“按照20多年前一张规划蓝图实施，到今天依然能引领市场，在于设计中有很多理念超前，如海绵城市的设计、消费娱乐中心的定位，地铁、商场与住宅小区的连通，小区公园、康体设备与商业配套的融合。” 新世界中国华南区域总经理梁国强，在分享岭南新世界的开发过程中表示。这种以“连接、连通”为特色，获得亚太房地产项目大奖及香港城市设计协会设计奖的开发模式，给广州楼市带来不小影响。结合城市建设的飞速发展以及人们生活方式的变化，清晰地表现为资源高效配置，出行、工作、商业、文化、教育、居住功能混合，实现生产、生活、生态高度和谐统一的TOD开发模式。

　　文、图 广州日报全媒体记者刘丽琴、谭伟婷

　　轨道+物业：多功能复合生活

　　大都市发展的脉络大多具有相似性。在经济发展和人口快速增长的过程中，针对香港的山体地形、可建设用地匮乏、人口密度高等城市环境特点，以及交通基础设施建设的巨大需求，香港寻找到“轨道+物业”的开发模式，即TOD模式。

　　经历了地产补贴基建、地铁引导新市镇建设、精细化土地经营的早中晚三个时期，地铁成为串联生活功能与场景的纽带，通过“站城一体化”开发理念，实现地铁与周边建筑及其他交通设施的无缝接驳，提升地铁对城市中心人口的疏解能力，增强TOD项目对站点客流的疏导及利用效率。得益于这一商业模式，香港地铁在经营利润构成分析中，直接与物业的开发与租赁管理相关的部分合计比例达到近50%。

　　相比香港城市建设和地铁开发的进程，广州起步时间上的差距，加上地缘上的便利性，让香港物业开发的模式成为眼见为实的参照系，尤其是具有相关开发经验的港资房企，比如新世界、新鸿基、恒基兆业等纷纷进入广州打造项目。

　　广州高端物业兴起“港式”开发模式

　　广州高端物业的开发也兴起港式开发模式。以梁志天等为代表的香港设计师工作室打造的样板房，成为高端项目的必选项，注重空间的使用效率和层次感，细节上的现代与时尚感至今仍然相当受青睐。

　　港资房企大多讲求资源土地的集约化利用，并且奉行长远规划，带来了融合住宅、商业、写字楼，公寓、酒店为一体的开发模式。而影响更深刻的是，港式物业开发模式展示出快速接驳与建筑合体化、交通与商业功能复合化、交通建筑与办公、酒店、商业一体化设计的高效和城市功能的实现。比如，香港九龙站的一体化开发就集中体现了TOD多功能复合高密度的特性。吸引的开发商包括恒隆集团、新鸿基、九龙仓国际和永泰亚洲，成为可同时满足市民出行、购物、工作、居住、娱乐、休憩等完整的城市多功能社区。

　　随着广州城市轨道交通运营里程的不断增长，广州正加快推进地铁线路建设，推进多条高快速路网互通互联。TOD开发模式也在城市建设中占比更大，机构统计显示，今年广州预计将有10多个TOD项目入市。

　　第一太平戴维斯广州董事总经理、华南区副董事长刘蔚海在接受记者采访时表示， TOD模式能够在高密度城市发展空间下多维发挥土地使用价值，将轨道交通、商务、居住等资源垂直分布，从而大幅提升城市居住、商业密度以及土地利用效率。未来几年将会见到更多这类项目。可以看到，除了港企，内地房企纷纷结合各自开发经验参与，TOD开发模式的进阶让项目功能呈现变得趣味横生。显然，将来我们对高效的多功能复合生活模式体验更深刻。

　　推动商业地产市场升级

　　打造城市地标性项目，是香港商业地产行业擅长的强项。当这种模式进入广州后，赋能的不仅仅是商业项目本身，还起到推动广州商业地产市场的升级与发展的积极作用。记者走访天河CBD核心区域发现，傲踞广州中轴线的焦点区位，热门“港资”开发项目依然能在外部建筑设计、内部布局动线以及购物外的创新体验上遥遥领先。

　　比如2011年开业的广州太古汇，由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计，太古地产运营与管理。借助石牌桥地铁站上盖的地理优势，吸引线下大量人流，带动场内消费。

　　新鸿基地产在华南首个全新设计开发的大型购物中心天环广场，打破“围墙”的设计定式，地面保留大面积户外空间，以开放式花园为设计理念，首次将“公园”设计融入现代购物商场中。

　　香港新世界集团旗下，助力CBD商业高端化的K11艺术购物中心，以发展“艺术乐园”文化为主体，使艺术和商业以有趣和启迪的方式彼此融合，打造犹如“舞台般”的购物体验。

　　业内资深人士透露，对于目前的经营者来说，更多需要考虑的应该是目标消费群体的精神需求，也就是需要通过服务的过程，创造与展现购物以外的更多种的体验。

　　记者观察：

　　城市、街区、社区乃至居所的规划和设计，应生活需求而生，更要能引领生活模式的改变。高效率和快节奏是香港生活方式的特点，也形成了港式开发的特色。广州因地缘性便利，可以更好地借鉴和融合港式开发的经验，顺应新时代的发展，我们也需要这种基于交通枢纽网络带来的大联通格局，打造出的美好生活居住圈：功能集成型的一站式开发，集约化利用越来越稀缺的城市土地资源，在职住均衡与全龄友好基础上配置多元化的城市资源，让生活更高效便利。