视野宽阔的玻璃窗横跨整个前台区域，设计上运用中国传统“框景”手法，以木饰面和玻璃幕墙构筑“风景画框”，将广州CBD美景收藏画中……这是一家企业总部办公室前台的景象。这栋办公楼是广州首个健康建筑最高级别认证——WELL铂金级的商业物业。

　　4月1日，《建筑节能与可再生能源利用通用规范》开始实施，除了新建筑要进行节能设计外，不少进行改造的旧建筑也将绿色节能作为重要部分。建筑成本上升的同时，绿色改造带来的收益能否让投资者获得更大的利益？记者采访发现，不少机构的调查数据均显示，在区位、楼龄等因素相似的情况下，绿色认证物业的租售溢价、收益率、租户满意度都明显更高。绿色设计，可以带来“真金白银”。

　　文/图 广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　广州节能率新标准

　　居住建筑达到65%

　　公共建筑达到72%

　　宽敞、明亮、舒适、绿意盎然……

　　经过绿色认证的办公室是这样的

　　走进这座绿色认证的办公室的到访者会感觉“眼前一亮”：视野宽阔的玻璃窗横跨整个前台区域，设计上运用中国传统“框景”手法，以木饰面和玻璃幕墙构筑“风景画框”，将广州CBD美景收藏画中。这是广州首个WELL铂金级认证办公室——凯华集团总部办公室前台的景象。关注使用者的感受是绿色认证中的重要一环。据凯华集团相关负责人介绍，办公室在设计阶段便以WELL标准为指导，从空气、水、营养、光照、健身、舒适、精神等维度规划，打造一个能够给予员工身心健康、增进愉悦感和归属感的工作环境。

　　可以看到，“开放”是整个工作环境的最大特点，绿植墙和四周围绕的落地玻璃窗营造出健康、舒适的体验。无论办公区还是会议室，都做到了无层级、无界限、无壁垒，营造了良好的社交氛围，更方便员工间的连接和沟通。众多细节设计，都是为实现绿色、健康、环保。比如，办公位到茶水间平均距离不超过20米，在方便员工的同时也鼓励员工办公期间适量行走，以调节身心。

　　根据WELL的理念，光是保持健康环境的重要影响因素，对人的心理情绪也有关键的暗示作用。因此，办公室的灯光设计按不同分区功能的需求，规划不同的灯光组合和灯具配置。在办公区和会议室采用4000K暖白色温灯光，提供不刺眼的间接照明，让眼睛不易疲劳；休闲区则采用3000K暖光照明，营造轻松舒适的环境，利于调节情绪和身体的放松。同时，PM2.5、甲醛、TVOC等指标也都有严格的标准，从空调系统来看，精细调节每一个风口的送风角度，冷风紧贴天花板大约2.5米送出并自然沉降，避免直接吹到员工的头部。即使是椅子的舒适度也是需要精选的，据悉，符合人体工程学的椅子，让不少员工评价“能在工作中更加舒适、不易疲劳。”

　　在这样的办公环境中工作无疑是让人愉悦的，这也是绿色建筑给人的直接感受。目前全球共有多个绿色建筑评估体系，在国际上认可度较高的LEED认证、WELL认证和BREEAM认证。而修订后的《绿色建筑评价标准》新国标将与国际主要绿色建筑评价标准接轨。

　　绿色运维可使租金提升6%

　　按照国家标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》新的规范，居住建筑、公共建筑的节能率要比2016版执行的节能设计标准提高，广州居住建筑原来的节能率要求是50%，按新的标准要达到65%，公共建筑则要达到72%，标准的提升对行业也是个挑战。除了新建筑要进行建筑节能的设计外，不少旧建筑进入改造阶段也将绿色节能作为重要部分。

　　广州30个写字楼获LEED认证

　　相比于住宅领域，写字楼领域对绿色认证的步伐显然迈得更大一些。第一太平戴维斯广州物业及资产管理部高级助理董事吕艳媚表示，基于2022年3月初更新的LEED官方项目清单数据，可以看到，在广州写字楼比较集中的珠江新城、琶洲、金融城、天河北等板块，获得LEED认证的项目（包含新建和运营）接近30个。在写字楼领域获得绿色认证已成为标榜和体现物业价值的重要手段。

　　提升物业的绿色表现是否能正面影响其价值？ATLAS 寰图资深运营总监李京曾多次参与物业行业标准的编写，她告诉记者，行业内统计数据显示，商办物业通过绿色运维，可以实现资产价值的提升，优化投资回报率，在资产金融化时估值会比较高，而租户满意度可以提升20%左右，租金因此也会上涨6%左右，运营成本则下降5%~7%。

