白云珠水，浩浩汤汤。珠江，承载着广州的城市文脉，也凝聚着广州人的深厚情感。如果说，在过去的二十年中，沿着“珠江前航道”黄金江岸线打造的“一江两轴串八城”的格局见证了城市空间结构的变化；那么，90公里“珠江后航道”上汇聚的老城烟火、科创崛起与城市更新能否重塑另一段 “江岸传奇”，将是未来相当长一段时间内广州地产的最大悬念之一。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐、刘丽琴

　　置业故事

　　一条江代表一座城

　　陈小姐是地地道道的广州人。两年前，她将位于天河北的房子卖掉，置换了位于广纸板块的越秀·星汇海珠湾。对于置换的理由，她表示天河北的房子已经住了近二十年，比较旧了，想换一套新房子。“我在荔湾区长大，对于充满烟火气的老城生活很有感情。”陈小姐告诉记者，选择广纸部分原因是有“老广情结”。现在陈小姐已经收楼入住，从她家的阳台上看出去，壮阔的珠江后航道对面正是她从小生活的荔湾区。“在现在的广州，新房、望江、老城区的选择并不多了。”陈小姐对于现在的这套房子，很是满意。

　　而今年十月刚在番禺东新造镇国际创新城某滨江大盘订下一套三房单位的潘先生所讲述的又是另一个故事。“我到广州工作快五年了。”潘先生从外地来穗，上班地点在琶洲，对于在广州的第一套房，有着外地人最朴素的认知：“平时工作忙，没有太多时间看，但我知道买珠江边不会出错。”在这一基础上，他结合自己的预算、通勤的方便程度，很快锁定了自己首次置业的标的。

　　广纸板块与国际创新城板块，表面上看是分别位于海珠区与番禺区的临江区域。然而，实际上他们共同看着同一段珠江——珠江后航道。这两个毫不相关的置业故事背后，藏着的是广州 “土著”与“新人”，对于“珠江”的相通情感：一条江，可以代表一座城。

　　规划+供给 后航道成“当红炸子鸡”

　　什么是珠江后航道？这个概念是相对珠江前航道而言。在过去的二十年中，沿着从白鹅潭到南海神庙这一段被称为“珠江前航道”的黄金江岸，广州打造了“一江两轴串八城”的格局，一江两岸缔造了广州人引以为傲的美丽天际线。琶洲、珠江新城、滨江东等板块都是在广州的楼市格局上值得写上一笔的名字。然而，随着城市的发展，珠江前航道不可避免地面临着土地资源紧张的局面。珠江后航道的优化与开发正式登场。

　　根据此前发布的《珠江后航道(荔湾-海珠-番禺-黄埔)沿岸规划整理与行动招标公告》，珠江后航道的范围从荔湾区珠江隧道至黄埔区的洪圣沙水道的沿江区域，岸线总长90公里。包括荔湾、海珠、番禺、黄埔四区珠江两岸地区，涉及的区域包括三广地区（即广钢-广船-广纸地区）、南浦岛、洛溪岛、海珠湾片区、大石片区、大学城、生物岛、国际创新城、第二中央商务区等发展片区。“优化珠江后航道规划，建设高品质生态文化旅游岸线，提升珠江景观带”则成为近年来后航道沿线规划的目标与重点。

　　据了解，目前广州市场江景物业的新增供应基本集中在珠江后航道。从土地成交数据来看，2013年至2020年期间，广州出让地块不下百宗，但涉及优质江景地块仅12宗，基本集中在珠江后航道。有了规划利好的加分，还有成熟度最高的广钢板块“珠玉在前”，稀缺、优质的江景地块吸引着市场的注意。其中，伴随着一手产品的入市，后航道沿线的广船板块、广纸板块、沥滘-石溪板块、国际创新城板块正在成为广州一手住宅市场当之无愧的“当红炸子鸡”。

　　解码后航道住宅关键词

　　关键词：江景

　　既然是临江板块，那么江景毫无疑问将成为最大吸引力之一。珠江后航道上的江景资源究竟如何？客观来说，由于后航道过往主要是货船和运砂船通行的主要水道，加之沿线区域多为昔日的外围区域和工业区，因此江景界面目前来说并不出色。但是，关于后航道景观的优化已经被列入相关规划，要求结合后航道的城市风貌特征及沿线工业遗址、港口码头、旧村以及生态用地等自然与人文景观资源，构筑独具广州特色的滨水空间及世界级的旅游目的地。

　　关键词：产业

　　楼市的分化时代，板块潜力是置业时必须考虑的因素。

　　作为珠江后航道的桥头堡，三广板块分属荔湾和海珠两个区域。其中，广钢板块定位为较为纯粹的居住区域，广船板块位于芳村片区，定位为“西部湾区文化艺术客厅，珠西生产性服务业聚集区”，主导功能为海洋船舶产业集聚区和珠江西岸创新生态城区。而广纸板块在海珠区提出打造“一区一谷一圈”的发展空间布局中，被纳入“海珠新活力文旅商融合圈”。

