随着生活水平的提高和商业竞争的加剧，社区商业经历了从最初的住宅底商、居住区小卖店、零售店到住宅配套底商、商业街，再到购物中心的发展历程。过去的社区商业具有一定的自发性，而如今是越来越多的头部房企看中社区商业这片蓝海，以产品线的形式打造出精品社区商业成为主流。社区商业的功能也从加强社区服务、投资性产品演变为复合型社区商业产品。商业设施也正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造新鲜生活场所的方向发展。将公园、儿童游乐区、萌宠乐园导入，不断涌现的新型社区商业空间开始进入到我们的视野。当前，一站式家庭生活中心、沉浸式商业公园、街区式购物中心成了较为常见的社区商业形态。

　　文/图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　新变化：

　　从物业溢价到运营提升收益

　　王先生在几年前花120万元购买了一间40平方米的临街商铺，几年过去商铺的售价几乎没上升空间，而租客开的店也一直在变换。随着电商的快速发展，人们消费习惯的改变以及新商业模式的不断涌现，以前“一铺养三代” 的情况越来越难实现了。合富数据显示，1月，广州商铺市场成交量为57761㎡，同比上升85%，大宗交易和社区底商是商铺市场成交的“基本盘”。社区商业即使在疫情期间也呈现较好韧性，凭借“社区1公里”的优势，以提供日常生活所需和贴近生活服务为主，吸引着各路资本关注。“这几年社区商铺的投资发生了很大的变化，以前主要依靠物业未来增值获得投资回报，比较少考虑租售比，这两年业内开始注重对租金指标的评估。在楼价较高的区域，街铺价格较高，从租金回报来看，租售比比较低，因此销售困难。而一些新兴区域的大型小区，比如广钢新城、亚运城，一些底商价格在3万元左右，相对较低，租售比可达10%，成为业内看好的投资标的。”

　　越和商业管理有限公司董事长陈晖对记者表示。作为商业触觉敏感的专业商业运营公司，越和已经投资运营了包括珠江新城兴盛路风情街、芳村越和花鸟鱼虫市场、中六电脑城等在内的十多个商业项目，以专业运营能力强著称，也成为房企青睐的合作对象。

　　长租一个物业，通过分析调研找出租金回报最高的业态进行包装运营，获取租金收益，是越和一直以来的商业投资模式。而在四年前，越和成立了定位为大型社区商业运营商的新公司，明确表示看好社区商业，并出手购买了亚运城国际商业街3万平方米的商铺，旁边还定制了一个四层的商场，面积超过5万平方米。

　　陈晖表示，去年下半年，一些房企通过出售商用物业回笼资金，不少商铺价格优惠，提高了大宗交易的投资回报，还出现了“执笋货”，不过，这样的情形并不会太久。有发展商或投资商统一运营的社区商铺，其运营成本、持有风险相对于购物中心更低，且比散卖散租的商铺更容易旺起来，管理服务水平和投资回报都更高。统一管理和运营也将是社区商业的发展趋势。

　　新动向：

　　头部房企研发系列产品线

　　随着购物中心过去十年的快速发展，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局也基本确定，想再掘出一桶金，并不容易。作为“生活的最后一公里”，社区商业有着庞大又稳定的消费者群体，而针对社区消费者所表现出来的突出的服务能力和消费需求的满足，也预示着其在未来商业模式中的潜力。因此，房企在城市商业中心打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为掘金的焦点。不仅房企注意到了社区商业的大有可为，就连互联网巨头阿里和京东，也在积极布局社区商业。

　　可以看到，碧桂园、龙湖、万科、保利等企业，已经研发出了社区商业的系列产品线。碧桂园的社区商业以碧乐时光和碧乐坊为代表，标榜商务型社区商业。广州万科商业旗下已形成万科广场、万科里等成熟产品线，在广州累计运营5个购物中心和街区商业项目，体量超过28万㎡。龙湖集团的主要商业地产品牌天街，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，星悦荟体量则以3万-5万平方米为主，为居民社区等提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求。

