小区“安居”系列 2

　　自家房屋多处漏水影响正常居住，楼上业主却不同意进行维修,这种情况不少市民都遇到过。记者近日走访了解到，不论是在早期的小区还是新建的小区，房屋漏水问题都较为普遍。有物业管理负责人表示，房屋漏水看起来事小，解决起来并不容易，主要问题是“钱谁出”。如果需要动用物业维修基金，则需要物业管理人员挨家挨户上门，征得2/3以上住户同意方可。

　　而民法典今年出台后，楼下业主提出协商解决漏水纠纷时，楼上业主必须协助。从过往协商解决漏水问题的经验来看，基本上是楼上楼下业主各承担一半修缮费用。如果有律师和房管局干部、居委会当“和事佬”参与协商，成功率更会大幅提高。

　　文、图/广州日报全媒体记者 肖欢欢

　　有业主协商3年仍未解决

　　早在2018年3月，居住在越秀区某小区的陈女士就发现自家阳台天花板经常出现黑色污渍，每到雨季体现得更加明显；到2018年8月，她家阳台天花板开始出现渗水，还夹杂着难闻的尿味，而渗水的部分墙体也开始出现脱皮。陈女士向楼上业主打听后才了解到，该业主在阳台上加建了一个小便池，同时洗衣机也放置在阳台上，洗完衣服后的污水都是直接经过地漏排往排水管。有可能是在加建小便池的时候没有做好防水，导致小便池周围的水管漏水，再加上与洗衣机连接的排污管因为管道老化出现漏水，导致楼下业主阳台位置成了“水帘洞”。

　　但陈女士与对方协商时却出现了困难。楼上的住户是一位70多岁的独居老人，子女都在外地。陈女士表示自己愿意出钱，但由于需要将楼上的阳台地板挖开重新做防水，一听说工程需要两三天，老人就不同意了。陈女士后来找来业委会，但老人依旧不同意。“万一和对方吵架，他一激动身体出问题，我们也担待不起。”

　　直到今年9月，陈女士将此处房产出售时，阳台漏水的问题依旧没解决。她的这套房子最终成交价比实际市场价低了30万元。“我在卖房子前必须和买家说清楚，否则将来买家住进去发现漏水还是会起纠纷。现在能否和楼上协商成功，就看这个买家了。”

　　物业维修基金可化解纠纷

　　记者在走访中了解到，不少新建小区也面临着漏水问题。2017年，杜先生一家住进了位于荔湾区广钢新城南侧的某小区。仅仅过去了4年，杜先生就发现自家厕所和飘窗位置存在渗水情况。经过专业机构检测，发现是楼上排水管连接位置出现松动，并且防水材料没有铺设好。

　　杜先生在小区业主群中发布了这一消息，后来他得知，房屋出现漏水的不止他一家。但当杜先生找到楼上业主时，对方却不同意将地面开挖。杜先生只能求助物业管理公司，经过协商，因为房子还在保修期内，征集了多数业主同意后，动用物业维修基金将杜先生楼上房屋的卫生间地板凿开，安装了一节新的排污管，并重新做了防水处理。最终，维修工程一共花了1.4万元，杜先生和楼上业主都不用出钱。

　　“只要钱的问题解决了就好说。”陈女士所在的小区物业管理负责人丁博峰表示，房屋漏水属于“可以保修的一般质量问题”，能否协商得通很多时候要依赖物业管理方当“和事佬”。一般业主反映漏水，物业管理方都会要求楼上业主配合，对漏水部位进行开挖、翻修、直到不漏水为止。

　　丁博峰介绍，房屋漏水的情况有所不同，有些漏水是因为楼上厕所的沉箱防水没做好有裂缝，或者沉箱与连接管有缝隙；有些漏水是因为排污管年久失修出现裂缝或针眼。“前一种情况，工期有可能需要三四天，最终可能需要花一两万元；后一种情况就麻烦些，如果是整栋楼的内置排污管的某一节出现裂缝，则整栋楼的内置排污管都需要更换，因为它是一节一节扣在一起了，过了几十年，无法做到哪节坏了只修哪一节。”

　　解决漏水核心是“钱谁出”

