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前夫过世后房子被拍卖
前妻起诉要求实现居住权被驳回

法院:居住权未登记不成立

  广州日报讯 (全媒体记者章程 通讯员花法宣)一对夫妻离异时,男方书面承诺前妻等五人对其所有的房屋享有永久居住权。在男方去世后,因为债务纠纷,其所有的这套房产被拍卖给他人,前妻对此不服,以享有居住权为由告上法院。近日,本案经广州花都法院审理后,认定因未向登记机构申请居住权登记,此案的居住权不成立,驳回前妻的诉讼请求。据悉,民法典首次规定居住权制度,但要注意的是,须去登记机构办理了居住权登记,居住权才发生效力,未经登记是不发生居住权效力的,也不能对抗善意的第三人。

  1989年,周某与林某离婚,就子女抚养及财产处理问题签订一份《家庭自愿分配书》,约定花都区某房产的所有权归周某所有,前妻林某等五人有权在该房屋永久居住。据此,林某等五人一直居住在该房屋中。

  2013年12月,周某因病死亡。因周某拖欠其女儿的抚养费,以及周某和林某等人拖欠甲公司的债务,周某女儿及甲公司在相关法律文书生效后向法院申请强制执行。

  执行过程中,法院在涉案房屋处张贴了拍卖公告,林某等五人随即向法院提出执行异议,要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其居住使用的合法权益。生效的执行裁定驳回了林某等五人的该项请求。

  最后,何某通过竞拍取得涉案房屋的所有权,并通过法院清场接收了房屋。林某等人遂以何某为被告提起诉讼,要求确认林某等五人对涉案房屋享有居住权。

  广州市花都区人民法院一审判决,驳回林某等五人的诉讼请求。后续双方未上诉,该判决已生效。

  本案中,林某与周某签订的《家庭自愿分配书》,通过书面形式约定涉案房屋的所有权归周某,居住权归林某等五人,但是并未办理居住权登记,因此居住权并未设立。林某等人向法院提出执行异议,要求在拍卖涉案房屋的过程中确保其居住使用的合法权益,意即要求确认其居住权,亦被生效的执行裁定驳回了该项请求,说明未通过法律文书的形式设立居住权。因此,林某等人要求确认其对涉案房屋拥有居住权的依据不足,不予支持。

  法官说法

  经办法官指出,民法典首次规定居住权制度,将居住权作为一种新型的用益物权。所谓居住权,是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

  设立居住权,首先要签订书面的居住权合同,其内容主要包括当事人基本信息、标的物住宅的情况、居住的条件和要求、合同双方的权利义务以及解决争议的方法等。

  但需注意,根据民法典第三百六十八条的规定,要去登记机构办理了居住权登记,居住权才发生效力,未经登记是不发生居住权效力的,也不能对抗善意的第三人。

  另外,根据民法典的规定,居住权合同中必须注明居住期限,比如可以约定使用的具体年限,甚至可以约定居住权人居住使用至去世为止,本案中约定“林某等五人有权在该房屋永久居住”即可以理解为居住使用至去世为止。

  同时,居住权原则上无偿设立,除非双方有约定使用费,否则居住权人不需要向所有权人支付使用费。

 
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