广州市住房发展“十四五”规划深读（下）

　　文/广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　近日，事关广州未来五年楼市走势、政策调控方向、土地供应、城市更新等问题的《广州市住房发展“十四五”规划》正式印发，上周，我们推出《看清大格局 置业有方略》的解读报道，分析各区住房发展的不同定位和布局，本周继续为置业者们分析未来五年的广州热点区域的走势和置业机会。

　　三大热点问题分析

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　　重点区域在哪？东部南部仍是城市发展方向

　　根据规划，“十四五”期间，广州新增新建商品住房供应力争达到65万套。力争筹建公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。到2025年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到36平方米，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。那么，哪些区域才是热点，顺应城市发展的置业方向？

　　值得留意的是，广州住房“十四五”规划中将各区分了三个层次，中心区：越秀、荔湾、海珠、天河；副中心：南沙；外围区域：白云、黄埔、番禺、花都、增城、从化。业内人士认为，这一区域区分方式，意味着未来广州资源的分配方向会发生一定变化。南沙被提到副中心的位置单独列出，可谓一枝独秀。

　　从总体供应量来看，增城、南沙、黄埔是未来五年新建商品住宅供应最大的区域，分别为16万套、9万套和9万套，而由天河、黄埔、增城组成的东部片区，新增商品住宅的供应量超过全市的四成以上，显然，城市东进和南拓的方向也依然是楼市发展的热点区域。

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　　供应格局怎么变？外围区域疏解人口

　　对区域的不同定位，也影响着住房的供应格局。规划显示，越秀区、荔湾区、海珠区、天河区四个中心区要深入推进城市更新，稳定住房供应能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供应占比。白云区、黄埔区、番禺区、花都区是中心城区人口与功能疏解的主要区域，要增加住房供应能力，完善公共服务设施配套，强化与主城区的交通便捷性。增城区、从化区、空港经济区要推进职住平衡，重点加强产业园区以及轨道交通站点周边的住房建设，促进住房和产业联动发展。这意味着，不仅是刚需居住需求会向外围区域溢出，由于中心区提高中小套户型比例以及供应有限，改善性居住需求也将更多在外围区域满足。对于面积要求更高的置业者，未来更多的选择只能去外围区域寻找。

　　具体而言，白云区、黄埔区、番禺区、花都区是中心城区人口与功能疏解的主要区域，所以未来这几个区域在公共设施配套、交通配套方面将获得更多的支持。规划中特别提出，将转变“先住房后配套”的做法，对于缺乏公共交通和公共服务设施支撑的规划大型居住区，适度控制用地供应时序和节奏。引导优质的教育、医疗等公共服务设施向外围区域布局，提高外围区域的公共服务设施配套品质，这也将明显提升外围区域的居住生活品质。显然，推进中心城区住房需求向外围城区疏解，提升中心城区周边区域的住房供应能力并非空谈。

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　　楼价走势如何？稳市场重保障是主流

　　对于备受关注的楼价问题，从对于土地供应以及政策的方向就已经可以得到解答：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，推进和完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期。

　　更重要的是，《规划》明确了将会在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，以严防高地价扰乱市场预期。在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。公开出让的住宅项目，需要配建不少于10%的政策性住房。对商品住房消化周期在36个月以上的，应停止供地，对商品住房消化周期在6个月以下的，应加大供地。这意味着政府从源头上控制地价，以后的房价也会得到有效控制。从广州中原研究发展部7月统计数据可以看到，目前整个广州各区基本都处于6~12个月的消化周期之间，需要增加供地。其中，海珠区、天河区的消化周期已经不满4个月了。根据《规划》，这两个区域的供地节奏未来还要加快。因为按照规划的土地供应节奏，对商品住房消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　对购房者而言，尤其是刚需买家，解决居住问题的选择将更多，如果按照规划落实供应，那么对于商品住宅市场的定价必然会形成影响。同时，下一个五年，来广州打拼的人能更容易在这里扎根置业，那么，广州城市的发展对物业价值又形成支撑，整体仍将是一个积极的正循环格局。

