近期广州二手楼市成交行情清淡，广州市房地产中介协会最新数据显示，2021年7月（统计周期为2021年6月26日~7月25日），广州市中介促成的二手住宅交易共计2177宗，环比6月增长12.04%，但同比2020年7月的4397宗下降50.49%。中介促成二手住宅占全市网签总量的24.43%（按宗数计算），环比小幅下降0.5个百分点，同比下降8个百分点。2021年7月全市含自行交易的二手住宅网签为8912宗，较2020年同期的13560宗下降34.28%。

　　业内人士表示，目前楼市政策调控精准有力，给市场带来了显著的“降温”效果，市场预期已经在逐步转变。在这样的情况下，广州的二手中介八仙过海，各显神通，创出了降佣、“轻创店”等新的应对模式。

　　文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴（除署名外）

　　市场

　　政策效应显现 二手市场供需较平稳

　　从今年广州二手楼市市场行情来看，自从4月调控政策发布后，广州中介促成二手房成交量有所下降。房贷申请审核变严、放款周期延长，增值税免征2年改5年政策的效果逐渐显现，5月开始，整体市场交投氛围明显降温，市场预期已逐步转变。部分购房需求不迫切的买家入市积极度降低，购房更为理性，基本是遇到合适价位的房源才会着手入市。据中原监测数据显示，目前带看量呈现逐月下滑的趋势，其中6月份带看量环比净减43.7%。随着市场热度下降，成交周期拉长，已有不少二手房业主心理价位开始松动。目前业主报价逐步回归理性，价格下降1%~5%的房源占比达三成左右。

　　楼市的起伏，让中介市场也同频共振。业内人士表示，下半年，房地产中介行业的竞争压力将持续增大，要做好充分的应对准备。

　　新招

　　降佣、轻创店、开交易中心成行业应对举措

　　事实上，面对目前市场的变化，广州中介行业已出现不少应对举措。

　　“轻创店”让年轻人轻松创业

　　近日，德诚行提出的轻创店加盟模式就是一种应对方式。据德诚行总经办相关负责人李文登介绍，“轻创模式”是根据目前市场状况、行业属性、门店经营等数据进行多层面的分析，历经了多次的讨论、演算而研发出来的一套轻松创业模式。当前德诚行所有门店都可以开放加盟，只要投入2000元租金就可以拥有独立股权合伙创业，实际上相当于德诚行将自己门店变为共享门店。以外地中介成功实施的效果来看，一家小小的门店甚至可以有数百人加入。“轻创模式”对原店长来说，是一种降低成本的方式，不仅有租金收入，还可以帮团队快速壮大发展。对于外部加盟者，即轻创店长来说，更是一种快速、低成本的加盟方式，相当于让行业经纪人可以抱团取暖。

　　近日，小刘就选择以这样的方式创业，成为轻创店长。他对记者表示，2017年毕业后，他在东莞的工厂做了一年技术工，但他不喜欢这种一成不变的生活，所以在2018年经过朋友介绍来到了广州，在某大型房产中介工作。打拼了3年，他觉得自己经验足够了，也曾想过自己开店，但一是储备资金不够，二是担心创业失败，三是对资源的缺乏和长期发展的担忧，愿望始终没能实现。得知每个月只投入2000元租金就可以创业做股东，提成变高之外，还有额外的利润，而且一群人合伙创业风险也降低了，所以他选择了辞职创业。面对如今转冷的市场，小刘表示，“轻创模式”下可以获得资源配备以及团队成员之间的互帮互助，他对接下来的工作开展非常期待。

　　降佣并不会引起行业连锁反应

　　其中比较引人关注的还有，7月裕丰发布了新的服务收费标准，二手房买卖统一向买卖双方各收取房屋总成交价0.69%的佣金。据称这是为了通过统一的佣金费率，从源头上杜绝经纪人吃差价，也降低了房产交易成本。根据广州市房地产中介协会统计的数据，截至2021年第二季度末，广州市场上品牌中介门店数量，德佑以627间高居榜首，裕丰地产则有564间门店，居第二。第三至第六名门店数量基本在300多家。据了解，裕丰降佣的举措在市场上还是影响较大的，引起了同行的争议，而市场也未见在佣金价格上有其他中介跟进。

　　有中介负责人对记者表示，中介行业佣金价格战难以打起来，但是吸引关注的噱头还是足够的。二手房交易是人员密集型产业，只有拥有足够的门店和经纪人，才能获得具规模的房源，又能覆盖交易风险，所以收费标准难以降低。

　　据悉，在这之前，裕丰向买家收取的佣金费率介于1%~2%之间，而卖家一般收0.5%~1%。行业内佣金基本在2%~3%左右，多是买家按交易价格的2%支付，而卖家则按1%支付，但实际上，中介机构并非严格按照对外公开的标准进行收费，买卖双方可在标准的基础上享有一定的折扣。尤其是卖家，不少都直接将中介费转嫁给买家。

　　交易中心提升体验感成风潮

　　此外，特别值得关注的是，今年不少中介不开门店开“交易服务中心”。比如贝壳4月一口气启动八大签约服务中心，2021年上半年合计建成17家签约服务中心。相比门店，交易中心或签约中心可提供签约咨询、合同签署、线上贷签等多种服务，并通过标准化流程体系和专业签约服务，提高交易服务的效率、改善买卖双方交易体验。这种一站式房产交易服务，能很好地提升购房者的体验感。业内人士表示，在目前的市场状况下，对服务品质的要求也更高，谁能提供更好的服务，谁才能收获更多的客户，显然，交易服务中心将能发挥更好的作用。

　　新出路

　　经纪人“职业化”进程加速 专业化服务不断提升

　　如今中介行业应对市场变化的举措更加多元，模式上也有更多创新。业内人士表示，这与行业的发展阶段新变化有关，职业化、专业化服务提升才是行业出路。

　　根据贝壳研究院发布的《2020中国房产经纪人发展报告》数据，2020年我国房地产经纪人总数已接近200万。2020年，全国新房、二手房交易金额约22万亿元，其中一半经由房产经纪人完成交易。在房产交易市场，经纪人的作用不是减少了，而是增强了。

　　贝壳研究院针对21万经纪人的调查结果显示，2020年，超四成经纪人从业不足一年，5年以上仅占比16.74%，四成经纪人年收入在5万元以内，10万元以内占比71%。经纪人门槛低、不受尊重等现象依然存在，但改变正在发生。房产经纪人学历水平，正在逐年提升。截至2020年，全国大专及以上经纪人占比为43.29%，其中本科及以上占比17.1%。同时，随着工作年限增长，经纪人平均薪酬也会增长。

　　经纪人学历水平提升，背后是经纪人行业“职业化”进程的加速。和2017年相比，2020年房产经纪成交的服务周期增长1倍。在30个重点城市，每成交一套房，平均用时40天；在一线城市，更达到56.5天；房产经纪人，不只是带人看个房、办个手续。如今，一个合格的经纪人，应当在满足消费者购房需求基础上，提供符合他们心理需求、情感体验的增值服务。让消费者“住得更好”，才是经纪人的核心价值所在。实现这一目标，经纪人必然要走向职业化、专业化，也必然会拉高从业者“门槛”。新门槛设立，促使经纪人群体“换血”。

　　正如德诚行执行董事范先生所说，只有保障了经纪人的经营权和发展权，才能更进一步提升客户的消费体验。当一直坚守的从业人员服务质量提高，并把这个行业当作终身事业，中介行业就回归本源了，整个行业也就成熟了。