东莞，有望于今年底成为全国第15个拥有万亿GDP、千万人口的“双万”城市！在这座湾区品质都市置业安家，已成为无数东莞市民的美好愿望。

　　随着传统主城区供应日渐稀缺，东莞楼市购买力呈现较为明显的外溢现象。最先受益的无疑是与主城区有着密切地缘关系的环城镇街。在今年前11个月的成交数据中，茶山的表现尤为亮眼。据合富研究院的数据显示，今年前11个月（数据截至11月14日），茶山共网签住宅1974套，排名全市TOP4。值得注意的是，茶山也是近年来东莞楼市成交增幅比例较高的镇街之一。

　　● 规划红利、便利交通让未来价值可期

　　茶山位于东莞市中北部，总面积45.4平方公里，常住人口21.97万人；是全国文明镇、国家卫生镇、中国食品名镇、省园林城镇、省生态镇、省教育强镇，《2021中国中小城市高质量发展指数研究成果》显示，茶山位列全国“百强镇”第77位。2020年统计数据显示，茶山GDP及其增速在泛城区各镇街（茶山、高埗、中堂、道滘、洪梅）排名第一，近5年来人口及增速亦排名第一。

　　茶山在2017年被纳入松山湖片区统筹组团发展。在“十四五”规划中，东莞将以“松山湖科学城”为主阵地，打造“一核一轴三带”的创新空间布局。

　　《东莞市城市总体规划（2016-2030）》显示，东城区将大力推进“东城东进”战略。而位于东城区和松山湖板块交汇处的茶山无疑将承接东城区与松山湖两大发展极的人口、产业外溢，同时享受生态园片区发展利好，未来价值可期。

　　在空间布局结构上，茶山将规划形成“一心三轴多组团”的城镇空间结构，打造成为东莞城市副中心。茶山将整合城镇中心、火车站枢纽地区和一河两岸地区，构成“区域商贸+地方服务+居住休闲”的多元复合功能大中心区。

　　在茶山“多元复合大中心区”这个热点上，正在崛起一座“茶山新城”。其以东莞地铁2号线茶山站为起点，沿茶山路由北向南延伸，左享寒溪河一线江景，右享茶山镇政府、茶山医院、茶山公园等成熟城市配套，是区域现存最大的连片开发地块，具备打造高端集中居住区的条件，近年来已吸引了莞民投、和昌、保利、鲁能、时代地产等数家品牌房企入驻。

　　2020年，“TOD城市建设”正式提上日程。而茶山新城，享有“东莞火车站TOD”和“茶山地铁站TOD”双TOD利好，茶山新城规划对城区乃至东莞经济战略意义非凡。茶山轨道交通除了已经开通的东莞地铁R2线和广深城铁、莞惠城轨，远期规划还有3条地铁线，分别是地铁4号线、5号线以及17号线。通过轨道交通链接，从茶山出发，可快速抵达东莞各镇街和大湾区各大城市。

　　茶山新城除了有轨道交通助力外，更有连接市区与东莞火车站之间的城市快速路——桑茶快速路。桑茶快速路建成后，从东城桑园到新火车站只需8分钟，而且全程没有红绿灯，预计2022年建成启用。同时目前通过新石大路亦可无缝对接松山湖。

　　在东莞主城区居住空间饱和的情况下，茶山以其优越的地理位置，便捷的交通配套，优美的城市环境，吸引了越来越多东莞置业者。

　　● 莞月湾落定茶山新城板块中心位置

　　近期，由聚集了东莞超150家民营企业、900多名莞商会员的东莞优秀产业综合服务运营商——莞民投集团和中国房企百强企业——和昌集团联袂打造的莞民投·和昌莞月湾即将入市的消息引起了东莞市民的广泛关注。

　　莞民投·和昌莞月湾位于茶山新城板块的中心位置，紧邻茶山政务中心区，距离桑茶快速路最近入口仅约300米。项目建筑面积约67700平方米，定位为低密纯改善社区。

　　茶山的城市绿化比例在全市位居前列，据统计，茶山已建设公园46个。项目通过巧妙的设计，实现人与自然相融的居住体验。将家庭生活与外部条件相融合，设计“一步公园社区”，约5公里范围内覆盖了多个主题公园，与智能化体育体验园——新城公园无缝衔接，下楼即可享受智能跑道、篮球场、趣味足球运动区、“粤书吧”等配套。同时项目周边还有滨江景观带，茶山公园、东岳公园等也都在项目的活动半径内。

　　项目周边的生活、教育等配套也较为成熟。周边有茶山图书馆、茶山体育馆、茶山政务综合服务中心、东莞市第八人民医院等多元配套。5公里内享有双TOD商业、喜悦里购物广场、嘉荣广场、龙珠商业广场的商业配套，及茶山中学、茶山二小、茶山镇中心小学、光正实验学校、凯迪弘佳幼儿园等教育配套。

　　莞民投·和昌莞月湾产品设计由全国前十设计工作室联袂操刀，采用一字型科学布局+纯四房的住宅设计，整体立面以现代简约为主，通过对金属、玻璃、铝板的运用，丰富又不失灵动。

　　项目产品主要有建面约115平方米、125平方米的四房两厅两卫，和建面约143平方米的光合院墅，其中高层产品约300套，院墅仅29席。据不完全统计，目前东莞在售、待售的91个住宅项目中，仅有约5个纯四房洋房设计的项目。

　　● 设立全龄段活动社区

　　东莞中原战略研究中心总监车德锐分析：“随着今年市场调整分化，市场进入改善时代，改善需求释放非常明显，四房成交比三房活跃很多；改善户型产品中，115~125平方米的四房逐步成为市场主流。”

　　改善需求关注点和刚需并不一样。市场调查显示，改善需求更关注园林、圈层、私密、低密、梯户比、车户比、户型南北对流、采光通风、多阳台、装修、教育、服务等配套。

　　当前东莞新盘趋势容积率越来越高，且建筑高度越来越高，别墅也越来越少，车户比也普遍在1：1.2左右。莞民投·和昌莞月湾项目容积率仅1.8，纯四房+院墅设计，是当前东莞市场中少见的低密社区。莞月湾高层产品为两梯三户设计，社区车位比更是达到了东莞市场少见的1：2，充分体现了社区的品质感。

　　在产品方面，高层产品四开间朝南，双阳台设计，规避了市场上同面积段户型的一些设计不足，比如横厅、公卫洗手盆独立等。143平方米别墅产品则做到了地上三层、地下一层，地下室层高5.5米，预留电梯位，采用围合式园林、双庭院设计，三面采光。

　　同时莞民投·和昌莞月湾大手笔建设了复合型全龄化5个“C+”社区、7大主题园林。在布局上，设立了全龄段的活动社区。结合空间礼序与出入口、景观节点，将各个组团空间，整体营造出性格鲜明、多样统一的高品质社区。社区还设立数字监控、入户门禁、红外探测等九大安防措施，创造安全社区环境，保障业主生活。

　　据了解，莞民投·和昌莞月湾目前已开放营销中心。

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