每年的三四月份，都被地产行业称为“小阳春”，是上半年较为集中的置业时期。那么2022年即将到来的“小阳春”跟往年比起来有什么不同呢？二手市场逐渐复苏、房贷放款周期缩短、精品项目集中入市，当下房地产市场正在发生的变化都在说明一个可能性：对于改善型，尤其是需要置换的改善型买家而言，置业窗口正在打开。这个“小阳春”，将对他们尤为友好。

　　不过，业内专家同时也提醒道，在市场平稳的预期之下，这个置业窗口期将持续较长时间，无需匆忙入市。

　　文/图/表 广州日报全媒体记者 龙乐乐（署名除外）

　　二手市场回暖

　　议价空间下降

　　“除去春节假期之外，近两个月的成交明显回暖了。”一位二手房中介告诉记者。他所在的门店位于海珠区东晓南板块，周边围绕着晓港湾、合生·颐景华苑、锦丽居等多个小区，生活氛围浓厚，一直以来在刚需群体中都十分受欢迎，二手房交投活跃。“去年首批二手房指导价出台后，市场有较为明显的降温。不过，在经过了几个月的观望后，近期看楼和成交都明显变多了。”该中介表示，去年下半年市场变化较多，因此无论是卖家还是买家，都选择了观望。“不管是希望卖房置换，还是买房居住，需求总还是在的。现在的市场环境进入较为稳定的状态。”

　　广州市房地产中介协会数据显示，今年一月份延续了去年年末以来温和回暖的趋势，二手房网签套数为7014套，环比微涨0.94%。“这一轮二手房行情特点是时间上回暖较快，程度上幅度较小，这说明置换需求很充沛但市场热度平稳。”合富研究院高级分析师梁燕明指出，尤其值得注意的是二手房成交的议价空间从去年高位的6.4%左右下降到了5.1%，接近近两年二手房市场的中间水平。“我们观察到现在二手房业主的心态开始强势，议价空间进一步下降的可能性也不大，可以说进入了一个比较好的卖房置换时机。”

　　不过，对于房产位于远郊区域同时有置换需求的业主，梁燕明特别建议在价格方面适当下调。“远郊区域的二手房市场和主城区生态完全不同，竞争者不仅有同小区二手房，还有大量供应的一手房，想尽快实现置换价格就要有优势。”

　　放款周期变短

　　房贷利率下调

　　1月20日，央行发布最新LPR利率，宣布5年期以上的LPR下调5个基点，这也是LPR5年期时隔21个月后首次出现下调。而具体到执行上，记者走访了解到，大多数银行的房贷利率都进行了调整，较此前有5~15BP不等的下降幅度，这也就意味着每100万元的房贷，每月按揭可以少还30~90元。

　　“当前的基准利率是处在低位的，但具体到房贷执行利率上，经过了下调后仍处在中等偏高的水平。”资深按揭专家郑大源对记者表示，下调利率对购房者是利好，预计后期仍有一定下调空间。但他同时表示，不建议购房者等利率进一步下调再买房：“买房的决定应该盯住需求，而不是利率水平。”

　　相较房贷利率的温和下调，放款周期的变化则更为显著。记者从多家银行获悉，目前房贷申请的放款时间大大缩短，放款时间普遍在1~2个月，甚至有银行表示“不用等，流程走完就可以放款。”

　　“放款周期的变化对于市场来说影响更加关键。”郑大源透露，“放款周期正常化会释放这一部分需求，而当前的房贷利率水平也越来越友好。”

　　郑大源同时提醒道：“市场情况一直变化，即使银行说‘放款快’，但还是不要有侥幸心理，要留足充分的交易时间。”

　　供给结构分化

　　精品项目扎堆

　　如果说二手楼市企稳、房贷放款周期变短为置换需求的资金端提供了稳定的环境，那么从广州近期的供应结构上看，则为改善客们在供给端提供了充分的选择。

　　2022年广州楼市的供给可以总结为“百盘入市，中心爆发”。相较过去两年中心城区屈指可数的新盘，今年的天河、荔湾和海珠都将迎来供货大年，其中不少面向改善人群的精品项目都将在“小阳春”前后开盘。

　　以天河区为例，多个备受关注的高端项目都在近期有所动作。其中，侨鑫保利汇景台在春节期间已经开放了诚意登记，被业内称为“合景双盘”的合景臻颐府、合景臻源也预计会在小阳春前后入市。除了臻颐府之外，沉寂了一段时间的牛奶厂板块还将迎来另一个热门项目——合生缦云。

　　此外，还有金融城板块的珠江天力也预计将于近期开盘。

　　而在去年撑起了中心城区供应的海珠区今年上半年依然十分“能打”，其中琶洲周边的供给又以其稀缺性尤其引人注目。据了解，保利悦轩预计将于3月开盘，琶洲板块的产业利好与滨江东完善配套使其备受周边改善人群的关注，而相距不远的方圆·滨江壹号也预计离入市不会太远，早已在业内引起热议。

　　除此之外，白云区也将迎来两个极具流量的高端项目：位于金沙洲的华润置地金沙瑞府即将开放其营销中心，而位于白云新城板块的富云山则有望在近期迎来首开。

　　“今年小阳春期间的一手市场结构化非常明显，大量的精品项目可能会集中入市。”中原地产项目部总经理黄韬在接受记者采访时总结道。同时，黄韬指出供给结构可能会带来房价上的结构化特点。“对于购房者来说，也需要识别房价数据之中的结构因素，认清当前市场的真实情况。”

　　Tips：窗口期较长 出手时多想一层

　　当市场情况说明改善客的置业窗口已经打开时，是否意味着对于刚需而言并非好的时机呢？并非如此。“对于刚需，我一直的观点都是满足居住需求的房子可以买。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，从目前的情况看，价格不具备大幅上涨的条件，当下置业者正在迎来的是一个较为平稳且预计将持续较长时间的购房窗口期。

　　而梁燕明则从另一个角度给予建议：“今天的刚需未来也可能面临改善需求。从潜在客群来说，市区二手房或许要比远郊一手房更好流通。”