作为国家重要的物流枢纽城市，广州在国际、国内流通体系中占据重要地位。日前，广州市规划和自然资源局公布《广州市“十四五”现代物流枢纽及产业发展土地利用规划》（以下简称“规划”），提出广州将建设5个特大型交通物流枢纽和10个大型交通物流枢纽。通过优化物流产业空间布局、多种方式增加土地供应，提升物流产业用地效率和物流产业集聚水平，不仅将降低社会的物流和交易成本，还将大大改善涉及片区的人居环境和城市面貌。

　　文/广州日报全媒体记者刘丽琴

　　布局大湾区物流市场受青睐

　　根据第一太平戴维斯华南区研究部近日发布的2022年上半年《大湾区物流指数》数据，今年上半年，大湾区物流租金指数环比上升1.3%，增幅较上期收窄1.8个百分点。

　　仲量联行的统计数据显示，截至2021年末，广州、深圳、东莞、佛山和惠州的非保税物流仓储总存量为1000万平方米，全年新增供应约为100万平方米。大部分新增项目的预租情况十分理想，核心区位的新项目基本上提前3～6个月已被预租完毕，2021年年末整体空置率均低于5%。其中，广州非保税高标仓储租金同比增长超过5%。华南地区物流地产供不应求，租金保持中长期稳定增长，这吸引了众多专业物流投资者的关注，也带动非传统物流机构投资者入市。相较于其他类型的房产，优质物流标的资产数量偏少。

　　显然，这样的市场情况，正在发生改变。

　　新增物流枢纽推动交通、物流与产业融合

　　根据规划，从整体布局来看，广州将在“产业+交通+物流”融合发展理念下，以现代化立体综合交通体系为依托，布局新增一批要素高度集聚、功能强大的物流枢纽，推动交通、物流与产业的联动融合。

　　规划建设的5个特大型交通物流枢纽和10个大型交通物流枢纽，涉及区域主要分布在白云区、黄埔区、花都区、南沙区，其中白云区集中于太和片区、机场保税区南区、江高片区，主要沿大源路北—沙太路、广从路集中分布。黄埔区集中于开发区的科学城、西区、东区、永和、黄埔老港、黄埔新港和下元站周边片区分布。花都区主要集中于空港片区、风神汽车产业城片区。南沙区主要集中在小虎岛、黄阁汽车城、龙穴岛港口等片区。广州空港经济区集中于白云机场北部区域、白云机场综合保税区等区域。

　　从这些片区的发展来看，不少区域内开发的商业、居住物业都受到周边城市面貌影响，成为购房者选择的痛点。随着集聚化开发物流枢纽模式的形成，周边环境、配套的改善可期。

　　第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人蔡子杰表示，广州市凭借既有的海港、空港、铁路港、公路港等枢纽级别资源优势，拥有足够的战略空间实现大湾区多式联运的物流布局。此次规划是第一次真正意义上将物流作为重点产业来明确城市发展路径，且当下物流产业彰显出了其价值韧性，拥有结构性投资机会。

　　记者观察：

　　片区人居环境将进一步改善

　　多样化创新物流用地供给也将给行业带来更多变化。根据广州2020年土地利用变更调查成果和工作调研，全市共有54.82平方公里物流仓储用地（不含港口、航空、铁路枢纽用地中包含的物流仓储用地以及非正规仓储物流仓储用地），占全市现状城乡建设用地面积3.23%。全市物流仓储用地平均开发强度为0.41。土地供应等原因也是优质物流标的在市场上偏少的原因之一。

　　此次规划采用了多元主体、多措并举的方式，创新拓宽物流用地供地渠道，保障现代物流业发展对于土地资源的需求。鼓励通过中心城区物流园区、批发市场等存量资源的改造提升，建设物流和数字经济融合发展的特色产业园。这些都将进一步改善涉及片区的居住生活空间环境。

　　值得关注的是，为保障物流基础设施用地，新建工业、商业项目和居住小区应规划、预留物流仓储用地和配送末端网点用地。将末端综合服务场所纳入公共服务设施规划技术标准，新建写字楼、居住小区应同时预留规划建设配送末端网点用房。

　　末端共同配送点分为商业社区配送节点和居民社区配送节点。对于商业社区配送节点，逐步推动批发市场“商流”“物流”分离，鼓励和引导企业将自用停车场、配送站点向社会开放。对于居民社区配送节点，可利用社区居委会、物业管理用房等资源设立或经营企业按照市场需求配置。

　　5个特大型交通物流枢纽

　　广州空港物流枢纽

　　广州南沙港物流枢纽

　　广州东部公铁联运枢纽

　　广州铁路集装箱中心站公铁联运枢纽

　　广清空港现代物流产业新城（位于清远市）

　　10个大型交通物流枢纽

　　白云神山物流枢纽

　　广州高铁快运物流枢纽

　　黄埔新港物流枢纽

　　下元物流枢纽

　　花都港物流枢纽

　　花都狮岭物流枢纽

　　增城开发区物流枢纽

　　小虎沙仔物流枢纽

　　从化明珠物流枢纽

　　龙沙汽车物流枢纽