文/图 广州日报全媒体记者龙乐乐

　　房地产行业的“下半场”，以最近一段时间的密集调控鸣锣开场。

　　“房住不炒”的大格局之下，房地产行业的"下半场"将是真正优质企业的赛场；而对于每一个置业者来说，眼下则将迎来一个较为平稳且友好的购房窗口期。

　　落实长效机制，行业进入稳健发展期

　　在刚刚过去的中报季，“降档”仍然是整个房地产行业的关键词。所谓降档，是在2020年8月，为了进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，央行与住建部出台的重点房企资金监测和融资管理规则，被外界概括为“三道红线四档两观察”。按照规定的指标，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。

　　住房和城乡建设部副部长倪虹在9月2日的新闻发布会答记者问时提到，住建部不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。同时，督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　倪虹同时表示，住建部已经建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。

　　企业：“产品力”成盈利关键点

　　置业者：迎接优质产品大爆发

　　有置业计划的你或许会疑惑：行业变化纵然深刻，对于购房又有什么影响呢？当然有。行业下半场哨声吹响，在企业应对全新的规则，升级产品及服务的同时，也意味着置业者对优质产品有了更多选项。

　　品牌溢价明显

　　未来，房地产企业需要向更精细的管理及产品要“利润”——唯有加强产品打造、提升产品品质和产品适销性，才能实现依靠销售而非融资来实现充沛的流动性。以户型的迭代为例，曾经100平方米只能做成大三房，而现在的同等面积带主卧套间的四房已经成为标准配置。表面上看，似乎是“多孩”家庭创造的需求，而更深层次上，以户型实力提升性价比，从而加强产品竞争力，加快去化才是其根本原因。甚至，有一部分走得比较快的开发商已经开始着力打造自身的“产品号召力”：想买TOD项目，重点关注越秀地产或龙湖地产；而在玩转灵活户型方面珠实地产是专家……

　　可以预见，未来地产领域的产品溢价与品牌溢价将日趋明显；另一方面，这也意味着产品分化时代的来临，你是否能够选中那个让你实现居住梦想的“Dream House”？

　　物业服务猛刷存在感

　　在曾经“是房子就好卖”的上半场，物业服务只不过作为买房的附加服务而存在；但是，在“好房子”才好卖的下半场，物业服务已然成为独立的卖点。

　　“物业服务”的存在感越来越强。一方面，随着房地产行业融资环境的变化，物业服务作为能够持续产生现金流的优质资产，愈发受到重视。金科物业、融创物业、华润万象生活、越秀物业等纷纷登陆资本市场，“物管”赛道正在成为大型开发企业们的竞争热点。

　　激烈的市场竞争下，消费者是最终的受益者。未来的物业服务必将通过响应全新的社会需求，包括垃圾分类、智能化应用、智慧物业等，通过提升服务质量和管理效率来为房产赋能。

　　这也为购房者提供了另一个选房的视角：未来的房产流通中，优质的物业服务提供商将与优质的开发商同样重要。

　　关于楼市“下半场”专家大咖这么说……

　　中原地产项目部总经理黄韬：

　　转型去金融化 行业承担民生责任

　　整个行业会进入更健康稳定的发展阶段。如何进行转型去金融化，如何承担更多保障民生的责任，是行业应该思考的。我们现正在走的房地产转型之路，是为了实现住房市场的结构性优化。

　　合富研究院高级分析师梁燕明：

　　二手交投热度下降

　　从目前的二手市场看，一方面随着市场的降温，业主的议价空间开始加大，我们的数据显示议价空间从最低点的2.2%最近已经上升到了3.5%；但另一方面，买房者的预期价格和业主的心理价格相差较大。

　　从行业来看，中介行业要加强服务提升竞争力，同时要加大房源的展示力度，提升二手的竞争力，同时，目前大多数中介也将重点转向了一手代理业务。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓

　　黄金周促销楼盘多、优惠力度大

　　建议有自住需要的购房者在黄金周可以抽空多看，这个阶段加入促销的楼盘多、优惠的力度大，说不定就会有惊喜和收获。