文/广州日报全媒体记者 龙乐乐

　　二手是一手楼市的先行指标，比一手更加真实、快速地反映着真实市场的变化，这是多年业内形成的共识。那么，在当前一手楼市场分化、迭代升级成为关键词的时候，二手楼市又发生了什么？更重要的是，这些变化将如何影响未来的市场格局呢？这些问题都值得置业者们注意。

　　二手市场业主心态分化

　　成交数据显示，以总成交量而言，2022上半年广州二手市场成交套数排近5年次新高，平均月度成交数据亦属于正常区间。合富研究院高级分析师梁燕明告诉记者，根据在市场上的一线体感来看，目前的带看量、成交速度都表现不错，尤其是置换需求正在积极入市。

　　“但值得注意的是，议价空间这个指标近几个月来显示出围绕5%上下浮动的现象。”梁燕明指出，当市场趋冷时，议价空间会显示趋势性增大，而市场趋热时则反之。而这种震荡现象则显示出当前的市场认知还存在分化，尚未形成共识。议价空间主要由业主心态决定，较为随机。

　　成交结构呈现三大变化

　　中心城区：根据克而瑞数据，从区域成交占比看，番禺、海珠、天河三个二手热门片区依旧坚挺，上半年二手网签成交超5000套。数据同时显示，广州主城六区的二手成交占比达到62%，较去年同期有明显提升。

　　大户型：据广州中原研究发展部监测发现，上半年刚需盘房源成交“平淡”。据监测显示，60~90平方米的盘源成交占比仅34.8%，环比净减少2.2%。而2房以下成交占比仅39.2%，环比净减6.4%。另外，3房成交占比出现大幅上调，环比大增7.6%。

　　次新房：合富大数据显示，楼龄在10年内和10年~20年的次新楼成交占比明显上升，从2021年的58%提升到了63%，且这一比例呈逐年上涨的趋势。

　　对于这三大变化出现的原因，梁燕明解读道，一方面是由于当前置换房产的成本较高，推动刚需阶层从过渡性置业转向一步到位置业，从而推动次新房、三房产品受欢迎；而另一方面，对于改善群体而言，当前楼市的环境使得他们对于区域和产品的确定性要求增强，从而推动了中心城区及大户型单位的成交。此外，主城区一手住宅供给的两极分化，也在一定程度上助推了二手的成交结构。

　　外围一手盘性价比凸显

　　“从整体上看，我们认为下半年第四季度开始会出现较为明显的企稳。”对于接下来的二手房市场，梁燕明预测，考虑到当前的市场价格及二手成交结构新变化，置换群体和刚需群体需要有不同的考量。

　　对于置换群体而言，当前是比较好的时机。据介绍，目前房贷的放款速度较快，一般2~3个工作日可以放款，因此买卖动作可以同时进行。

　　梁燕明表示，当前二手市场呈现出的成交物业高端化趋势较为明显，未来主城区低总价、小户型、高楼龄产品流通难度将比较大。“刚需群体如果入场中心区域，应该在预算范围内尽可能一步到位。如果有困难，两相比较建议优先选择外围区域具备教育、医疗等核心配套的一手笋盘，提升居住环境。”