从去年逆势上扬到今年的“2·27”限购新政，东莞楼市的成交量出现波动。今年3月至今，市场处于供需双方观望期。

　　但是，这并不意味着东莞楼市就此沉寂。从开发商来说， 在第一季度原本就是市场淡季期间，减少供应，控制营销节奏，积蓄能量，集中在夏季即“五一”小长假以及未来的市场上，才是真正的用意所在。

　　来自专业人士的调研发现，接下来，东莞预计有超30个项目开盘或者加推、促销，万科星城、金地名著、阅云台、狮子洋、龙湖金地天曜城、万科中天金域世家二期、保利招商锦上、天健阅江来、嘉华嘉誉湾等项目将于近期入市或加推。

　　源于开发企业的强势营销，以及整个市场沉寂已久需要释放部分需求，市场大概率会因此迎来一波成交上扬的机会。

　　新盘入市缓解供应不足

　　随着“五一”黄金周的临近，东莞地产企业不断释放出开盘和促销的计划。根据专业人士估计，4月底到5月初，预计有超30个项目释放开盘加推信号，其中不乏热门区域的纯新项目，也有部分项目加推房源。

　　在推新计划方面，天健阅江来、阅云台、龙湖金地天曜城、万科中天金域世家二期、海德璟悦台、阳光城翡丽湾和珑远印象翠珑湾、保利招商锦上、中梁恒哲时光128、嘉华嘉誉湾、万科星城和金地名著等项目将于近期入市或加推。

　　从规模上来说，大型品牌开发商近期推出的项目位于远郊的轨道交通楼盘较多， 比如谢岗的碧桂园樾府和招商保利依城大观两大项目，均有望在近期开盘 。

　　从面积上来看，由于政策的管控，高价楼盘近期供应有所克制，市场主要聚焦于价格有优势的中端楼盘，各大楼盘供应的信息表明，绝大多数面积为100平方米左右的三、四房实用性物业。

　　业界人士统计，在新楼盘供应方面，东南临深片区数量上明显占优，塘厦、谢岗、清溪、凤岗、常平等镇街纯新楼盘至少在20个以上，并且在未来，这些区域新房供应仍然充裕。而长安、虎门、松山湖因为缺地的原因，近期楼盘上市数量极为稀缺，尤其是长安、虎门等沿海片区，一如既往地少见项目全新大盘推出。

　　预计五月楼市量升价稳

　　就东莞楼市当下和未来走势，国际地产服务商第一太平戴维斯日前专程到东莞作专题调研并发布市场信息。

　　该公司华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面深入剖析2021年第一季度东莞房地产市场的动态，并展望第二季度的发展趋势。

　　第一季度，大概全市一手住宅成交面积达165.3万平方米，同比增长75.2%。1月，全市成交面积达98.6万平方米，占本季度成交总量的59.7%，成交主要集中于松山湖和滨海片区。2-3月，受春节假期及“莞六条”政策影响，购房监管再度升级，整体成交有所回落。

　　截至第一季度末，全市一手住宅成交均价为每平方米人民币23868元，同比增长11.3%。

　　鉴于前两月成交主要集中于均价较高的松山湖和滨海片区，因此1月全市成交均价同比显著上升，且在2月继续保持在高位。

　　3月成交则主要集中在东部产业园、水乡新城地区，这说明高价区域受到政策的限制推出了主力市场，而刚需楼盘承接了市场。受区域均价及政策调控影响，3月全市成交均价有一定下降。

　　谢靖宇认为，中央高度重视本地楼市问题，未来政府管控将日益严格。随着“一城一策”调控的落实，中介违规行为、投机炒房行为、违规经营贷等均将被有力监管，以保证市场健康发展。从4月开始，开发商推盘量已开始回升，该趋势预计将贯穿于第二季度，全市供应总量将因此上升。

　　总结认为，因为湾区经济和产业发展赋能，东莞城市吸引力将进一步提升，人口规模随之扩大，住宅刚需预计持续增长。

　　在政策引导的大背景下，市场将回归平稳发展，各区域房价逐步回归健康增长趋势，但是，市场房住不炒的运行风格将得到加强，投资性购买行为将失去操作空间，这对于高价盘、商业地产而言将承受一定的压力。

　　水乡片区供应量较充裕

　　近期楼盘报价大多数为单价每平方米2万元起步。这个价格当然不包括城区片区和松山湖，其中，石碣作为城区片区的价格洼地，位于镇中心的利丰中央华府，传出最新报价低于市场预期，为毛坯房每平方米1.9万元起。

　　报价为“1”字头的楼盘在石龙以及周边区域还有不少的选择，该区域目前在售楼盘将近10个，成交均价在每平方米1.7万元~2万元，相对而言买家压力不大，在东莞仍旧是价格洼地。

　　作为地铁二号线所及之处，以及火车站所在地，石龙楼盘价格相对较低的原因，是距离市中心区太近，而距离惠州博罗县更近，一水之隔的博罗县石湾镇，目前楼盘价格更低，由此对石龙片区的楼价形成了长期的压制，对于预算有限的刚需家庭而言，这倒不失为一处可依靠的地方。

　　分片区而言，大朗、大岭山、茶山和寮步的楼价近年来扶摇直上，最新上市的项目价格徘徊在每平方米3万元至5万元，房价逼近城区。

　　除东南临深片区，未来一段时间， 水乡片区供应量较为充裕， 臻园、碧桂园悦江花园、佳兆业时代芳华、君悦华府、万科湾景公馆、宝翠园大中型品牌开发商均有项目已经或者即将推出。