信与诚

　　时间来到“十一”黄金周前夕，楼市传统旺季“金九银十”的促销氛围感更足了，多个新项目选择节前抢跑。从现场人气和去化来看，综合素质好的项目表现还是相当抢眼的。

　　业内人士表示，目前的市场环境下，市场氛围变得更加重要，购房者的信心决定其入市的速度。除了政策环境，由开发商实力、地段、配套、户型设计、性价比等综合构成的产品力，成为打动购房者的关键。纵观 “金九银十”期间的新增供应，可以看到，中小户型在对年轻人生活方式和需求方面的开发更加极致，而改善型产品在中心区的选择也更加多元。

　　文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　信心之源

　　1 房地产行业逐渐去杠杆、去投资化后，开源的重任和核心关键就变成产品力竞争，对于产品的开发和重视重回竞争舞台的主角。

　　2 市场新增一手供应量充足，户型从三房到四房，刚需上车型和改善型兼具，购房者选择范围广。

　　3 品牌房企在产品上的竞争，正走向通过先进科技、场景优化、在地化创新，不断满足人们本土化的情感文化和体验。

　　产品力竞争回归：个性化替代规模化 从功能型向体验型转变

　　从这一轮市场供应新品来看，在产品设计和相关配套打造上，让人惊艳和心动的产品更多了。近两年流行的多功能空间设计再次得到升级，从功能型向体验型转变。中小户型的开发更加极致，虽然面积不大，但有些空间也能配置出改善居住的效果。而改善户型因中心区推新量增加，不少带有江景、山景等自然资源，性价比更高。业内人士表示，房地产行业发展到当下，行业逐渐去杠杆、去投资化后，开源的重任和核心关键就变成产品力竞争，对于产品的开发和重视重回竞争舞台的主角。高周转时代对客户的需求发掘没那么充分，在市场冷静下来的情况下，对需求满足将是更极致的，尊重市场和业主们因生活方式变化而产生的新需求。对于购房者而言，这也意味着更高的性价比。

　　可以看到，目前针对市场刚需买家的主力户型主要是60-80多平方米的单位，新货都以紧凑户型为主，大多可实现三房甚至四房配置，但在相似的设计中仍能看出区别。以新近亮相的翡翠绿洲新组团香江天辰来看，项目主推79-102㎡的三至四房。即使是70多平方米的单位，依然在厨房配置了双门冰箱位，至少1.5个卫生间（一个为干湿分区卫生间）。对此，香江控股集团产城事业部品牌营销管理中心总经理任伶甡表示，这样的设计出于对年轻人群生活方式和需求的深度发掘考虑。由于生活节奏快，大量的网购和囤货需要更多的存储空间和收纳空间，空间更大的双门冰箱已经越来越普及。同时，早高峰时期，对卫浴设备的使用也要求更高，即使家庭成员只有两人，也可能出现同时使用的情况。

　　此外，客厅成为情感沟通的区域，因此不少改善型户型都会采用LDK厨房、客厅、餐厅一体化设计。购房主力人群生活方式发生了很大变化，更追求个性化和享受，他们希望户型空间不但能满足基本生活需求，更要能满足情感交流和享受体验。从目前市场上新产品来看，客厅面积占比越来越大，体验感越做越足。

　　新增供应特点：三房四房选择多 成熟大盘新一期吸睛

　　从各机构的统计数据来看，这个 “十一”，市场新增供应仍然维持高位，有近30个新项目入市或有推新动作，三房、四房选择最多。中心片区以荔湾、海珠区为主力供应。尤其是荔湾区，除了新近亮相的凯德双桥新作、力诚榕诚湾等全新盘，区域大盘新世界凯粤湾、万科金域曦府、广钢花城、广船滨江上都等楼盘都有新货上市。市场热门区域白鹅潭板块、广钢新城都有上新，市场逾千套的可售新货，让购房者选择更多。市场主力户型为70~120平方米的三房、四房，也有不少江景大平层单位可以选择，可满足刚需和改善型居住需求。而海珠区新增供应则以大面积的改善型产品为主，珠光海珠新城、中海江泰里、中旅天宸府、保利湖光悦色等项目在持续推新。

