信与诚

　　“安居”是每一个人的梦想。正因为此，“地产”这一个看似宏观的命题，其实关系着每一个个体；也正因为此，这个“金九银十”显得尤其重要：在行业发展模式整体转型的节点，市场是否已经选择了未来的方向？从销售端来看，多项数据开始出现积极变化。与此同时，二手库存上升、市场走向分化等也给置业者们带来了挑战。

　　不过，正如多位业内人士所说，地产是城市与经济发展的函数，住房是人们生生不息的追求，无论对于行业发展还是对每个人的安居梦想，“相信”都是应该且必然的选择。

　　文/广州日报全媒体记者龙乐乐

　　信心之源

　　1 行业中长期发展的规模信心，至少在未来5-10年内，新房市场仍然很大概率会维持在10万亿以上的销售体量。

　　2 人们对更优质居住环境的需求，短期的不确定性是可以排解的，人们从“有房住”到“住好房”的需求变化将带来新机会。

　　3 对于购房者来说，目前的交易成本、流程都较为友好，改善型住房置换得到一定支持。

　　数据变化向好 市场信心逐步恢复

　　当前阶段，地产行业最重要的任务是什么？对此，业内已经有了普遍共识：稳。日前，国家统计局公布的2022年1~8月宏观经济和房地产行业数据对此提供了支撑。

　　数据显示，房地产市场出现了积极变化。从销售数据上看，8月商品房销售面积和金额均实现了同比降幅收窄。8月全国共计完成商品房销售9712万平方米和10107亿元，同比降幅较7月分别收窄6.3个百分点和8.3个百分点至23%和20%，同时环比也分别上涨5%和4%。从竣工面积来看，竣工走强的状况依旧延续。从8月单月数据看，房屋新开工面积和竣工面积分别为8995万平方米和4833万平方米，环比分别下降6.7%和上升42%。其中，竣工面积则回升至年内次高，同比降幅也收窄至2.5%。与此同时，房地产企业到位资金降幅也在收窄。1-8月份，房地产开发企业本年到位资金同比下降25%，降幅比1-7月份收窄0.4个百分点。

　　销售端成绩开始改善、竣工走强提振信心，到位资金改善则提示企业现金流的积极变化……一系列数据都显示，市场信心正在逐步恢复。当然，考虑到今年前8个月房地产开发投资同比仍有明显下降，这也证明行业基本面的改善传导到房地产投资生产方面，仍然需要一个过程。对于未来，在刚过去的中报季中，多位头部房企负责人表达了一定的乐观。万科董事会主席郁亮表示，“恢复是一个缓慢温和的过程。”龙湖执行总裁陈序平则指出，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现降幅，但整体市场向好的方向走。贝壳董事长兼CEO彭永东在业绩会上也提到，二手房市场正在出现一些积极的信号。

　　二手市场

　　成交活跃度回升

　　具体到广州，作为一手市场的先行指标，二手房市场在8月份出现了一些值得关注的变化。首先，成交活跃度回升。根据广州市房地产中介协会最新数据显示，8月广州市二手住宅整体网签宗数和面积分别为7890宗和78.02万平方米，环比分别增长了6.03%和8.72%。无论从成交的绝对数量还是环比趋势而言，都可以显示出市场温度回升。

　　不过，另一方面广州的二手房挂牌量突破12万套的数字也引发业内关注。整体而言，伴随着改善需求成为成交主力，置换这一动作几乎必然带来二手挂牌量的增加。克而瑞数据显示，在广州主城六区之中，除了黄埔区的一二手库存比达到1.68之外，天河、海珠、越秀、荔湾及白云五区的这一比例均低于1，其中越秀区最低达到0.04，天河及海珠均在0.2~0.3之间，这说明除黄埔区是一手市场主导之外，其它主城五区都是以二手为主导的市场。

　　换言之，当前广州主城区二手房价格仍然是一个相对独立的生态，一手房的供应与价格对其影响相对有限。在主城区稳定的价值预期之下，二手库存的上升可能会使得溢价空间有所增大，但成交活跃所带来的市场暖意既可以维持二手市场的稳定，亦可以为一手市场输送有实力的置换需求。

