小区“安居”系列 3

　　记者连日来走访了解到，广州有部分小区因为各种原因没有配套物业管理公司，而这些小区近年来探索出了业主自我管理模式，取得了一定成效。有的小区实行业主自管后，一年可以多出来数百万元的共有资金，这些资金可以全部用于小区公共服务方面，业主们有了更大的协商权和决定权。

　　与此同时，业主自管模式也是“苦乐参半”，业委会委员们经常要当“和事佬”，协调住户间的各种家长里短，工作起来并不容易，这种管理模式是否可复制，能走多远，还有待观察。

　　文、图/广州日报全媒体记者 肖欢欢

　　热心又有空 他主动参与小区管理

　　市民张金龙所在小区是房改房，一开始是某单位员工宿舍，后来经过确权后成为商品房在市场上销售。之前，业主们也曾尝试过联系物业管理公司，但因为价格没谈妥，小区一直处于无物业管理状态；随后在业主委员会的牵头下，业主们决定进行自管。迄今为止，该小区进行业主自管已经超过10年。

　　今年快60岁的张金龙是该小区业主委员会成员，他在这里居住了20多年了，因为岳母在这里住习惯了，舍不得熟悉的老街坊，不愿意搬走，所以张金龙也一直住在这个小区里面。而成立业主委员会并非易事，该小区业委会光是成立就花了两年时间。张金龙是一个热爱生活的人，在他看来，业主委员会成立，最难的就是要寻找几位有热情、有担当、有水平、有动员能力的业主代表，这些人在小区业主群中要比较活跃，在业主当中有一定公信力，而且也要愿意牵头做这件事。

　　张金龙是一家私营企业的老板，平时时间比较自由，当时儿子也已经上高中了。“平时儿子的学习基本上都是他母亲在管，我基本上不用管。我之前还组织过这栋楼的羽毛球联谊赛和新春联谊会。所以大家都推荐我来牵头成立业委会。”

　　保持公开透明

　　所有收益都要“颗粒归公”

　　而张金龙威望真正提高，是6年前在他带领下小区成功加装了电梯。早在10年前，小区的300多户居民就一直想加装电梯，但有两户一楼和二楼的住户不同意，觉得装电梯后会影响自家房屋的视线。后来，张金龙花了3个月时间苦口婆心与这两户人家谈心，最终由他自己额外拿出10万元用于补贴这两户人家，装电梯的事才最终谈妥。“当时很多老人春节来到我家里，给我带了老家的土特产，说我帮了小区一个大忙。”

　　张金龙表示，加装电梯成功，小区居民高兴很好理解，除了让老人家上下楼更方便了，而且房子就算卖掉，每平方米价格也能提高2000元左右。所以，在最新一期的业主委员会投票中，张金龙被推选为业主委员会委员。

　　张金龙告诉记者，小区业主自己管理的好处，首先就是居民可以从中获得实惠。如今，该小区对业主收取物业管理费1元/平方米。每年春节，张金龙还会给每位业主赠送两包米和油，小区65岁以上的长者每年还能收到生日红包。“没有开展自我管理之前，没想到物业管理每年还能创造出这么多收入。”张金龙介绍，该小区公共停车位、其他收益等收入都归物业管理处所有，这两方面的收益甚至比物业管理费还要高。如今一年下来总收益超过100万元，但每一分钱都要“颗粒归公”，用在小区建设上。

　　这些年，该小区的变化十分明显。过去，这里是开放式小区，连大门都没有，任何人都可以自由出入，后来安上了大门，在公共区域新建了安防系统，安装了上百个摄像头，绿化也做得很好，到处郁郁葱葱。虽然平时小区里繁琐的杂事不少，但能够为小区住户带来这么多实打实的好处，大家都感到，小区由业主们自己管理还是非常划算的。

　　在张金龙看来，小区业主自己管理自己，最重要的就是要保持公开透明。“业主委员会从成立开始就说得很清楚，所有公共收入属于全体业主所有，取之于民，用之于民，每个月都会公开收入明细，接受全体业主的监督；并且有两位业主独立担任监督员，负责监督小区各项费用的支出。”

　　小区自管后“焕然一新”

　　“每花一分钱都经得起考验”

　　和张金龙所在的旧小区不同，广州市也有部分规模不小的商品房小区实行了业主自管。2015年2月，位于广州市怡乐路的祈乐苑业委会自行组建了物管中心，开始实施业主自管。这个有1400多户居民的小区也是市内最早实施自我管理的几个小区之一。近年来，祈乐苑小区成了业主自管的样本，省内不少小区的业委会都前来取经。

　　祈乐苑小区业委会主任冼敏强告诉记者，该小区目前每年物业管理收入约为五六百万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。今年11月，该小区刚召开了业主大会，商讨是否同意动用共有资金120万元对小区花园广场及大门口进行翻新，并对小区部分道路进行翻新。经过这些年的业主自管，该小区所有监控视频、消防设施均已全部换新，小区环境面貌焕然一新。

　　冼敏强介绍，在小区实行自主管理的前三年中，物业总收入约1200万元，除去支付物业管理人员的工资外还有几百万元结余，这些款项全部用在了小区建设上。该小区物业中心员工包括物业主管全部是业主自聘的，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门。而业委会委员全部为兼职，不领取工资。

