置换需求是当下广州楼市最主要的成交支撑这已是业内共识。所谓置换，即是通过卖一买一以改善家庭的居住环境，因此板块价值是否受到认可、交投是否活跃将直接影响到置换成功率。日前，广州市房地产中介行业协会公布了7月份交易简报，数据显示，虽然二手市场整体仍在修复之中，但东晓南、黄埔区府等板块的交投活跃程度却优势明显。在这背后所隐藏的板块特点，也将为当下准备“上车”的刚需群体提供更多参考。

　　文、图：广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　整体平稳修复 四大板块成交活跃

　　截至目前，广州市房地产中介行业协会已经公布了今年前七个月成交数据。从市场的整体温度看，市场仍然在修复的过程之中，七月份由广州市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1310宗和12.08万平方米，环比均下降约二成；不过，如果综合考虑中介促成及自行交易的总量，下降幅度则收窄到4.36%和7.94%。

　　相较于整体市场，板块的成交活跃度无疑能够透露更多的实质信息。记者注意到，在每月公布的十大活跃板块中，东晓南、黄埔区府及天河公园这三大板块表现亮眼，连续七次上榜。其中，表现最为活跃的当属位于海珠区的东晓南板块，是今年以来成交活跃榜上的“常胜将军”，七个月之中有五个月位于榜首位置，另有两次分别排名第二及第五。黄埔区府板块作为黄埔区七个月来唯一入榜的板块，表现令人惊喜，在成交活跃度上基本稳居第二到第五。相较之下，作为天河最为成熟的居住板块之一，天河公园板块七次入榜似乎并不令人意外。不过，考虑到板块相对高的上车门槛，可见其价值受到改善群体的认可。

　　值得注意的是，同德围-罗冲围板块虽然在春节期间有一次未能上榜，但从其交易宗数的绝对数值来看，二手交投活跃度非常高。除此之外，客村-赤岗、东圃等板块的二手交易亦比较活跃。

　　板块解读

　　同德围-罗冲围板块

　　所在区域：白云

　　吸引力：主城洼地，上车门槛低

　　“同德围-罗冲围板块是业内公认的主城区内上车门槛最低的板块之一。”一位从事二手中介行业多年的业内人士如此总结。据了解，由于交通发达，这一区域在历史上便是广州乃至周边城镇许多商人的聚居地。到上世纪九十年代，规划及市场等因素使得这一片区的人口明显增加，居住氛围浓厚。近年来，随着八号线北延段的开通、周边城市面貌的改善等一系列利好，让同德围-罗冲围板块的热度明显升高，对预算有限的刚需群体吸引力较大。

　　东晓南板块

　　所在区域：海珠

　　吸引力：产品层级丰富、综合配套完善

　　东晓南板块位于海珠区，毗邻东晓南路、南洲路、江南大道等主干道，加上地铁2号线东晓南站、南洲站、广佛线石溪站等轨道交通包围着整个东晓南板块，因此交通的通达性极好，无论是通勤去往珠江新城、琶洲或是广州市的主要商圈，基本可以在半小时内到达。与此同时，周边居住氛围浓厚，商业、医疗等配套完善。此外，该板块还有一个特点，即大型小区云集、产品层级丰富，无论是上车的刚需群体，还是置换的预算较为充足的改善群体，在板块内都可以找到满意的产品。

　　天河公园板块

　　所在区域：天河

　　吸引力：配套资源稀缺 二手市场主导

　　如果说另外三个板块的吸引力是不同程度的“性价比”，那么作为上车门槛不低的天河公园，在当前市场环境下，是如何维持板块活力的？答案是“稀缺”二字。天河公园板块集中了高素质社区、生态公园、优质教育等在主城区较为稀缺、同时改善群体十分看重的各种资源，加之多年来板块一手稀缺，是较为纯粹的二手主导市场，因此对于预算充足的人群有不可替代的价值。

　　黄埔区府板块

　　所在区域：黄埔

　　吸引力：一手带动板块热度 凸显二手性价比

　　据介绍，一般说来，黄埔区府板块在二手市场上指的是大沙地和大沙东板块。老黄埔是近期关注度较高的板块，周边万科城市之光、富颐华庭等一手楼盘的推广大大提升了板块的知名度，使得置业需求明显增加，更凸显了二手相较于一手新房的价格优势。与此同时，该片区相较于以科学城等新兴区域，该板块在生活配套、教育资源等方面有一定优势，因此吸引了一批看好黄埔成长性的置业者。

　　业内观点：二手主导 板块成熟是交投密码

　　这些二手交投活跃的板块究竟有哪些共同点呢？对于大多数置业者而言，都有着将来置换房产改善居住环境的需求，因此读懂这些板块二手交易背后的密码，无疑等于抓住了若干年后改善的机会。

　　合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，二手成交活跃的板块一般来说有两个特点：首先是板块的一手竞争不能太激烈，二手房主导市场或者相对一手有明显优势；其次是在板块条件成熟的前提下，要么上车门槛低，要么需具备交通、教育等不可替代的核心资源。

　　基于这两个特点，对于当前主要以周边区域“上车盘”作为首次置业标的的刚需群体，梁燕明表示，最关键是要关注板块周边的土地供应情况，尽量避免置换时周边大量一手产品压制二手成交。“除此之外，我们还发现，品牌开发商、轨道交通、教育资源、配套商业综合体是影响外围区域楼盘在二手市场是否有价格优势的重要因素。”