　　选房要对“人设”、定“板块”

　　文/广州日报全媒体记者刘丽琴、龙乐乐、陈白帆

　　如果你是“刚需上车族”

　　选房原则：

　　市场供应量大 轨道交通顺畅

　　不妨看看增城

　　理由：供应量大，选择丰富

　　作为供应和成交大户的增城，未来仍是广州刚需“上车”买家的首选之一。目前增城仍是不限购区域，因此可以预期，增城未来五年仍然是刚需购房的主力区域。

　　“十四五”期间，增城需要稳定商品住房供应，加强基础设施配套，计划新建商品住房16万套、公共租赁住房0.24万套、保障性租赁住房（含人才公寓）3.6万套、共有产权住房0.3万套，合计20.14万套。从广州今年的首次集中供地和即将到来的二次集中供地来看，增城土地供应量占比都达到四成左右。

　　新房和供地的量大，对于刚需买家而言，就意味着可选择楼盘也多，而且从小户型到中等户型都有丰富的选择。近两年的热点板块主要是新塘板块、朱村板块、荔城板块，而随着新增供应，永宁板块、中新板块、石滩板块也在迅速崛起。从增城楼市的价格走向来看，由于供应量一直保持充足的状态，每到市场进入调整期，增城也往往会有优惠价格出现。

　　对于工作在中心区而希望在增城购置居所的购房者而言，要更注意跟随轨道、交通发展的热点置业。根据增城的“十四五”规划，未来五年增加将加快广州东部交通枢纽、增城南站和增城西站三大枢纽建设，全力保障广汕铁路、新白广城际按既定计划建成通车，同时大力推进地铁28号线和16号线的规划建设。目前，28号线站点还未确定，16号线则将始于新塘，途径仙村、石滩，最终达到荔城，连接起13号线和21号线。这也表明，13号线、21号线沿线站点仍将是置业热点区域，新线路将会让其连通效应更强，新塘板块、朱村板块、荔城板块的区位优势也将进一步加强。事实上，目前这些板块因新项目推出的升级产品，也开始出现分化，居住品质不错的高端项目也渐渐多起来了。

　　还可以看看白云湖、健康城

　　理由：地铁加持，产业发展潜力巨大

　　在地铁8号线北延段开通后，白云区的白云湖一带与市中心的距离被迅速拉近，甚至可通过8号线一路到达琶洲。如此，白云湖一带的地铁盘，对在海珠区上班的白领有一定吸引力。

　　更值得注意的是，白云湖一带亭岗地铁站周围近期还将继续进行征地拆迁，目的正是在于为白云湖数字科技城创造更大的发展空间。今年3月份，《白云湖数字科技城建设总体方案》出炉，以“新一代信息技术产业园” “高端软件和人工智能产业园”“物联网产业园”“智造服务产业园”“港澳青年创新创业基地（数字创意产业园）”以及数字经济体验区、数字人才集聚区“五园两区”的空间布局，势必将吸引大量的年轻人才在此工作和生活。目前，白云湖片区在推住宅主要集中在亭岗地铁站周围，包括越秀·天悦云湖以及品实·云湖花城，这两个项目均主打比较紧凑的70多平方米至100多平方米的三房四房，不过品实·云湖花城的选择更多，甚至还有140多平方米的紧凑六房单位，目标客户群均为准备“上车”或追求一步到位的年轻家庭。

　　白云区另外一个地铁沿线板块是钟落潭镇美丽健康产业园，也值得在白云区和黄埔区工作的年轻白领关注。附近居民不仅可通过地铁14号线钟落潭站至嘉禾望岗站换乘3号线和2号线，也可以通过14号线直达黄埔区的中新知识城。随着保利、旭辉、绿地、正荣、越秀等地产商已落子钟落潭镇，同时在推产品亦以紧凑户型为主，该片区有望成为广州北部又一年轻高新产业人员集聚区。

