规模优势，是今年前四个月广州楼市的一大亮点。数据显示，该时间段内广州楼市销售金额排名前十名的未来都是大型项目。看来，广州置业者们对于便利的大型社区偏爱明显。而开发商们也将这一“偏爱”发挥到了极致，配套先行的社区运营方式成为主流，大大增加了置业的确定性。业内人士特别提醒，当前的大型楼盘采用的是网格化的街区运营方式，一方面使社区更开放地融入了周边公共生活与城市规划，另一方面则要求置业者在具体组团的选择上更为精细。

　　文、图/广州日报全媒体记者 龙乐乐（署名除外）

　　数据：

　　大型楼盘成热点 热度还将持续

　　如果问2022年前4个月的广州楼市，哪个特征最为明显，答案可能是：大型项目受捧。据多位业内人士介绍，楼盘的规模分类并没有一个严格的标准，而是经验总结后形成的市场共识。一般来说，总建筑面积超过30万平方米，可以称作“大型楼盘”。若以此为标准，根据克而瑞数据显示，今年头四个月，广州一手楼盘成交金额前十名均有着一定规模优势。实际上，如果再将时间维度拉长来看，2021年全年的销售数据同样也显示，榜单之上那些成绩亮眼的项目规模也都较大。

　　“除了看销售成绩，从话题度、影响力角度来衡量，目前广州的楼市可以称得上‘大型楼盘当红’。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉记者。如果考虑未来相当长一段时间的供应，广州亚运城、合生中央城、富颐华庭等项目均尚在开发周期之中，此外市场还即将迎来黄埔新城、富云山等这些已然吸引了大量关注具备“网红”潜质的大型项目入市。可以预计到，“规模优势”很有可能仍将是一段时间内广州楼市的特点所在。

　　解读：

　　基因、信心和供应 让大盘受关注

　　在市场热点相对较散的环境之下，大型社区是何以成为了广州楼市的共识？一方面，擅长大规模社区的打造是粤系房企的特点之一。“对大盘的偏好，是广州楼市的基因。”肖文晓如此说道。

　　上世纪90年代开始，伴随着广州城市规划的“南拓”，碧桂园、雅居乐、祈福、星河湾、奥园等广东房企共同在华南板块打造了一系列知名项目。而这些楼盘的成功，显示了开发商的大型社区运营能力对于非核心区居住质量的保障。另一方面，以光大花园、保利天悦、骏景花园等为代表的主城区项目则彰显了大型社区对其所在片区的标杆作用。肖文晓认为，过往的成功经验已经有了品牌效应，给了置业者们较强的信心，更加乐于购买大型项目，享受大社区生活。

　　此外，供应节奏也是大楼盘受关注度较高的重要原因。近两年来，伴随着非公开市场出让地块孵化而来的项目逐渐面市，同时TOD（“以公共交通为导向的发展模式”的项目）这一形式伴随着城市轨道交通的通达而兴起，大型楼盘的供应进入了相对较为充分的时期。

　　新变化

　　配套先行 确定性高

　　完善的配套一直是大型社区最大的吸引力。由于自带巨大的销售流量，利润率相对高，使得开发商在产品的打造上更愿意倾注心血。据介绍，大规模的楼盘一般销售周期比较长，分为多个组团分期推出。这也就意味着，当后期组团入市时，早期组团的业主已经收楼，形成了明显的口碑效应。

　　因此相对小型地块所转化的高周转项目，如何强化购房者的信心成为了打造大型项目产品中的重要一环。对此，许多开发商们选择的是“配套先行“，将大社区的配套优势发挥到极致——即使是首期业主，收楼即可享受相应的配套。

　　以万科花地湾为例， 2021年首期住宅项目万科金域曦府入市时，其配套的教育、医疗及商业基本敲定。在当前市场环境下，通过 “配套先行”一方面可以提升溢价，另一方面可以迅速形成口碑，助力后期产品的营销。而对于置业者来说，好处则是无需长期等待，配套的确定性大大提高了。

　　“街区”形态 功能明晰

　　值得注意的是，在业主的居住体验上，现在的大型社区与从前有一定的不同。根据此前中央城市工作会议精神,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。因此，当前的大盘，将不复“封闭社区”的模式，而是全部拆分采用小型组团式的管理。

　　以黄埔区某个即将入市的项目为例，记者在现场注意到，项目的整体沙盘被规划路分成了明晰的一个个“街区”形式的组团。据现场置业顾问介绍，每个组团将采用封闭式管理，而小区则是开放式。商业配套、公园景观等分布在外围，与周边居民共享。

　　肖文晓指出，现在新的大项目虽然是整体出让，但是已经打破了楼盘边界的藩篱，被网格化成一个个独立的小组团，更密切地融入了区域的公共生活和城市发展中来。

　　广州市房协专家邓浩志表示，这种形态一方面可以使得相应组团的居住功能更为纯粹，同时也有利于区域商业的成熟。

　　提醒：

　　外围区域大盘 考虑置换需谨慎

　　关于置业大盘，一直以来备受争议的就是由于大货量带来一手和二手相互踩踏，从而影响其保值能力。合富研究院高级分析师梁燕明表示，这种说法有一定的误导作用。“实际上，由于配套完善，运营得当，大型楼盘往往是所在片区的标杆盘，在市场不确定性高的时候表现了较强的‘抗跌’特点”。

　　不过，与此同时，梁燕明也认为若处在市场温度较低的时期，大项目推新时的走量策略的确会带来短期的一二手倒挂，对楼盘二手价格形成一定的压制。“因此，大社区是更适合自住的选择。如果考虑中短期的置换，需要谨慎些。”

　　邓浩志则表示，在外围供应量大的区域，大型项目的二手流通性弱这一现象表现得更为明显。

　　此外，肖文晓还特别提醒，大社区的组团管理“街区化”之后，置业者选筹时需要更加精细。“例如许多道路在沙盘上看似小区道路但实际是规划路，车流量可能比想象中大。”因此，不同位置的组团、甚至同个组团的不同单位，未来在居住体验和二手流通上的表现差异也会更大。