随着2020年年底出现了较明显的“翘尾”行情，今年1月份各大房企仍想乘胜追击，趁热打铁，1月份广州一手住宅也不乏全新项目和新货可供挑选。有业内人士认为，2月份进入春节月，返乡或者省内出游的人数将会较多，春节后的市场情况也未必可以预料，因此不会再刻意等到3月份“小阳春”再推，而是顺其自然，有货就出。值得关注的是，“95后”“00后”开始加入购房大军，并将逐步成为购房的主力。针对这批年轻人的特质，市场供应格局也在悄然发生改变。 

　　文/图/表广州日报全媒体记者：刘丽琴、陈白帆

　　“N＋1”房渐成潮流

　　根据中地行的统计，预估1月广州共有18个项目有动作，包括大约有9个全新盘推货，5个开放营销中心，1个开放样板间，3个旧盘加推，合计约3900套产品。在区域分布中，仍然是增城的新货最多，接下来是黄埔、南沙、荔湾、白云和天河。在全新盘中，记者留意到，从去年下半年开始较为流行的N＋1同等面积多一房的设计出现在了更多的项目中。比如天河东的金地天河峯睿，其首推的两栋楼宇中，约95平方米的户型可以做到3+1房，约115平方米的单位可以做4+1房。而广州佳兆业白云城市广场，首推产品户型涵盖建筑面积约79平方米的2+1房、约88平方米的2+1房、约113平方米的3+1房、约123平方米的4+1房等。增城的佳兆业悦峰也将主推N＋1房，内部布局则会更紧凑。另外，城投珠江·天河壹品项目元旦期间开放了城市展厅，将推出较为紧凑的70~125平方米的三至五房产品。三元里板块的万科喜悦里即将推出建筑面积约85~105平方米的三房至四房。

　　这股同等面积多一房的潮流，其实暗合了刚需购房大军中“90后”的这波年轻买家的需求。不少年轻买家在双方父母的资助下，会愿意一步到位地购买空间较多的三房至四房单位。这两年颇为抢眼的复式设计，也出现在1月份的新货中，位于荔湾白鹅潭的雅居乐天际715，预计1月内开放样板间，将推出的65~70平方米复式产品，针对的也是年轻且又对空间及私密性要求较高的群体。而在市中心舒适型新品中，荔湾区花地湾板块的万科金域曦府，预计将推出建筑面积在70~135平方米二至四房。

　　“95后”“00后”将成购房主力 五大特征改变置业需求

　　“预算不多，但还是希望交通便利、社区环境好、配套好的三房，有了孩子空间够用。”从去年开始，已经工作三年的小林在不停寻找合适的房产，想实现安家广州的目标。从二手房到一手房，从黄埔、海珠到天河，考察各种房产后，她表示买套房太难了。在夫妻双方父母的支持下，加上工作几年的积蓄，小林购房的总预算在三百万元左右，首付三成。以这样的预算在广州还是有不少的选择的，但符合她要求的房子并不多。去年年底，小林终于选择了天河的大盘，买了面积70多平方米的三房，总价近350多万元。“这个价格超出了预期，但综合来看，各方面的条件算比较好的。加上现在租房的租金和即将开始的房贷月供，每个月的压力真的挺大。但买房还是希望能买个住起来好点，以后也有升值空间的。”

　　像小林这样的“95后”正成为置业生力军，从他们的买房选择过程可以看到“不将就”等特质表现明显。在日前“丁祖昱评楼市”发布会上公布的一项针对“95到00后”的置业调查数据显示，从置业角度来看，“95后”“00后”可分成四类：以和父母同住，年收入不高，简单随性爱消费为特征的“袋鼠族”；基本是城市新居民，学历和收入水平都不高，乐于聚餐和购物，租房也快乐的“乐租族”；收入高于平均水平，工作满意度高，对安居或独立有迫切愿望，具有存款规划，愿意奋斗实现买房理想的“奋青族”；收入普通，更多靠父母财力支持，生活讲究精致，小康达成，有买房改善经验，会存钱会理财，属于买房实力派的“房二族”。调查显示，这四类人中，已有房的占52%，无房的占48%。十年内打算买房的占64%，十年内不打算买房的占36%。具体而言，有房但10年内不买房的“袋鼠族”占比24%，有房10年内打算买房的“房二族”占28%，无房族当中想买房的“奋青族”36%，无房但10年内不买房的“乐租族”占比12%。

　　从消费特性来看，“90后”“95后”“00后”有五大共性，在置业和居住方面，三房成为入门款，要求户型功能都要全，喜欢自己做装修，基本都不想多贷款，喜欢看抖音。置业主力中，“奋青族”希望首付款达60%以上，都想自己装修，且都想买三房。“房二族”属于买房实力派，再次置业的偏好在110~140平方米大户型，愿意付产品溢价，停车位的配比是要1：2。

　　此外，“95后”“00后”的看房习惯发生了变化，更多在网上关注项目。同时关注项目的数量增加到7~9个项目，线上看房时间更长，如果过去以线下看房为主，现在已经开始花20%~40%的时间线上看房。

　　对于房企而言，跟着客户需求走是赢得市场的关键，因此洞悉年轻人置业特性，做好研究和分析，已经让市场新增供应和设计潮流悄然发生改变。

　　套均面积缩小

　　三房成为主流

　　可以看到，通过加强空间利用率在房型上做小来降低总价的同时保障居住需求，正成为市场新增供应的主要特点。全国住房和城乡建设工作会议的数据显示，2019年中国城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米，相较于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。虽然人均住房面积持续上升，但是从近年的新盘推售来看，各个房型的面积却都在减小。

　　从成交数据来看，两房户型最近3年呈现一个明显缩量的态势，克而瑞近期对25个城市调查的数据显示，两房的总成交连续两年同比下降超10%。根据调研数据，一般家庭需要的都是三房户型，两房满足不了日常需求，为了迎合消费者的需求，近年来开发商也开始将很多面积稍大的项目规划成三房户型，间接导致两房户型的套均面积有所缩小。无论是调研信息还是成交数据，三房都是最受消费者欢迎的房型，不过从户型面积来看，三房户型也是呈现一个逐步缩小的态势。其中一线城市的三房户型套均面积缩水最为明显，由2018年的109.1平方米/套降至2020年的103.7平方米/套。

　　业内人士表示，套均面积趋小已非常明显，房企在做户型规划时也大多顺应这种潮流。一方面套均面积趋小有利于资金紧张的客户上车，另一方面通过空间利用率的提升，在缩小套均面积的情况下对居住体验的影响依然可控，所以购房者也能接受这种改变。

　　刚需“买得起”、改善“住得好”成为市场成交的主要逻辑。“刚需”上车户型已渐渐变为三房起步，不过总价存在着理想和现实的巨大差距，所以目前的三房都比较小，不少是六七十平方米，很多是“2+1”房，买刚需产品的人，迫于资金、总价压力，愿意放弃一个卫生间。而改善产品的总价和单价都在上升，对于改善，市场的观念也在发生改变，最核心的是户型、尺度上的改善，其次是衣柜、厅、厨、卫使用空间的改善，对装修配置的细节也越来越关注。