专题　　

　　广州再添一家上市公司！2021年6月28日，越秀服务（6626.HK）在香港联交所主板正式上市，成为首家在香港上市的广州市属国资物业服务管理公司。此次越秀服务首发上市，从2月10日向联交所递表，到5月24日正式通过聆讯，共耗时103天，是2021年所有通过聆讯的物业服务企业中最快的一家。

　　越秀服务是中国城市运营服务商，拥有接近30年从业经验，也是大湾区内综合物业管理服务市场的主要参与者。TOD模式拥有广阔的市场前景，而具有TOD物业管理能力的综合物业服务提供商却屈指可数，因此越秀服务所占据的是一条黄金赛道。目前，越秀服务已成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，也是大湾区物管行业的明星企业。

　　文、图/张露

　　业绩稳健：营业收入连续三年保持强劲增长 为中国复合型物业管理公司

　　越秀服务于1992年在广州成立，从事物业管理行业近30年，是中国城市运营服务商，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者。越秀服务在2020年11月收购战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程公司与广州地铁物业管理公司后，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。

　　根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务于2021年在物业服务百强企业中排名TOP16；而就2020年在管面积的市场份额而言，在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第7位。截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为3260万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

　　在财务方面，越秀服务于往绩记录期表现优异。越秀服务的营业收入连续三年保持强劲增长，2018-2020年，营业收入分别为7.63亿元（人民币，下同）、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；净利润屡创新高，2018-2020年分别达4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。此外，越秀服务净利润率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。

　　越秀服务在商业物业管理及运营方面有着20年的服务经验，所服务项目的平均出租率常年超过90%。截至2020年12月31日，公司的在管商业面积增长至280万平方米；2020年，公司商业物业管理及运营业务的收入约为人民币3.6亿元，占总营收的比例为30.6%。

　　在写字楼方面，越秀服务运营了包括广州国际金融中心等超高层高端大楼在内的多个写字楼项目，并与众多世界500强公司进行长期战略合作。超高层建筑具有高端客户需求特殊、人流车流货流量大、垂直交通复杂、设施设备庞杂、新技术新产品应用广泛、安全管理难度高等特点，对物业管理团队能力要求非常高。越秀服务是市场上为数不多拥有超高层建筑管理能力的运营商，管理了包括广州国际金融中心（432米）、广州越秀金融大厦（309米）、武汉财富中心（330米）等超高层地标项目。

　　独特优势：TOD综合物业管理模式结合城轨发展，成未来增长引擎

　　物业管理是一个典型的传统行业，但从业近30年的越秀服务依托自身优势，不断创新，走出一条独特的“地铁+物业”的TOD综合物业管理模式，且已形成技术壁垒，使其在未来的发展中脱颖而出。

　　越秀服务在收购了战略投资者广州地铁旗下两家公司后，为越秀服务带来在管地铁站线及车辆段地铁上盖住宅及商业物业等业态，新增总在管理面积超500万平方米。该项目的成功收购，不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。

　　除此之外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。未来，越秀服务将积极把握TOD模式带来的众多机遇，进一步巩固TOD综合物业管理模式，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。

　　作为越秀服务的控股股东，越秀地产在TOD模式方面的力量不容小觑。越秀地产也是中国最大的TOD发展商之一，拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，由此，TOD住宅物业管理和地铁站及车辆段物业管理双结合的TOD综合物业管理模式，将成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

　　未来可期：深耕粤港澳大湾区 积极拓展“物服+X”业务网络

　　截至2020年12月31日，越秀服务的版图已拓展至19个城市，当中6个位于粤港澳大湾区，其中包括中国香港，是为数不多在中国内地和中国香港均有业务布局的物管企业，越秀服务在大湾区的总在管面积为2,530万平方米。未来，越秀服务计划凭借国企背景和深耕布局的优势，持续并重点关注大湾区内优质物业的拓展机会，巩固其在粤港澳大湾区的领先地位。同时，在商业物业方面重点深耕大湾区，进一步拓展上海、杭州等华东区域以及武汉、佛山等新一线城市的业务。

　　越秀服务将顺应“智慧城市”发展方向，积极拓展“物服+X”业务网络，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位，例如发展“物服+政府公建”网络，与更多市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系。此外，越秀服务将拓展“物服+酒店”“物服+长租公寓”及“物服+康养”，并探索“物服+交通基建”“物服+农业”“物服+金融”等模式，推动多领域深度融合。

　　同时，越秀服务计划以一线、新一线及二线城市为据点，在大型住宅、写字楼、商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态，积极寻找合适优质的物业管理服务企业或提供物管相关服务的企业，通过并购提升越秀服务在目标区域的市场份额。

　　不难看出，越秀服务正在整合在管物业的空间、业务和人群，在一体化生态系统上创造最大的价值，并成为提供全业态、全客户和全服务的城市运营服务商。

　　此外，科技赋能助力越秀服务提升运营效率。越秀服务一直紧跟时代步伐，持续探索和丰富数字化、信息化战略，通过业务数据化、用户数据化、内容数据化、场景数据化，促使传统业态升级，例如2020年4月，公司分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥了人工智能、大数据、物联网等技术优势，实现了技术替人、技术助人，也使得物管行业从劳动密集型转向劳动专业性，进一步提高了服务的标准化。

　　“越秀服务拥有近30年的丰富营运经验，已形成了全业态、全客户和全服务的业务构成，具备全链条服务能力。过去三年，多元业务的发展拉动越秀服务的收入快速增长，净利润同比成倍增加，毛利率及净利率更领先于物业服务百强企业的平均表现”。越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰曾公开表示，越秀服务作为拥有TOD综合物业管理能力的城市服务运营商，背靠越秀地产、广州地铁以及越秀集团三大国有股东，有望为未来的增长增添新引擎，在竞争中脱颖而出。正如越秀集团党委书记兼董事长张招兴在上市祝捷活动致辞中所说，“上市意味着新的发展空间，也意味着更高的品质和更大的责任。”展望未来，越秀服务将紧跟行业发展趋势及国家发展战略，重点深耕大湾区，并凭借国企背景优势与独特TOD综合物业管理模式，积极抓紧机遇、提升市场占有率，为股东及投资者创造理想的回报。