　　东部作为广州楼市的供应主力，这个“十一”也同样相当热闹。据统计，黄埔区9月已有4个项目开盘，1个项目面市，1个项目开放样板房，还有一个项目预计10月开放，多个旧盘也有推新货的意向。其中，长岭居板块、中新广州知识城板块新盘尤其集中。长岭居全新盘开控城投云锦上周已抢跑开盘，主打120~180平方米的改善型三房四房，为区域带来“开门红”，首推货量仅80多套，吸引现场来访人数约200多人。位于番禺的越秀瑞麓府也借助配套学校即将开学的时机亮相。中地行的统计数据显示，番禺预计有5个项目开盘。

　　值得关注的是，近期不少运营已经二十多年的成熟大盘推出新一期组团，比如番禺的祈福新村、新塘的翡翠绿洲、白云的岭南新世界。因为具有成熟的生活配套和居住氛围，同时在户型设计上又推出创新，适应新的生活方式需求，也成为市场关注度比较高的项目。

　　户型点评

　　从主流置业人群的整体需求来看，70-90平方米左右的刚需户型产品，也一样要求具有较大的客厅，所以去年以来，无论大小户型都开始流行泛客厅设计。对空气流通等健康元素更加关注，让双阳台的比例在户型设计中大幅度上升。而无论哪个面积段和哪类客户，对卫生间的需求越来越倾向于两卫。

　　70多平方米也有主套和两卫

　　香江天辰79㎡可以做到带主套的三房，“N+1”空间实现多一房，全飘窗设计拓展了空间。U型厨房中预留了双门冰箱位，让小户型生活也不将就。两个卫生间，一个作为客卫，干湿分离的设计更实用。

　　120平方米能做五房

　　新世界耀胜尊府建面约120㎡的复式户型能做出5房3卫，也是将空间利用到极致的范例。120平方米采用复式设计可得双层5空间，能住出160㎡品质改善的感受。尤其是主卧的空间和尺度，配置了超开阔衣帽间，梳妆台、步入式衣帽间、能放得下浴缸的三分离卫浴。　　

　　140平方米双阳台空间感更佳

　　开控城投云锦141㎡的四房两厅两卫户型南向大阳台长达7.5米，且设计了南北双阳台形成对流，多功能创意空间让空间使用更加灵活。卫生间的位置安排，实际形成了双套房的居住感。

　　购房者指引

　　住宅市场进入高品质阶段

　　购房更看性价比

　　华南理工大学城市规划与环境设计研究所所长赵红红表示，目前中国城镇化率超过60%，人均住房面积约40平方米，部分一二线城市开始转入增量房与存量房的转换期，消费者对房屋的品质要求也更加苛刻。未来，随着市场集中度的进一步提升，房地产市场的竞争将更加激烈，房企的产品打造能力将成为决胜的关键。刚需购房人群对空间是比较计较的，产品的创新在设计上，甚至要一厘米一厘米地抠，才能获得好的呈现。目前，住宅市场进入了高品质阶段，高容积率、高效率的阶段之后是高情感阶段，除了优秀的空间设计，还要有情怀，有想象力，以此去引导去开发。

　　事实上，市场产品升级的进程正在持续进行中。房企也在紧跟主力群体代际更迭，升级品牌战略和产品体系。现在，规模不再是行业的唯一评价标准，加上竞争越发激烈，大部分项目的设计更强调在地化和个性化，希望通过独有的特色化，成为打动客户的利器。比如，卓越今年新推出的全新产品晴翠系，就只针对场景空间和人性化细节进行标准化，对建筑风格、立面、户型、示范区等不做限定，在番禺落地的项目也是根据市桥板块的特色进行个性化创新。

　　此外，新亮相的项目在社区架空层、共享空间、会所等场所的配置和设计也进一步提升，进行多样化空间划分，让社区承担起更丰富的休闲娱乐，与业主产生黏合度，加强情感交流。伴随人们对美好生活的不断追求，品牌房企在产品上的竞争，也走向通过先进科技、场景优化、在地化创新，不断满足人们本土化的情感文化和体验。

　　对于目前的市场行情，业内人士表示，目前产品是打动消费者的关键，而性价比则是市场竞争的关键。对于购房者而言，这个“十一”可以多看看项目，进行比较选择，寻找适合自己需求的设计，而一些价格到位的新组团、新项目更容易有性价比。