　　丁博峰表示，很多时候楼上楼下谈不妥，关键就在于钱谁来出。丁博峰所在的小区一年差不多会接到将近20宗此类纠纷，从他经历的情况看，最后大约有一半能谈妥。“实在谈不妥就只能到法院提起诉讼了。不过我们并不建议走诉讼途径，毕竟大家还是街坊，闹到法庭上也尴尬。”

　　记者在越秀区文德北路某小区看到，该小区一共有25层楼高，但这栋楼的排污管已经锈迹斑斑，暴露在外面的部分已经锈蚀得像马蜂窝一样，甚至在排污管的一些接口处已经长出了植物。

　　对于这种情景，负责该小区物业管理的梁女士很是担心。梁女士表示，该小区排污管老化，整栋楼已经出现整体性漏水的情况。小区管理处排查发现已有9条管道有不同程度的裂痕，每到下雨天雨水就会渗进业主家中，存在居住及安全隐患。

　　早在2017年4月，该小区物业管理处便开始征集业主意见，打算更换排污管。但经过几个月的协商，最终更换排污管的事情还是未能成功，如今4年过去了，更换排污管的报价更是涨了10万元。“人工、材料费、租赁排架等费用都在增加，特别是高空作业人员的人工费也在增加，若等到以后再更换，费用还会继续上涨。”

　　梁女士在小区业主群中发布消息，苦口婆心地做大家的思想工作。“报价涨了10万元，每位业主需要分摊的费用增加了，分摊费用最多的需要1.1万元。”从今年5月开始，梁女士开始再次筹集小区排污管更换费用，但过了半年时间只有1/3的住户缴费，而更换排污管需要所有住户都缴费。“因为排污管工程一旦启动，整栋楼都会受到影响，必须大家统一思想。”

　　经过物业管理处统计，现在固定外墙水管的管码有1/3以上都已经裂开，此前，该小区24楼一位住户家中水管爆裂，水顺着裂开的管子一直流到12楼的住户家中的厨房顶，“当时12楼到24楼的电房全部都是水，非常危险，这就是我们这次下决心更换整个外墙管的原因。”但梁女士表示，因为住户意见难协调，更换排污管并非易事。“万一哪天排污管爆了，后果不堪设想。”

　　漏水并非老旧房子“专利”

　　从事房屋漏水处理的工人何师傅表示，房屋漏水不只是老旧房子的“专利”，他补过的很多房屋都是楼龄8年以内的“新房”。

　　何师傅说，除了房屋质量问题外，漏水还跟每年雨季长、天气潮湿有关。“因为防水材料的使用寿命可能会短于预期。”他介绍，现在很多新房在设计时，几乎所有的水管、电线走的都是暗线，这也让查找漏水原因变得困难起来。即便是补漏师傅上门，也必须找到物业管理公司，拿到当时房屋的排水管设计图纸，才能准确找到漏水的原因。

　　“厕所、厨房、阳台都要重点做防水，一楼住户所有房间的地面和墙面都要做防水层，墙内水管凹槽也要做防水；管道、地漏等穿越楼板时，其孔洞周边的防水层必须做得很细密。如装修时改动了原来的排水和污水管道及地漏位置，一定要重新做防水措施。” 何师傅介绍，现在对漏水他们也采用了新方法。比如厕所防水层外表有坚硬的瓷砖，按照传统的方法就是把瓷砖撬开再挖开防水层，重新做防水层后再重新铺瓷砖。但这种方法耗时又耗人力；如今使用更多的是高压灌浆堵水处理办法，效率比之前高得多，不过造价也不低，一次厕所防水处理大约需要1.2万元。

　　“和事佬”参与协商更高效

　　丁博峰表示，如果漏水原因是整栋楼的排水管出现问题，或者屋顶、外墙等公共区域漏水，则需要动用物业维修基金。根据《广州市物业管理条例》，需要2/3以上业主同意。

　　他告诉记者，实际上当部分业主家中出现漏水时，如果申请动用物业维修基金，其他业主一般也不会反对，因为很多时候房屋漏水也是一个自然老化的过程，未必是住户采取了不当操作。但这时就要考验物业管理公司的耐心了，他们要拿着征集意见表挨家挨户上门，当超过2/3业主同意后，便可以动用物业维修基金。房屋漏水的业主可以先行进行补漏处理，然后由物业维修基金垫付这部分费用。

