受土地供应格局的影响，中心区唱主角的态势将会延续到明年

不同板块的新项目在总价、产品、配套等方面均竞争激烈。

　　2024年即将收官，从广州楼市的成交来看，在一系列政策组合拳发力的情况下，四季度一、二手均持续保持着成交向好的态势。不仅市场信心和预期大大增强，而且交易心态也更为积极。各区成交呈现出从豪宅到刚改、刚需项目，从中心区到外围区域“百花齐放”之感。受土地供应格局的影响，中心区唱主角的态势也将会延续到明年，其中，天河、海珠、番禺将成为新增供应的主力，黄埔旧改大盘也将持续发力。

　　文、图/广州日报全媒体记者刘丽琴

　　成交热点板块集中在刚需刚改入市积极区域

　　由于近两年天河、荔湾的宅地供应不少，黄埔多个旧改大盘上市，这些区域成为今年新房供应的热点片区。不过，今年的行情主要由刚需刚改客群入市带动，从趋势看，10月份400万元总价以下新房，其成交总面积占全市67%，其成交金额占全市45%，这两个比例在下半年逐步拉升，这也导致成交的热点板块和供应热点有所差异。

　　从成交来看，根据合富研究院的统计数据，目前全市最吸金的板块前三，分别是芳村、花都区府、后天河北板块。这前三板块的主要特点是明星项目众多，且素质平均，总成交金额已破百亿，处于断层领先，基本接近预定年度热度前三。

　　芳村板块是中心城区最典型的上车板块，特点是城市界面向好，生活配套齐全，以中小面积产品为主，在广州全面放开限购的条件下，400万元入住中心城区异常火爆，赢得不少刚需刚改客群乃至外地客群的喜爱。

　　后天河北板块，是今年全市最热门的高端改善板块，天河主城核心地段，生活配套成熟，部分项目拥有优质景观，千万级豪宅成交热门地段，也是今年全市最富吸金能力的板块。

　　花都区府是区域型热门板块，总价平、产品靓、配套正。近年来区府板块交通逐步改善，新白广城际、8号线北延线、18号线北延段等利好即将兑现，以200万元以下低总价、成熟齐全配套为主要吸引点，目前仍以较大的折扣力度持续吸金，是花都及白云外溢客群的优质选择。

　　此外，今年还涌现出不少“新热”板块，其成交总金额已突破去年全年。主要有三大类：一是常年供应空缺区域，出现精准补缺项目，进而提升板块的吸金能力。比如明珠花园所在的滨江东板块，以全新一手现楼和超笋价格精准打动一大批刚需刚改客群；二是往年供给少的优质区域，随着高能级项目的面市持销，形成市场新热。比如越秀观樾所在的智慧城板块、中海大境所在的东晓南—南洲板块、越秀滨江樾所在的江南大道板块等，都是由优质项目带动核心板块热度；三是常年供应热点区域，众多项目在市场竞争、新规落地、政策松限等刺激下，在总价、产品、配套等方面均竞争激烈而形成的市场热点，主要是保利、万科、中海等大房企齐聚的板块。

　　土拍格局影响明年供应热点 这些区域看点强

　　除了以上板块的在售项目，今年的土地拍卖行情也将影响到明年楼市的新增供应情况。从今年的地块成交情况来看，天河、海珠已贡献目前全市近七成的成交金额，代表广州科技创新的南沙，携全市高标准建设南沙新区之势，全年土地成交已悄然稳坐第三，新规产品多也成为明年南沙的看点。同时，12月土拍市场的增量，主要集中在海珠、番禺、花都和黄埔，一些关注度较高的热点地块也将成为明年市场关注的热盘。

　　天河新地集中在员村、金融城

　　天河区作为今年土拍成交主力区域，明年也注定要吸引市场关注的目光。天河的新地主要集中在员村、金融城。天河临江大道地块、金融城东区地块的成功出让，金融城的产业、商业、交通正逐步完善，一定程度上提振开发商对拿下片区宅地的信心。

　　月底将要竞拍的天河区绢麻厂地块，就位于南方面粉厂地块旁边，不管能否出现南方面粉厂地块拍卖时的高溢价局面，预计都将是明年的热点项目之一。预计员村以及金融城片区都有可能推出全新的标杆盘，成为广州楼市的焦点，也是明年楼市的看点。

　　明年海珠置业选择丰富

　　以土拍排位第二的海珠区来看，今年的土地市场也非常火热，从前几月的琶洲南区地块再到刚拍不久的广纸地块、东晓路地块、海珠客运站地块等，月底还会有大干围地块，大多集中在海珠热点置业区域。

　　其中，琶洲、滨江东、滨江西等板块主要提供豪宅的选择，不少拥有一线江景，户型产品的面积段以200~300平方米的大平层为主；广州大道南沿线及海珠湿地公园附近，则以高端改善项目为主；海珠西板块则有不少刚需刚改产品，户型面积多在90~140平方米，随着中交三滘立交地块、绿城海珠客运站地块等新拍地项目入市，作为新进入区域的开发企业品牌，预计将带来更多产品的创新，也将给想在海珠区置业的购房者更多选择。

　　番禺多个新热点待爆发

　　12月土地市场的供应大户番禺，在明年同样看点十足。

　　万科拿下南站三宗地块，洛溪岛、番禺广场、石碁南也都迎来了实力开发房企。绿城摘得中银大厦南侧地块，洛溪岛会推出全新的江景产品，番禺区亚运大道地块被广州地铁拿下，将开发新一代的TOD产品。这也意味着，除了长隆万博板块，番禺还有多个新热点待爆发。

　　老黄埔板块将延续热点

　　此外，明年将延续热点的还有老黄埔板块。近两年广州海丝城规划有序推进，定位“世界级活力滨水区”，今年又成为广州第三中轴和珠江高质量发展带的交汇点。目前板块内多个旧改项目已进入了兑现期，除了万科黄埔新城、中鼎书院上城之外，中建海丝城、中建未来方洲、黄埔润府等都已上市，刚需产品是主力。12月，广州地铁又出手拿下双岗停车场地块，将开发低密山居TOD大城，让区域大盘竞争更加激烈，购房者选择也更多样。

　　不过，值得留意的是，总体来看，未来半年内，刚需刚改可选择的中心区新盘供应正逐渐减少。