　板块推荐：白云湖、黄陂

　　在广州的中心区及近郊区域之中，符合条件的一手板块选择并不算多，目前有较高性价比的建议关注白云湖板块及黄陂板块。从通勤的角度看，白云湖板块内八号线的滘心、石井、亭岗等站点已经开通，前往白云新城、体育中心等均只需要换乘一次。未来还将有十三号线二期等线路落地，轨道交通可能进一步提升。此外，白云湖本身就是产城融合区，未来的职住平衡度较高。目前板块内在售的楼盘有品实云湖花城、越秀·天悦云湖、招商电建·雍云邸等。

　　黄陂板块则位于黄埔区，在交通方面，板块位于广汕公路与开创大道的交界处，往西连接天河，而往南则进入科学城，对接广州两个产业高地，板块内还有六号线黄陂站。黄陂定位为复合居住组团，可以预期商业及生活配套也将较为完善。板块内的产品梯度明显，也有不少改善型产品，但由于单价不高，仍然是刚需上车的不错选择。建议关注保利翔龙天汇、中铁建信达花语天宸等。

　　看楼指南

　　刚改族

　　要求空间多、配套好

　　画像：作为改善型买家中的“刚需”，“刚改族”多是已有住房，但面积和居住条件不能满足需求而急需换房的购房者。他们通常已婚，子女年幼，处于事业稳定上升期，有一定的经济基础，有些有二胎甚至三胎的计划。

　　要改善居住，就要求房子的功能有较大的提升，包括房屋本身的居住面积提升、功能分区能够明确，有多个卫生间、收纳空间、大阳台等配置，一般来说至少三居室起步，四居室是比较理想的房子。

　　同时，对房屋的配套功能也更加看重，尤其是教育配套。数据显示，改善居住最关注五大敏感点为产品、配套、地段、总价、开发商品牌，其中产品和配套两项都超过了50%的客户认可度。配套中，改善客户群体对教育的重视度很高，22%都关注教育配套。

　　板块选择思路：

　　中心区配套完善 降低面积要求

　　对于目前的楼市而言，刚改族换房是个比较尴尬的局面。中心区优质教育资源更集中、配套成熟，但是相对入市门槛也较高。在这样的情况下，要实现改善居住，要么降低面积要求，要么将置业眼光拉远。

　　目前，中心区不少项目面积在90多平方米或100平方米左右的单位，可以做到“3+1”房或者四房，在居住功能上可以满足居住需求。如果对地段和成熟的配套更加关注，可以选择中心区项目100平方米左右的单位，这些新上市的紧凑型三房、四房，在装修标准和小区整体设计上，相比以往的产品都有极大提升，居住舒适度和功能空间增多，虽然面积小一些，也能实现居住体验感的改善。如果需要更大的居住面积，则可以将置业眼光投向白云、黄埔、番禺等新兴片区，不仅有新引入的优质教育配套，而且同等总价或更低总价可以实现居住面积质的提升。

　　板块推荐：

　　天河广氮奥体、番禺长隆万博、荔湾广钢

　　刚改客户可以挑选中心区的中等户型和周边区域的大面积单位。其中天河、海珠区新项目中100平方米左右的户型产品，荔湾、白云等区域的大盘多符合条件。天河广氮奥体板块，有珠江花城、天河壹品、保利天汇等多个项目，除了有中小户型选择，在教育方面，板块内持续引入的优质教育资源也相当有吸引力。

　　番禺长隆万博板块目前新房以偏改善型产品为主，有地铁7号线、3号线、18号线便捷连通海珠、天河等核心区域，但价格相比海珠、天河更有优势。可以根据自身需求，选择耀胜新世界、越秀和樾府、香江拾光盛境、珠江铂世湾等项目。

　　而广钢新城板块，引入优质教育资源，生活配套日益成熟，珠江广钢花城110多平方米的单位可以做到五房，中海保利朗阅则进一步提升了居住体验感。而附近的新世界凯粤湾，作为荔湾的规模江景大盘，不仅户型选择较多，而且社区配置了全龄教育配套，在家门口就可以解决十多年的教育问题。

　　看楼指南

　　改善族

　　要求居住舒适、圈层纯粹

　　画像：改善也分为不同类别，除了首次改善型的刚改族，改善置业还有再改和终改。相比刚改，要求更高的改善客，是那些收入颇丰，平时生活品质要求比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，或者考虑资源价值而去购房的群体。他们看重房子的整体品质，优先考虑绿化好、周边环境优美的地方，住得舒心是改善族优先考虑满足的需求，倾向大品牌的开发商以及物业管理。不同家庭结构，考虑的重点也略有不同。例如，较年轻的改善客仍非常注重教育资源的匹配，室内空间考虑为孩子要准备书房、学习空间，而孩子年龄较大的家庭，更看重周边环境、景观资源、地段价值、社区自身的完善性，注重楼层、户型的选择等。

　　板块选择思路：

　　围绕稀缺资源 密度低户型大

　　目前要实现更高层次的改善，通常以稀缺优质资源为考虑基础。因此，围绕着云山、珠水，在其核心距离内，具有景观资源的项目基本会开发成高端项目，以大平层产品为主流，也成为市场终极改善的目标。

　　要达到改善居住的高品质要求，从产品来看，双套房应是标配，整个舒适度要全面升级，主卧当中的独立衣帽间，不仅是要有这个功能，还要有更大的面积，一部分房间出现的270度转角，新材料新技术的全面升级等。

　　实现更高标准的居住改善，最核心的是尺度达标。根据调查，改善客期待180平方米以上的户型，四开间朝南，层高3.1米，整个南向总面宽超过15米，客餐厅总面积超过60平方米，客餐厅的面宽达到5米5以上，整个的横厅的面宽达到8米以上，主卧的面积超过30平方米，面宽在4米以上，这些尺度，才是终改产品最基本的标配。

　　板块推荐：

　　天河牛奶厂、海珠琶洲、荔湾白鹅潭、白云新城、黄埔长岭居

　　目前，从市场新项目来看，在面积和资源层面能达到改善需求的产品，呈现出比较集中的情况。今年天河新推出的项目，均以改善型产品为主，分布较为零散。位于东莞庄的世纪金源天河源筑、位于燕塘的越秀天河和樾府、位于金融城的珠江天郦，相对而言，户型面积选择更多一些。牛奶厂板块的合生缦云、合景臻颐府为更纯粹的大面积产品。

　　白鹅潭板块成为江景大平层选择最丰富的区域。滨江上都、星河江缦、广州幸福湾、华润置地的白鹅潭悦府都以江景大平层产品为主，可以根据江景景观以及资源配置的喜好来选择。

　　而作为广州区域发展备受关注的明星板块，海珠琶洲、白云的白云新城板块都是新一代高端项目集中诞生地，琶洲南TOD项目、中海麓府等项目也是改善客关注的热点。除了中心区核心地段，黄埔长岭居板块也在向改善型板块升级。