　　资深商业运营专家黄先生对记者表示，社区商业分为内向型和外向型两种，内向型满足小区业主的需求，外向型则可以辐射到周边几公里的范围，形成一个区域消费目的地。楼盘总人口规模为2000-5000户的中型楼盘，商业配套的总规模可参照人均商业面积的0.5-0.7㎡/人的标准进行配置，或参照总建面的5%-7%的标准进行配置，可设定的商业层次多是“住宅底商+商业街”结合的模式；总人口5000-15000的大型楼盘，商业层次为“住宅底商+商业街+社区商业中心” ，人均商业面积0.7-0.8㎡/人或总建面的7%-8%。

　　黄先生表示，体量相对较大的住宅片区，要求社区商业的开发商自有资金充足。目前，销售回笼资金及社区配套功能的社区商业产品已成为众多开发企业研究的重中之重，不少开发企业着手思考社区商业的开发模式，以期实现既能帮助住宅产生溢价，又能减轻开发社区商业所带来的资金沉淀。

　　新发展：

　　向体验式场所进化

　　可以看到，由于城市新区日益扩容，对商业配套设施的需求，为社区商业的发展提供了广阔的空间。复合型的社区商业产品将成为发展趋势，能够满足人们在社区内体验到娱乐、消费、养老、商务等便利，将是其在商业领域最具竞争力的核心优势。龙湖商业的相关负责人表示，针对住宅片区的开发，需要社区商业有超前的规划，纳入到整个住宅项目统一的规划体系，在功能定位上更加细化，打造社区服务的理念。

　　作为情感化、家庭化、生活化、年轻化结合体的社区商业而言，能否把握好“最后一公里”，将精细化、趣味化、情感化的第三空间完美落地，是其能够成功的关键。随着各大房企纷纷进军社区商业，社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造新鲜生活场所的方向发展。当前社区商业新物种频出，一站式家庭生活中心、沉浸式商业公园、街区式购物中心是几种发展形态。业内人士表示，如果有一个社区商业品牌能够成为周边居民不可缺少的生活组成部分，那么它的价值想象空间无疑是巨大的，社区商业也将成为资本下一个争夺焦点。

　　新形态

　　一站式家庭生活中心

　　将住宅、步行街、购物中心、办公楼串联成有机的整体，形成了“商业街+MALL+居住+办公”的“1+N”式集合新形态。如保利地产的“若比邻”商业，整合新型零售、生活服务、邻里社交，衍生出洗衣、餐饮、美容美发、儿童教育、休闲娱乐等十余项社区生活业态，通过线上APP，实现线上线下互动，打造全方位服务。此外还有“社区客厅”邻空间。

　　新形态

　　沉浸式商业公园

　　位于黄埔的尚城万科里因独特的场景成为新晋打卡地，因为2.7万㎡的户外公园——尚城公园shining park让其脱颖而出。公园基本满足了各年龄段居民的游玩需求，兼具遛娃、运动、休闲漫步、网红打卡等社区休闲共享功能。其打破传统的商业空间的设计，以沉浸式的商业公园、原创IP雕塑等为社区商业如何与当地居民建立联系提供了样本。

　　新形态

　　街区式购物中心

　　作为日常生活的第三空间，能否在空余时间吸引居民及游客驻留，成了社区商业是否成功的评判标准。以南沙的合景·悠方天地来看，体量超过5万平方米，打造了独特的花园式社区购物中心，半开放式的街区购物，并通过互动音乐喷泉、主题儿童游乐场、雅趣溪流、狗狗乐园、情景雕塑等一系列景观，营造出舒适自然的生活氛围，吸引附近1-3公里内的居民和工作的白领。

　　社区商业形态的进阶

　　社区商业演变史

　　社区商业中心：面积一般在20000-50000平方米，以生活百货或大卖场为主力店，业态集合休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务。

　　居住区商业：面积一般在3000-20000平方米，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3万～5万人。

　　邻里商业：面积一般在3000平方米以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺。