地产美元债市场遇冷。在新力控股集团于10月11日宣布，其2021年10月18日到期的2.46亿美元债券可能会违约后，10月13日，穆迪将新力控股集团的企业家族评级由“Caa2”下调至“Ca”，展望由评级观察名单调整至“负面”。事实上，除了评级降级外，在花样年2.06亿美元票据宣布违约后，多只地产美元债经历连续下跌。

　　记者了解到，在地产调控下，房企融资和销售回款等逐渐收缩，债务压力加大，地产美元债违约频现。有业内分析指出，截至2021年9月30日，地产美元债存量规模为2215.45亿美元，占中资美元债的24.29%，而未来15个月将是偿债高峰期，此后逐年递减。分析认为，具有“低经营容错率+高债务杠杆”特征的企业，更容易遭遇资金链断裂。

　　文、表/广州日报全媒体记者 王楚涵

　　现象

　　花样年债务违约成导火索，多个地产到期债被降级

　　记者注意到，花样年成为本次中资地产美元债大幅下跌的导火索。

　　自10月4日花样年2.06亿美元票据宣布违约后，旗下多只处于存续期的美元债领跌整个地产板块。中金固定收益研究团队分析称，上周中资美元债在花样年违约事件的影响下明显下挫，高收益地产美元债单周下跌13.6%，投资级主体也难止跌势，长久期债券不乏下跌至90美元以下的情况。

　　债券的成交价与收益率之间呈负相关，成交价越低，收益率越高。据久期财经数据显示，截至10月13日记者发稿时，超过60只地产美元债收益率超过100%，包含新力控股集团、花样年控股、蓝光发展等。

　　在地产美元债大幅下跌，甚至腰斩之际，多家房企遭评级下调。其中，在美上市的中国房企第一股鑫苑置业，近日在新交所披露针对10月15日即将到期的2亿美元票据要约交换计划，被惠誉认为该计划构成“困境债务交换”。惠誉将鑫苑评级下调至C，称一旦交换实施将进一步下调评级至有限违约（RD）。标普于10月将富力地产长期发行人评级从B降至B-，展望为负面，并认为富力在履行其债务偿付义务方面存在较大压力。绿地控股于9月底被穆迪调整主体评级展望至负面。

　　分析

　　房企融资和销售回款等逐渐收缩，加大债务压力

　　开源证券研究所指出，地产调控下，房企融资和销售回款等逐渐收缩，加大债务压力，离岸和在岸地产债违约频现。伴随信用风险担忧上升，中资美元地产债信用利差走阔超350BP至800BP左右、创近一年新高。发行成本上升、难度加大，叠加发债短期化等，进一步加大离岸地产债的再融资压力，尤其是负债较大、资质偏弱的主体，2022年上半年离岸地产债到期以民企、中小企业居多、占比分别超66%和70%。

　　中金固定收益研究团队分析，虽然地产高收益美元债的收益率和利差已处于历史高位，后续部分时段可能存在反弹和估值回归的行情，但整体中枢难以回归到历史中位数以下，并且信用风险可控品种反弹幅度相对较大，而具有一定信用风险的债券反弹幅度相对有限。

　　趋势

　　“低经营容错率+高债务杠杆”企业

　　更易遭资金链断裂

　　中资地产美元债规模较大，是中国房企的主要融资渠道之一。根据中金公司统计，截至2021年8月底，中资地产美元债存量规模为2097亿美元，约合人民币1.35万亿元。

　　中资地产美元债即将面临较大偿债压力。光大证券指出，截至2021年9月30日，地产美元债存量规模为2215.45亿美元，占中资美元债的24.29%，而未来15个月将是偿债高峰期，此后逐年递减。

　　值得关注的是，中资资金是中资美元债的主要投资者。中金公司研究部称，根据Bond Rader监测数据，中资美元债的亚洲投资者占比，10年间从55%上升到80%，而这些亚洲投资者，多数为中资机构。中资资金对中资发行人较为熟悉，在投资境外时，多倾向于投资中资美元债。这些投资者包括银行、四大不良资产管理公司、基金、券商、保险资管等。

　　联合资信认为，通过对部分违约企业的分析，具有“低经营容错率+高债务杠杆”特征的企业，更容易遭遇资金链断裂。在当前环境下，这类企业的财务稳健性正在变得日益脆弱。目前，市场上金融机构风险偏好的降低，信用资质相对较弱的房地产企业，面临更加艰难的再融资环境，到期债务的偿还更加依赖于自身业务回笼现金流的能力。而一旦项目销售现金回笼速度不及预期，则易发生资金链断裂。