　　吕艳媚表示，从目前的研究数据来看，拥有绿色建筑证书的建筑租金也更高。绿色建筑的入驻率表现也更好。对欧洲写字楼房地产投资信托基金投资组合的研究表明，与绿色资产占比较低的公司相比，绿色认证资产占比每提高5%，入驻率提高85个基点。

　　仲量联行最新发布数据显示，在国际市场上，绿色低碳建筑的可持续发展与财务回报两者之间呈现正相关关系——持有BREEAM认证的物业在租金上会比非认证物业高出约14%。

　　绿色物业租售约溢价一成

　　在国内，相比非绿色认证物业，绿色物业拥有更好的区位以及更完善的物业设施和管理。在一线城市，绿色建筑一般在立项期间就计划以（不同级别的）绿色认证标准来建造或改造，因此在规划设计、建设用料、运营管理等方面通常优于非按绿色标准建设的物业，这使得物业从质量上就有利于溢价。这样的高品质不仅能吸引优质租户的持续入驻，亦能够让绿色资产持有者在招租时拥有更强的租金谈判能力。在新老建筑的对比中，新建成建筑（绿色认证主要集中物业）的溢价更高，租户也对绿色建筑概念的认可度更高。

　　从北京、上海、广州、深圳、成都五个城市的成熟商办区域的办公物业的统计数据来看，截至2021年上半年，绿色认证的物业在上述城市均保持可观的租金溢价，在剔除了区位、楼龄等对租金影响最明显的因素后，相比于非绿色认证办公楼的平均租金高10.0%至13.3%不等，广州在11%左右。

　　从售价来看，项目所在区位是影响溢价的最核心要素。核心商务区的绿色认证办公楼平均交易单价远高于非认证物业，不过，非核心商务区的绿色认证及非认证物业的售价差异则不明显。截至2021年上半年，绿色认证的办公楼相比于非认证的办公楼平均售价高8.9%至14.4%不等。

　　绿色升级改造

　　提升内部收益率

　　对于新建物业而言，从立项、设计之初就可按照最新的绿色低碳标准来执行；对于普通的翻新改造而言，在升级改造中采用绿色设计、绿色管理计划，也将带来更大的效应。业内人士表示，无论在国际和国内，绿色建筑的售价及租金表现都优于非绿色建筑。但资产售价及租金方面的溢价百分比只是为投资者提供了静态指标的参考，而作为投资者更关注的动态指标——内部收益率（IRR），则更能真实反映绿色建筑在市场中的长期发展及实际创造收益的能力。

　　白天鹅宾馆更新改造被视为范例

　　已被业内视为改造范例的，是荣获2020年度全国绿色建筑创新奖三等奖的白天鹅宾馆更新改造工程项目。通过节能改造，采用超高效制冷机房技术、高效蒸汽锅炉技术、高效水-水热泵全热回收冷热源系统、独创水幕空调系统等一系列可靠、实用新型节能技术，实现酒店整体综合能耗下降超30%的目标。对比2020年全国五星级酒店能耗成本占比9.71%的平均值，白天鹅宾馆仅为4.27%，其能源管理和节能水平处于全国五星级酒店行业领先水平。

　　绿色建筑收益给投资者新动力

　　如果绿色建筑的收益率大于非绿色建筑，那么投资者便有财务上的诱因去进行相关的绿色升级改造。相反，如果非绿色建筑的收益率大于或近似于绿色建筑，投资者则会欠缺动力。仲量联行评估咨询服务部相关负责人表示，从国际市场上来看，一个建筑物业在进行绿色低碳翻新改造后的IRR会比进行普通翻新改造的物业高约1.06%。且如果在物业的运营管理过程中，秉承降低能耗和运营成本的绿色理念，那么IRR将会得到进一步提升。

　　目前来看，绿色建筑投资回报率的提升主要体现在租金、售价的溢价以及经营成本、能耗的降低。业内人士表示，短期来看，绿色建筑相对于非绿色建筑的投资回报率并不十分突出，可能并不能达到投资者的要求。但从长期来看，绿色建筑是大势所趋，符合整个国际社会低碳、可持续发展的潮流。伴随着技术上的不断突破、理念上的不断更新并配合政府更加实际的激励政策，绿色和非绿色资产间的投资回报以及评估价值将展现越来越大的差异，作为资产的抗风险能力也将进一步加强。