　　编辑部信心板块之选

　　1 白鹅潭

　　商业格局带动价值重估

　　白鹅潭片区堪称近期广州楼市的“主城C位”。伴随着太古地产在白鹅潭落子其第四代太古里商业街区的消息，片区热度提升。除此之外，白鹅潭片区还将迎来Coco Park等高端商业综合体的落户。作为广州市建设国际消费中心城市过程中重点培育的5个世界级商圈之一，白鹅潭商业格局正在显现，并带动周边乃至于整个荔湾区的价值重估。

　　荔湾区是近期广州主城区供地的主要力量，但白鹅潭板块仍以商服用地为主，商业利好对于住宅的带动主要将辐射周边花地湾、广钢、广船等板块，万科金域曦府、新世界凯粤湾等项目可以重点关注。

　　2 鱼珠

　　下一个商务旺区正在形成

　　在广州城市发展不断东扩的过程中，鱼珠板块规划定位也不断升级。鱼珠湾总部集聚区未来将形成广州下一个商务旺区，目前已有黄埔国际邮轮城、鱼珠湾海丝创新中心、广报云汇、恒健大厦、澳门中心等总部项目落户，发展能量巨大。

　　与产业高地相对应的，是板块住宅供应相对稀缺，也因此带动了周边泛鱼珠板块的热度，目前主要供应包括富颐华庭、中洲紫轩，以及更往东的万科城市之光等。未来还可以重点关注黄埔临港经济区的双沙村、新溪等项目的进展情况。

　　3 琶洲

　　置业门槛将有所降低

　　作为电商总部“重地”，琶洲在城市的产业规划之中占据着重要地位，亦支撑着其楼市价值。另一方面，从供需关系来看，琶洲片区一直处于稀缺状态。不过，在今年4月份广州的首轮土地出让中，琶洲片区周边挂出两宗地，其中包括赤沙车辆段二期和石榴岗路南侧地块。其中，石榴岗路南侧地块的居住建筑面积超过5万平方米，而区域红盘琶洲南TOD近期也将推出较小的户型。这些迹象都意味着，琶洲区域的供给将有所增加，门槛很可能也会降低。

　　购房者指引

　　刚需买家迎来较好置业时机

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，从近几个月的数据来看，全国以及广州的商品住房销量同比降幅都在收窄，下一步的主要工作还是为需求的逐渐复苏创造一个良好的大环境。“从我们代理的广州40余个一手项目的情况来看，目前市场价格企稳，但市场信心还需要进一步提振。”中原地产项目部总经理黄韬告诉记者。

　　对于刚需买家，黄韬表示：“当前是一个较好的置业时机。选择地铁沿线、配套较为完善能够满足生活需求的项目将让置业决策立于不败之地。”

　　对于改善型置业买家，黄韬承认目前二手成交周期长、不同区域产品之间价格差距大等客观情况会造成改善需求“不舍得卖”。“不过对于卖出核心区，买入外围区域的改善型置业者而言，我们认为当前是不错的机会。”黄韬说。

　　贷款价格低位

　　交易流程摩擦降低

　　购房者正处在交易成本及流程都较为友好的环境。贝壳研究院统计数据显示，最新的首套和二套利率较去年最高点分别回落达到159BP和108BP，这也就意味着，若是首次置业，以200万元30年期的房贷为例，当前的月供较去年高点降低了近2000元。

　　其中，更值得关注的则是房贷利率加点情况，数据显示当前首套房贷不加点执行LPR利率已经成为广州市场的主流。而在去年同期，首套房贷一般执行在LPR利率上加点40~60个BP，这一部分节约下来的利息成本将不受未来利率变化的影响。

　　除此之外，人民银行广州分行近期还发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》。“带押过户”模式将缩短交易时间、提高过户效率、降低了过户成本，对活跃二手楼市有积极的帮助。