今年以来，东莞楼市经历了一个从“发烧”到“退烧”的过程。

　　第一季度的东莞楼市异常“火爆”，量价齐升。从第二季度开始，楼市供需双方渐渐进入深度观望期。

　　而今，国庆传统楼市旺季将至，值此节点，开发商逐渐加大推货力度。8月，东莞新房住宅备案上市5332套，环比上升了198.2%。进入9月以来，全市也以平均每周近800套的数量稳定推货。

　　眼下国庆将至，一段时间以来苦于选择偏少的刚需客们可以长长地松一口气了，市场上可供其选择的产品正在增多。专业人士分析认为，国庆期间，开发商们的优惠政策、营销活动会集中推出，国庆假期非常适合买家看盘和下单。因此，这两个月来多“按兵不动”的刚需客们可以借此好好去选一选房了。

　　8月 房企抢跑出货 买家“按兵不动”

　　来自中原地产、合富大数据等有关机构的统计数据表明，今年8月，东莞新房住宅备案上市5332套，环比上升198.2%；面积57.2万平方米，环比上升201.1%。这说明，为了备战中秋、国庆市场，开发商结束了将近两个季度的观望，不再捂盘惜售，意欲在包括中秋、国庆在内的年末市场抢跑出货。

　　与此同时，8月东莞新建商品房成交2568套，环比下降36.8%；成交面积30.1万平方米，环比下降34.5%。

　　以上两组数据表明，较之开发商的推货热情，买家的购房情绪并未被充分调动起来，依然处于观望之中。不过，业内人士分析，买家之所以“按兵不动”，等待国庆时出手也是原因之一。

　　中原地产研究院对全市在售的100多个项目的监测显示，8月东莞楼市来访量低，同比下降44%，是3年以来的最低水平。

　　不过，8月后期，随着中秋、国庆的即将来临，房企加大推货力度，各种开盘促销活动明显多了起来。同时，房企联手中介机构加大销售力度，项目联动转介增多，项目的来访量比之前有了小幅回升。

　　9月 国庆节点将至 推货力度加大

　　合富大数据、中原地产的统计数据显示，进入9月以来，东莞楼市的成交量没有大的变化，每周的成交量维持在600套左右。最近的一周，东莞新建商品住宅网签488套，环比减少24%。不过，由于正处中秋节的原因，这一数据不具备可比性。

　　成交量的低迷并未影响开发商推货的热情，上周，全市开发商共备案供应610套，而之前一周即9月的第3周，东莞新建商品住宅供应低位冲高达1277套。

　　进入9月以来，全市以平均每周接近800套的数量稳定推货。如前所述，从8月开始至今，开发商不再观望，持续加大推货力度，积极备战国庆、元旦市场——对于开发商全年业绩来说，今年剩下的时间已经不算充裕了。

　　截至目前，9月东莞楼市呈现出开发商加大推货力度、买家仍观望情绪浓厚的一种状态。连续几周，各镇街每周成交量均难以冲破百套大关，这与年初时候动辄每周成交100套形成鲜明对比。

　　从镇街来看，清溪、塘厦、万江等镇街近期因有品牌大盘加大促销力度，所以在成交量方面表现突出。其中，清溪镇在9月第三周以成交50套的数量位列全市第一，算得上是亮眼表现。

　　梳理发现，上周东莞有22个镇街网签套数在20套以下，其中11个镇街平均一天成交不足1套，而作为主城区的南城、莞城和邻近主城区的道滘则都是零成交。

　　专业人士分析认为，这种情况与临近国庆有关，买家都知道，无论从时间来说，还是从开发商促销力度来看，国庆假期都更适合看盘和下单，因此8月~9月买家的“按兵不动”更多是在为国庆做准备。按照楼市的运作规律，开发商的优惠政策、营销活动大多会留在国庆期间集中推出，因此，临近国庆的楼市成交低迷也属于正常现象。

　　“莞八条”持续为楼市保驾护航

　　“以前存在的炒楼空间如今都被堵死了。”有开发商如此评价8月2日东莞市住建局出台的“莞八条”。

　　在开发商看来，“莞八条”的政策效力不亚于“2·27新政”，“莞八条”在“2·27新政”的基础上进一步堵住了漏洞，几乎断绝了炒楼者的所有炒楼通道，非常有针对性，尤其是针对去年楼市“高烧”的几大因素进行了全面分析并对症下药，从各个方面出台了有针对性的调控措施。

　　“同时从土地拍卖、企业和个人投资等方面全方位出手，是一次堵漏洞之举。”一位不愿透露姓名的开发商负责人如此表述。

　　分析人士认为，从“莞八条”可以看出，政府加大楼市调控力度的决心有增无减，政策表达了坚决抑制投机炒房、遏制房价过快上涨的明确态度。

　　这主要体现在“限房价、控地价、提品质”新型土地出让模式，管控东莞过快上涨的房价，也促使房企理性拿地；法拍房被纳入限购，避免法拍市场火热现象传导到一二手市场；暂停向个体工商户销售商品住房，防止投资客通过注册个体工商户同时利用当下扶持小微企业的经营贷炒房；新入户家庭购买首套新建商品住房遵循孰早原则，增值税免征年限由2年提高至5年等。

　　这些措施都明确传递出这样的信号：抑制“短炒”投机行为，严格查处中间、开发商从业人员违法违规行为，从而促使投资客退出炒房市场。

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