　　冼敏强说，小区业主自我管理，所有收入均用来服务小区业主，包括小区基础设施建设、小区绿化等。“所以，我们每年的物业收益基本上都要力求用完，并且要把钱花好，用在刀刃上。当然，如果到年底还有结余，会放在来年一起使用。”

　　说起实行小区业主自管这几年的心得，冼敏强说，最重要的有两点：一是要公开透明，二是业主委员会要真正担起责任，全心全意为全体业主服务。

　　根据该小区共有资金使用和管理办法，小区聘请工作人员、设施维护等费用，每个月以45万元为限；业主大会同意业主委员会以单笔金额不超过5万元，每年支出总金额不超过80万元的范围内按照年度预算拨付使用，超过80万元的，应该提交业主大会表决；业主委员会应该每季度公示共有资金收支情况；业主大会会议应由专有面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。“我们从一开始就定下一个目标，我们所花的每一分钱，都要经得起考验。”冼敏强说。

　　“自管”小区有增多趋势

　　当“和事佬”颇为费心

　　张金龙坦言，他所在的小区实行业主自管，最初其实也是迫于无奈。“之前和几家物业管理公司谈过，对方都觉得利润太低，因为小区设施老旧，物业公司接手后需要投入的资金太多。”

　　据介绍，该小区聘请的20多名物业管理人员主要是进行小区的日常管理，任务非常繁重。很多时候，社区居委会和社区党员在小区管理中也发挥了重要作用。比如今年组织小区群众前去接种疫苗和做核酸采样，全部由社区党员负责，而小区业委会委员全部出动，担任志愿者。“成立业委会就是要为广大业主服务的，那段时间我们几名业委会委员每天都工作到晚上11时，甚至连家属都发动了。”

　　张金龙告诉记者，近年来广州市已经有很多小区开始探索业主自我管理，目前采取该模式的小区有增多的趋势。首先，很多长期没有物业管理公司的小区业主逐渐发现，小区里有不少可供开发的资源，如停车场收费等，与其将这些收益交给物业管理公司，不如拿来由业主集体支配；其次，市内一些建成40年以上的旧小区，如今社区公共设施、小区配套设备基本上都到了需要全部更新的地步，物业管理公司一旦接手需要非常大的投入，而这些小区往往都没有物业维修基金。“很少有物业管理公司愿意接手这类旧小区，即便接管后，最终还是需要小区业主自筹维修资金，有些住户可能就不愿意了。”因此，业主自管这种模式更适合这类面积不大、住户不算多的小区。

　　但张金龙坦言，业主自己管理小区也会有烦恼，可谓“苦乐参半”。比如说小区里的垃圾分类回收点设置问题，因为住户们的不同意见，前后花了他3个月时间才算解决，这也让张金龙看到了小区业主自管面临的困难。“当‘和事佬’最费心，有些事情实在协商不妥时，就要开业主大会让大家一起讨论，有可能讨论到最后，也很难达成2/3以上业主同意的结果。”

　　他表示，因为是业主自己管理，很多事情只能靠大家自觉。“比如说，小区装修的问题，有时业主不报备，他开始装修后我们听到噪音才去寻找是哪一家在搞装修；还有一次一位老年住户突发疾病，刚好小区里车辆停得太满，救护车进不来，后来只好由老人的儿子背着老人下楼。”

　　“自管”能否复制有待观察

　　“构建和谐小区是共同目标”

　　“业委会要经常开会，需要投入很多时间，所以多以退休人员为主。随着年龄增大，他们的精力也有些跟不上。” 张金龙也期待着有年轻业主能加入。

　　冼敏强也表示，小区实行自我管理也面临着很多现实的考验。比如，小区业主委员会不是独立法人，在与外界打交道时就会面临身份上的困难，一旦出现纠纷，业主委员会因为不具备法人资格也不能承担相应的责任。

　　广州市物业管理协会相关负责人表示，目前全市有5000多个住宅小区，没有实行物业管理的小区数量还没有统计过，但占比估计不超过10%。“实行业主自我管理的小区很多是开放式的，或是以前的单位住房、宿舍楼，或者是房改房，这种住宅区一般都是自己管理的。像20世纪80年代建的一些小区，很多都没有物业管理，这种状况也持续到现在；2000年以后建成的小区基本都引进了物业管理公司。”

　　该负责人表示，从目前来看，业主自管模式更适合那些只有几栋楼的、规模不大的中小规模小区，而对那些居住人口众多，动辄数千上万人的大型小区来说，还是要由大型物业管理公司来进行管理，由业主自己请几十人的管理团队来恐怕很难胜任。“每个小区的情况不同。业主自管也有自管的好处，是一种有益的尝试，比如可以减少业主与物业管理公司之间的矛盾，业主有更大话事权。但业主委员会的担子相应地也更重了。”他表示，随着《广州市物业管理条例》的实施，未来业主参与小区管理的程度会越来越深入。

　　广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏也表示，相对于数千个有物业管理公司的小区来看，实行业主自管的小区毕竟是少数，该模式能否复制还有待观察。“无论是业主自管还是请物业公司管理，构建安全、和谐的小区，都是大家的共同目标。”