十年之间

　　年前，位于珠江新城一家购物中心一楼的一个300平方米的铺位空出来了，一下接到了十个左右的新能源汽车品牌的进驻offer，竞租相当激烈。商场中，新能源汽车体验店已如雨后春笋般不断冒出。这正是广州商业业态更迭的一个缩影。

　　业态升级是商业地产进阶永恒的课题。如果把时间拉得更长一些，以十年来广州购物中心的业态数据来看，广州社会消费品零售总额持续保持增长，人口规模扩大，为商业持续注入动力。记者调查了近10年的存量优质购物中心新增租赁统计数据发现，虽然服饰零售、餐饮、娱乐始终是占比最高的三大业态，但在看似平静的数据下，却是暗流涌动，吸引年轻人的新业态不断涌现，一直占据“C位”的三大业态比例也在不断调整，变局还在持续酝酿中。

　　今天我们将通过梳理广州存量优质购物中心近十年的新增租赁统计数据，解读广州商业地产业态变迁的密码，揭示未来的发展趋势及商机。

　　文/广州日报全媒体记者:刘丽琴、曾繁莹、谭伟婷

　　三大主角地位难撼动

　　内里波澜不断

　　“我人生第一条爱马仕丝巾，是在广州丽柏广场买的”，供职广州某银行后勤部门的“85后”小婷表示，她至今都无法忘记踏进专柜时的那份激动和喜悦，“但印象中自2011年后，我的购物轨迹基本集中在天河商圈了”。小婷告诉记者，现在的她在购置服装时会更偏重质量与设计的本身，品牌效应反而减弱了。

　　回顾一下广州商业地产发展的历程，可以看到，广州购物中心近十年来迎来爆发式发展，2010年至2019年，广州购物中心体验型购物中心和城市综合体快速布局，天河商圈相继出现万菱汇、太古汇等中高端标杆购物中心，商业集聚辐射全城。2020年以来，广州购物中心则进入存量竞争时代，商业运营更为精细化和品牌化，体验经济更为深入，催生了各类创新业态。

　　据仲量联行对存量优质购物中心10年来新增租赁成交的统计数据显示，服饰零售、餐饮、娱乐这三大业态始终占据着主角的地位，一直是各业态中占比最大的，这三类业态总占比就达到了70%或以上。电子产品、美妆、珠宝、个人服务等业态长达十年是保持个位数的百分比。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，需要关注的是，排前三位的业态虽然没变，但会根据不同因素，比如消费人口、行业发展、市场环境以及消费习惯的变化，各自占比发生变化。同时可以看到，到2021年虽然业态比例平衡，但是这些业态下的零售商正在不断变化，品牌多元化、细分化成为一种主流现象。

　　数据要点解读

　　● 过去三年地方菜系的租赁成交近100笔，其中粤菜占近30%，川菜及湘菜占45%，绝大多数贡献来自酸菜鱼这类细分菜品。

　　● 酸菜鱼的风行，首先来自国内人口基数大带来的旺盛消费力，风投资本加快入场连锁餐饮。

　　● 为什么是酸菜鱼？因为这是一道受众很广且口味具有记忆点的国民美食，更容易触达年轻人，抓取注意力。

　　餐饮业：酸菜鱼店何以成“明星”？

　　2011年和2021年，跨越了十年，餐饮业态的占比仍保持在33%。值得关注的是，即使在出现疫情的情况下，这个比例也在保持稳定上升。从细分数据来看，仲量联行监测的全市优质购物中心成交数据显示，过去三年地方菜系的租赁成交近100笔，其中粤菜占近30%，川菜及湘菜占45%，但绝大多数贡献来自酸菜鱼这类细分菜品。

　　近两年，太二酸菜鱼成为九毛九集团最亮的那颗“星”。九毛九集团CEO何成效说，选择酸菜鱼品类是他们经过长期市场调研和深刻思考后做出的选择。酸菜鱼酸辣可口，又不至于过辣，是一道受众面广且性价比高的国民美食。

　　2009年，对于九毛九集团创始人管毅宏来说是转折之年。那年，在上海，他看到了餐饮业态在购物中心的蓬勃生命力。回穗后，他开始着手将九毛九从街铺推进到购物中心。何成效说，购物中心的优势显而易见：可免去了与街铺私人业主之间的潜在纠纷；管理更加规范；购物中心糅合了餐厅、电影院、超市等多种功能业态，复合的零售业态带来极好的客流量。

　　2015年，九毛九已迅速达到百店规模。同是那年，九毛九在萝岗万达广场拿下720平方米的门店，其门店标准面积只需要400多平方米，剩余空间做起酸菜鱼生意，这就是太二酸菜鱼的“初代”版本。从诞生之日起，“太二模式”就是针对购物中心而设的。

　　数据要点解读

　　● 2015年服装零售的占比突然大增，达到接近50%的高峰。主要得益于快时尚2014年~2015年的大规模发展。

　　● 近两三年来，快时尚品牌的“低质量”与“同质化”比较严重，失去消费者热情的它们更陷入低坪效困境，并逐渐失去在购物中心的高议价力。

　　●买手店符合了“Z世代”对个性化的追求，未来可能会成为替代快时尚品牌的“黑马”。

　　服装业：个性化买手店正当时

　　从数据看，2015年服装零售的占比突然大增，达到接近50%的高峰。曾丽表示，这主要得益于快时尚2014年~2015年的大规模发展。

　　不过，情况正在起变化。这几年，快时尚进入下滑期，一些快时尚品牌开始缩减实体门店。运动服饰兴起，中国时尚买手店迎来“风口”,并逐渐改变服装零售格局。买手店聚集起了一批忠实顾客，以买手本人的时尚品位和态度与本土消费者的个性化诉求不断产生共鸣。“消费者的觉醒，主要是在2014年、2015年开始的”，广州PlaySERIOUS买手总监Lia表示，“目前整个市场的品牌仍处于洗牌阶段，这个趋势估计还会进一步加剧”。

　　数据要点解读

　　● 传统KTV的退场，让娱乐业在购物中心的“领地”于2015年迅速缩减到15%左右。

　　● 近三年，娱乐类业态的占比略有提升，这主要得益于“95 后”喜欢的体验式消费崛起。烘焙实验室、VR体验店、密室逃脱、射箭馆多了起来。

　　娱乐业：体验式消费兴起

　　剧本杀、制服、汉服、Lolita服饰、脱口秀、电竞等能抓住Z世代消费群“心头好”的娱乐业态正越来越受欢迎。天河商圈已经出现不少密室、剧本杀等线下互动娱乐体验空间，天河城也出现了品牌汉服店。

　　国泰君安证券的分析报告显示，2020年制服、汉服、Lolita服饰市场的总规模已超200亿元，预测到2025年更有望达到1266亿元。

　　“30%”少数：虎视眈眈、不容忽视

　　除了三大占比最大的业态外，电子产品、美妆、珠宝、书店、个人服务等业态在过去十年间都只是保持个位数的百分比，总计约30%，但不少行业推陈出新的动作仍不可忽视。

　　以美妆业态为例，化妆品业态在购物中心中一直保持着稳定，但也进行过一些创新的探索，比如出现买手形式的美妆小百货，从专柜到黑科技零售店，而从去年开始兴起了美妆集合店，成为许多新国潮品牌、小众品牌新品的首发渠道。

　　不过，不少业内人士表示，目前来看，这种模式的市场接受度并不算高。因为，从价格来看，和网络渠道来比，集合店也并没有什么优势，因此美妆产品还是以免税店、网购形式居多。