　　沿后航道往西南方向，石溪、沥滘片区背靠琶洲人工智能与数字经济试验区，又融合了中大创新生态谷的资源，潜力不可小视。

　　至于与大学城一期隔江相望的国际创新城，一是位于第三中轴的科技概念，另是大学城二期的“产学研”效应。

　　后航道上各板块分析

　　三广板块

　　概况：作为桥头堡，三广板块是珠江后航道上率先建设、率先成熟的区域。除了广船板块今年刚有一手新盘入市，广钢及广纸均已经有了较为成熟的二手市场。

　　市场情况：其中，广钢新城主要在售新盘包括中海·学仕里、保利堂悦等，一手均价与二手价格也相差不远，优质项目甚至有一定的一二手倒挂。广船板块不久之前迎来了首个面市项目——广州滨江·上都引发市场关注。广纸地块在过去几年是海珠区新盘的重要供给区域，热度较高。目前板块内没有在售的一手住宅，中海·观澔府即将上市。

　　沥滘-石溪片区

　　概况：沥滘-石溪片区与太古仓、广纸同属海珠创新湾这一大板块。其中，由于产业规划的优势，沥滘-石溪片区毫无疑问是住宅市场上定位较高的那个。

　　市场情况：目前，板块一手在售住宅较为紧缺，大多在售的都是商办项目。而此前入市的越秀·天悦江湾、中海·观澜府都是现象级热盘，定位较为高端。位于南洲站附近的中海·观云府不久前开盘。

　　国际创新城板块

　　概况：番禺东新造的国际创新城今年热度较高，新化快速路的开通也给该板块的交通加分不少。

　　市场情况：目前板块内有两大新盘，分别是越秀·星汇文玺和奥园恒基·学院壹号，其中后者的江景资源被认为是后航道上较好的一段。不过，板块周边尚不完善，主要依靠新造镇上的配套。

　　专家纵论后航道：

　　能否重现前航道辉煌？

　　广州市房协专家邓浩志：

　　后航道上产品居住舒适度高

　　邓浩志表示，珠江前航道是景观资源最辉煌丰富的一段，但沿线已充分开发，楼龄长的项目居多，目前以二手房物业为主，虽然景观好，但选择较少，没有根据新居住场景设计的新产品。相比珠江主航段，珠江后航道处于新开发阶段，待开发潜力价值值得期待，而且景观沿线新产品更多。可以说，前航道和后航道各具优势，可以根据自身的需求来选择，对景观资源特别在意的可以选择前航道沿线的二手项目，如果想选择居住舒适度更高的新产品，可以多往后航道沿线寻觅。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓：

　　新兴江景板块潜力不逊色前航道

　　肖文晓认为，近年来随着珠江后航道规划的兴起，在滨江东、二沙岛和珠江新城等传统认知的江景房板块之外，海珠、荔湾、番禺、黄埔等区域也开始涌现新兴的江景房新势力，并依托区域经济发展的新动能和市场迭代升级的产品力，不断刷新人们的价值认知。从现状来看，在这些新兴的江景板块，同样也有楼盘在市场上得到高度认可，一点也不逊色于前航道。

　　贝壳研究院广州分院院长李茂喆:

　　难超前航道高度 想象空间更大

　　李茂喆则表示，珠江后航道具备良好的发展前景，但估计难以达到前航道的高度或成熟度。毕竟前航道上靠珠江新城下临海珠成熟区，位置得天独厚，而广州的中心难从前航道位置向后航道位置转移。但后航道也具有自身独特特点，目前来看，后航道所涉及区域肯定没有前航道成熟，但片区范围更广，待开发或可开发的空间更大，且涉及区域特性也更加丰富，既有广钢广纸这样的居住商业中心，也有大学城、国际创新城这样的教育、科创中心等，能提供更加丰富的想象空间。

　　置业Tips

　　置业后航道还要掌握这些“冷知识”

　　江景，对于刚需群体而言，是置业配套中锦上添花的一笔。而对于高净值群体而言，是追求更优质的生活方式的重要方式之一。面对热度上升中的珠江后航道，置业江景房还要掌握这些冷知识。

　　稀缺江景资源提升物业价值

　　根据贝壳研究院的数据，从珠江新城、五羊新城、滨江东等板块的江景盘来看，近年来价格一直呈现上扬趋势。贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，稀缺的江景资源能对房产价值带来提升。此外，江景资源往往意味着更加宽阔的视野和良好的居住环境。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓则表示，珠江作为广州的母亲河，临江而建的江景楼盘一直以来都是广州商品楼盘的价值典范，尤其是在高楼密布、景观资源稀缺的中心城区，江景房一直都是高净值人群“买少见少”的存在。

　　受地段、景观、配套的限制

　　即使拥有公认的优质资源，但江景房的价值也要受地段、景观视野和综合配套等因素影响。紧靠江边，离江200米以内的可称为一线江景房，稍微远离江景，范围在500米以内，整体观景视野较普通则是二线江景房。而离江在1000米左右，视野被建筑遮挡大半，只能隐隐约约看到江面的三线江景房显然价值不如一二线江景房。能被称为优质江景房的，大多处于配套完善的住宅区板块，既能享受城市带来的便捷，又能近距离接触生态资源。

　　某些江景房的流通性反而较弱

　　特别需要注意的是，并非所有江景房都有高溢价。那些既不具备一线江景品质等级，也没有一定城市资源密度的江景房，日后如果想要转手，往往是改善买家看不上，刚需买家又觉得没有性价比。由于价格定位较高，某些江景房的市场流通性，要弱于性价比更高的普通住宅。