　　丁博峰介绍，过去这些年，他一共处理了数十起房屋漏水纠纷，除了个别动用物业维修基金的案例外，绝大多数是由楼上楼下住户各承担一半的修缮费用。而从他的经验来看，如果有律师和房管局干部、居委会等当“和事佬”参与协商，成功率又会大幅提高，基本上都能协商成功。

　　丁博峰之前就曾成功调解过这样的案例。他表示，当时6楼的住户林先生家淋浴间漏水，他找到楼上业主，但对方不认为是自家的原因；后来，物业管理公司找来了房管局和律师，向楼上业主讲明了利害关系，并告诉他根据物权法和民法典，楼上业主必须对自家房屋做好管理义务；后来，楼上住户同意楼下住户委托第三方检测机构对漏水原因进行检测，检测结果显示，漏水原因为下水管与楼板接处出现裂缝。经过协商，双方共同挖开地板，一起对渗水位置做好防水处理，然后对楼下住户的淋浴间漏水处进行修缮处理，最终1.8万元费用由双方各出一半，和平解决了问题。

　　广州市物业管理行业协会也表示，房屋漏水是物业管理高发问题之一。房屋漏水的原因不外乎几种：防水层损坏漏水、管道损坏漏水、房屋裂缝漏水。有些是房屋质量问题，有些则是管道自身老化问题。“有物业维修基金的小区可以由物业维修基金垫付，没有物业维修基金的，建议双方友好协商解决。”

　　市民若发现房屋漏水该怎么处理？

　　律师：先固定证据 再通过物业管理与楼上协商

　　随着民法典的出台，通过法律诉讼方式解决房屋漏水纠纷的也不在少数。

　　上月，广州中院就判结了一宗这样的案例。杨某夫妇与曾某夫妇均居住于某小区同栋楼房内。杨某夫妇为1402房业主，曾某夫妇为1502房业主。自2018年8月起，1402房的主卧卫生间及次卧卫生间的天花板、墙面均出现不同程度的漏水问题。但由于曾某夫妇不愿配合维修，漏水问题始终未能解决。一审法院委托专业鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为：1502房次卧卫生间排污管与沉箱连接处不严密，致1502房污水渗流至1402房次卧卫生间顶板。1502房主卧卫生间的公共落水管井漏水，致水渗流至1402房主卧卫生间顶板。一审法院判决：曾某夫妇对1502房的主卧及次卧卫生间进行维修直至不再漏水；对1402房主卧及次卧卫生间的顶板因渗漏造成的损坏予以修复；承担1402房业主在本案中所花费的公证费及鉴定费。被告不服提起上诉，法院二审审理后判决驳回上诉，维持原判。

　　不过，并非所有判决都支持楼上业主负全责。在另一宗案例中，原告郭先生为越秀区某小区401房业主，被告杨女士为501房业主，郭先生发现自家厨房漏水严重，多次找杨女士协商，但杨女士辩称与他们家无关。郭先生申请对渗漏原因进行鉴定，鉴定结论显示：401房渗水主要因为是501房北面房的下水管（铁管）与楼板接位出现老化、锈蚀严重所致。近日，越秀区人民法院审理认为，根据物权法第七十条规定，各层楼之间的楼板属于相邻各方的共有部分，因此，郭先生与杨女士均负有共同对房屋渗漏部位采取防水措施及对渗漏导致的受损部位进行修缮的义务。法院判令双方共同对漏水部分进行开挖、修缮，各负担一半费用。

　　那么房屋出现漏水情况应怎么办？广东宝慧律师事务所主任蔺存宝律师表示，首先要收集相关证据。在发现漏水后，要做的第一件事便是保护现场，并拍照、录像固定证据；其次，要与楼上住户协商。如果怕引起纠纷，可以将证据提供给小区物业，然后让物业去和楼上住户沟通协商；如果楼上住户仍然不肯维修，可以请专业机构到现场评估，然后办齐手续，向法院提起诉讼。

　　至于物业维修基金，《广州市物业管理条例》也规定，专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。也就是说，只有房屋的公共部位发生漏水，才能动用维修基金。如果房屋漏水是因为公共管线所致，业主可以要求物业管理公司征得2/3以上业主同意后组织维修。