文/图 广州日报全媒体记者刘丽琴

　　五一黄金周即将到来，作为楼市的传统旺季遇上更长的假期，关注置业的人也更多，不过在市场持续调控不放松，房贷利率持续走高的情况下，今年五一的置业如何看懂市场，又该采用怎样的置业策略？日前，广州日报全媒体生活服务部主办的“广报置业·财富沙龙”邀请银行理财专家、房产交易专家以及楼市观察专家，还有部分楼盘项目的负责人、准买家及读者，共同探讨新政策环境下的资产配置、改善居住的智慧之选以及合理的按揭方案。

　　虽然因为沙龙席位有限，很多报名的市民无缘现场交流，没关系，可以看看我们的报道，满满理财干货，五一假期好好消化。

　　资产配置建议：财富分散配置收益更均衡

　　招商银行总行认证财富顾问、广东省康乐金融知识普及计划特聘讲师穆杰表示，从《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》来看，中国城镇居民的家庭资产还是以实物资产为主，住房占比近七成，金融资产占比仅有两成多。房贷占家庭总负债七成以上。从2008年至2018年十年看，不管是股票、黄金还是理财产品，没有哪种产品的收益率能成为常胜将军。所以，还是要选择将财富分散在各类产品中，才能获得更均衡的收益。

　　根据国家统计局最新发布的70个大中城市数据，一季度商品房销售面积和销售额创下近年来同期新高。即将到来的楼市传统旺季“红五月”市场又会有怎样的走势？智谷趋势楼市首席研究员黄怡表示，最近全国各大城市进入严格的政策调控期，会让楼市进入到比较稳定的阶段。广州目前的楼市调控思路比较清晰，就是分区精准调控。

　　置业建议：购房资格和资金的腾挪需要更多规划

　　值得留意的是，因房地产金融政策的收紧，这个五一假期在置业时更需要留意资金和贷款方面的问题，防止因资金问题造成违约而产生损失。

　　不动产财产登记咨询专家、贝壳广州交易服务中心总监石建芳表示，银行利率从去年到今年变化不少，一些购房者在签约后没有立即到银行办理按揭手续，导致签约时和办按揭贷款手续时的利率相差很大。从银行额度和利率走向来看，利率下行的可能性不大。因此，建议签完约后第一时间到银行办理按揭手续，避免因利率变化产生损失。

　　此外，还需特别留意，今年4月21日广州出台新的调控政策，有两条和房产交易相关，一个是增值税免征从2年改到5年。如果今年5月买二手房，房产业主的购买时间在2016年5月之后的，都会有5.3%的增值税。看业主的购房时间，可从三个维度来看，一个是房产证上的时间是否满五年，第二是购房发票，第三个是预售合同。还需要提醒的是，有业主房产证未满五年而购房发票满了五年，会提供购房发票来申请免征增值税，虽然可免增值税，但会有个人所得税，这个税率达到20%，整体成本更高。第二个是人才购房的社保由半年提高到1年，且要在当地区域购买不能中断。

　　对于买家而言特别需要注意的是，目前各银行对首期款的来源核查非常严格，自有资金和直系亲属的资金来源才受到认可。第二个是购房资金的到位时间，从贝壳平台的数据来看，现在卖一买一的客户占比达到50%，部分商业银行接单量减少，而银行普遍的放款时间都延长了，卖房的尾款目前是轮候到位的。此外，在购房资格腾挪方面也需要更长的时间规划。

　　专家精彩观点：买什么资产？怎么买？什么时候买？

　　广州日报全媒体记者：刘丽琴、陈白帆、谭伟婷

　　南驰集团都湖国际项目营销策划总经理沈锐培：

　　广州的稀缺资源“四字诀”为江、山、海、湖

　　从疫情暴发到现在，广州的高端物业成交量是十分稳定的。广州在市场的经济地位以及需求还是比较刚性的，广州楼盘的稀缺资源可以用四个关键字概括：江、山、海、湖。

　　为什么在贷款收紧的前提下，当价值比较高的楼盘出现时，高净值人群还是毫不犹豫地出手，愿意一次性支付？首先是高端客户更多关注的是净值问题。也许以前的贷款成本他们可以接受，现在银行贷款利率成本高了，他们更倾向于一次性支付，目的是让无可替代的稀缺价值成为财富安全感的来源。

　　贝壳广州交易服务中心总监石建芳: 

　　房贷利率调高预期下按揭有技巧

　　从去年贝壳平台的成交来看，使用公积金贷款的比例是40%左右，今年在商业银行贷款额度紧张的情况下，公积金贷款的优势将更加明显。目前，公积金中心的政策是并没有受额度调整政策的影响，首套利率仍保持在3.25%，二套利率保持在3.575%。对比商业贷款，年利率低了两个百分点，以30年期100万元的贷款来看，月供少一半，节省了近一半的成本。

　　从还款方式来看，有等额本息和等额本金两种，在利率水平偏低的情况下，大多数人会选择等额本息，基于银行利率调高的预期，今年可以考虑在能承受初期还款压力较大的情况，选择整体利息支出更少的方式。

　　从今年的利率情况来看，贷款利率在上升，而理财收益在下降。因此，并不是贷款年限越长越好，还是根据自身情况合理选择为宜。

　　招商银行总行认证财富顾问、广东省康乐金融知识普及计划特聘讲师穆杰：

　　理财要讲究长、中、短期规划

　　在目前的市场大环境下，个人理财难以避免地会面对各种不确定因素。建议每个家庭都要制定三年以下的短期规划、三至十年的中期规划、十年以上的长期规划。短期规划中，可以包含旅游、购车等行为；中期规划包括子女教育或买房等；长期规划对资金的需求最大，建议尽量早点开始。处于不同年龄段的人们，要抓住不同的理财重点。年轻人要养成规律投资的习惯；中年人要注重流动性配置；已经退休或将要退休的，应减少投资风险，增加能产生固定收益的资产。

　　智谷趋势楼市首席研究员黄怡：

　　广州置业要从大湾区角度进行计划

　　在广州置业，首先应该跳出广州，从大湾区的角度去看广州的发展。这样来看，东边和南边仍然是最具价值的，黄埔和南沙能够很方便地融入到广深港澳科技创新走廊。空港经济区、南站枢纽等重点功能区也会有进一步发展；第二个建议是顺应广州楼市大分化和IP化明显的趋势特征；第三个建议是“放长线”，随着政策收紧，短期内入市的门槛会有所提高，但长期来看，经过一段时间的调整，广州仍然会进入一个相当稳定的平衡时期。