　　如果你是改善型置业者

　　选房原则：

　　天然禀赋优良 居住品质升级

　　首先看看黄埔

　　理由：山山水水好美丽，改善型产品迭出

　　从去年开始，黄埔楼市成为众多购房者关注的区域。从未来五年的供应来看，黄埔将新建商品住宅9万套，克而瑞数据显示，从2016年到2020年的5年时间，黄埔供应的住宅有7.9万套，未来五年9万套的供应相当于比过去五年每年大约新增2000多套，属于比较平稳的增长。不过相比于黄埔人口流入量，以及未来5年将是疏散广州中心区人口主要区域的定位，黄埔楼市关注度依然可期。

　　黄埔新增住房主要布局在广州科学城和中新广州知识城，以及横沙村、文冲村、沙步村、茅岗村、笔岗村、火村村和刘村村等城中村改造区域。其中，政策性住房重点布局在广州科学城、中新广州知识城等重点平台及轨道交通站点周边地区。尤其是改善型居住，可将目光投向黄埔区，除了山水资源等居住环境的优势，从黄埔区今年以来土地供应格局来看，改善型产品供应将会更多。

　　或者看看白云新城一带

　　理由：宜居新城建设火热，片区品质有望提升

　　目前在越秀、天河以及白云区工作的，有置换意向的家庭，不如把目光投向正在上升期的白云新城及周边板块。白云区近期制定了《白云新城地区高质量融合发展三年行动方案（2021-2023年）》及《白云新城地区高质量融合发展2021年工作计划》，给白云新城的未来描绘了蓝图。

　　如今，白云区正着手推进白云新城5-8期9宗储备用地出让工作，在各方面推进服务设施建设，着力提升片区品质，为片区住户改善居住品质奠定基础。

　　被列入第二批次集中供应住宅用地计划的，白云新城的云港城地块被业内寄予了很高的期待，该地块位于白云新城核心区，临近地铁2号线站点，周围大型商业体5号停机坪、凯德广场和白云万达等，完善的生活配套已在身边。

　　不过，白云新城目前基本没有在售一手住宅，可供改善型买家选择的主要是前几年陆续推出的保利云禧、中海云麓公馆等项目的二手房。不过，距离白云新城约3个地铁站距离的嘉禾望岗一带，新世界云逸近期主推建筑面积约80-180平方米的住宅，项目旁边还有大型商业综合体云门NEW PARK，使该项目成为目前白云新城及周边少有的可以所见即所得的大型一手住宅项目。

　　如果你是进取型置业者

　　选房原则：

　　产业上限高 价值前景好

　　去南沙走走

　　理由：量升价稳、平稳运行

　　“强化住房对产业经济发展和创建国际化人才特区的支撑作用。”《规划》中的这一句话，已经可以看出南沙的特殊地位及不同于广州其他区域的发展阶段。

　　作为一个正在积极导入产业与人口的新兴区域，产城融合、职住平衡是观察南沙房地产不可或缺的视角。此前，南沙区发布《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》，将全区分为两个圈层，第一圈层旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上；导入产业以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产品链项目为主；第一圈层以外的区域属于第二圈层，产业建设量原则上占融资地块总建设量的30%以上；导入产业以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其他配套项目为主。从规划图中可以看到，蕉门-金洲、南沙湾、灵山岛，横沥岛均属于第一圈层，即南沙区中心区；而庆盛板块、部分黄阁板块及万顷沙则属于第二圈层。

　　还要注意的是，作为广州城市规划中的“副中心”，南沙区在《规划》中拥有了独立的一个部分：副中心住房发展指引。充分的商品房供应，加上对于市场炒作的严加监管，南沙楼市在“十四五”期间的基本盘可以归结为一个字：稳。