近期，一系列楼市优化政策先后在广州落地。其中，认房不认贷、无贷款情况下二次置业首付比例及房贷利率的下调等，都代表着改善群体迎来了较好的买入时机。值得注意的是，对于许多改善客而言，“卖一”方能“买一”，作为换房链上的重要一环，“卖出”是否顺畅十分关键，这也是为何近期二手市场调价、挂牌等动态备受关注的原因。楼市新政落地近两周，广州二手市场行情如何？当前以较高议价空间售出是否划算？何时二手业主能感受到市场流动性的明显提升？本报记者采访了多位业内人士，一一拆解。文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　市场扫描

　　挂牌量：近期小幅增加 预计持续高位

　　挂牌量的话题近期备受关注。此前，有媒体公开报道上海在“认房不认贷”新政落地的一个小时后便新增了400余套二手房源。从广州的情况来看，记者在链家网上查询了解到，当前的挂牌量约为13万7千余套，比7月份增加了约3000套。“从我们监控的门店挂牌情况来看，新政出台后挂牌有小幅度的增长，约在10%左右。”合富研究院高级分析师梁燕明透露。

　　一段时间以来，“成交周期长”是许多二手放盘业主的真实体感。实际上，今年春节过后的二手市场基本都在8000套上下浮动，从成交套数来看是常态化甚至较为活跃的，因此放盘业主感受到成交难度大，实际是二手市场的供需比所决定的。

　　梁燕明表示，从当前落地的一系列政策来看，改善群体能感受到较多利好，因此在置换需求被激发的背景下，预计挂牌量还将持续处于高位。

　　成交量：逐步回升 超过“小阳春”有难度

　　根据广州市房地产中介协会公布的周数据，在“认房不认贷”新政落地的当周，即8月28日~9月3日，全市二手房的网签套数为1806套，环比下降3.22%；而在接下来的9月4日~9月10日这一周，全市二手房网签套数为1877套，环比上升了3.93%。可以看到，广州的二手房交易活跃度呈现出的是较为温和的回暖。

　　记者从一位业内人士处获悉，成交量增长的势头有所强化，例如9月9日当天网签数据就达到了700余套。

　　值得一提的是，根据日前出炉的8月份二手成交数据，当月广州二手住宅网签总数为8156宗，环比微增0.74%。这也就意味着，截至新政落地后的第二周，市场成交尚未超过前月的周均水平。“网签数据有一定的滞后性，从趋势来看本月行情值得期待，但能否达到今年‘小阳春’期间月成交破万的活跃程度，目前看来难度较大。”上述业内人士说道。

　　议价空间：处于较高水平 无系统性风险

　　相比起成交量与挂牌量较为温和的走势，在议价空间这一数值上，广州的二手市场显示出了较为明确的走高趋势。合富大数据显示，自7月开始议价空间从6%大幅上涨至8.2%并延续到8月份，这一数据已经超过了2022年12月的水平。“我们在带看的过程中，感受到的还价幅度可能还要更高一点，在10%左右。”一位中介人士表示，例如一套挂牌500万元的房子，从前看房客户还价10万~20万已经很多，但现在直接砍价50万元甚至更高都属常见。在业主方面，由于置换需求逐渐迫切，能够接受的议价空间也在变大。

　　不过，他同时指出，挂牌价本身一般都高于真实的市场水平，在实际成交之中，真正的“笋盘”会被快速发现且“秒杀”，而当业主发现“降价”之后看房的人多了，也会意识到自己的价格低于市场，从而出现“返价”。“因此，‘跳水价’和‘返价’的个案的确在各个区域都有，但常常附加了业主急售或是各付各税等条件，并不是主流。”该中介人士表示，广州二手市场自住比例较高，出现系统性风险的可能性不大。

　　板块分化：改善板块较敏感 区位、教育资源优先

　　“从目前我们接到的客户咨询来看，改善板块是启动较快的。”一位从事置业咨询的业内人士向记者表示，目前来看地段与学位是改善置业较为明确的需求，一方面是为了向上置换资产，一方面则是满足子女教育。

　　广州房地产中介协会的数据则从侧面印证了这一点。两周以来，越秀区的二手成交宗数连续录得上涨，其中农讲所板块、淘金板块等教育资源较为丰富的片区更是登上了中心城区成交活跃度榜单。此外，天河公园、珠江新城等公认的高价值板块则分列上周活跃板块的第一位和第二位。

　　建议：置换算“总账” 当前是窗口期

　　“相较之前，现在一二手市场之间的关系发生了较大变化。”梁燕明在接受记者采访时表示，增量市场下，二手主要针对的是对片区成熟度要求较高、且不愿意等待一手交楼时间的购房者，因此呈现出二手热度先行带动一手的现象；但在换房需求成为主导的市场下，叠加核心区域新房供应增加、产品方面快速迭代、开发商对于营销节点的把握等原因，使得一手房形成了对于二手房的竞争压力。

　　同时，随着改善需求进一步被激发，卖一买一的需求也将更为具体。“在这样的情况下，二手库存压力在一段时间内都将持续，二手房暂时没有全面涨价的土壤。”

　　那么，对于二手业主来说，何时能感受到“卖房”这一动作变得容易呢？对此，梁燕明指出，接下来是楼市传统的金九银十与年末冲刺，一手房的营销力度将持续加大，对于二手来说一方面意味着换房动作带来的出售压力，另一方面市场信心的恢复也将带动二手交投的活跃，互相博弈之下目前成交回暖，价格平稳的情况还将持续一段时间。

　　从广州二手楼市的供给结构来看，链家数据显示，约55%是总价段在100万元到300万元的刚需产品。因此，如果期待卖房的成交周期缩短、议价空间减小等二手全面回暖的现象，则要视目前针对改善群体的行情能否顺利传导到刚需，同时还需要房价预期、收入增长情况等多要素配合，梁燕明表示乐观来看可以期待二手市场明年第一季度的表现。

　　因此，她建议道，虽然目前议价空间较大，但考虑首付政策、利率水平等都较为友好，新房营销力度也较大，二者相抵后，仍然是难得的置换窗口期。

　　专家：税费减免等政策将有助于盘活

　　那么，针对当前二手楼的供需现状，工具箱内还有什么政策值得期待呢？对此，梁燕明表示，税费方面的减免，例如增值税减免“5改2”将在一定程度尚激活二手市场。至于部分业内人士担心的这一措施是否会进一步增加挂牌带来供给的压力，梁燕明表示：“可能性并不大，实际上现在许多挂牌的房源，尤其是外围区域房源都是未满5年的。”

　　上海易居研究院研究总监严跃进指出，此前在部分城市推出的“以旧换房”创新模式对于一二手房的盘活有积极价值。“以旧换新”是通过房地产开发企业和房地产经纪机构联手，为购房者优先提供优质房源，满足置换需求，加速存量住房销售成交。若期间无法卖掉，房地产开发企业按约定退还意向定金，营销费用则由开发商和经纪机构共同承担，购房者无需承担违约风险。“这种创新在于这类二手房的出售是有兜底机制的，这使得换房的确定性增加了。”

　　海外：日本楼市升温 住宅价格创新高

　　日本以公寓为代表的住宅价格正在连创新高。根据日本不动产经济研究所的最新调查数据显示，今年上半年东京都23个区新建公寓的平均价格为达到1.2962亿日元，是自1973年有调查数据以来的最高水平。在3月单月，东京23区新建公寓价格甚至同比飙升了2.7倍。

　　据了解，日本住宅价格的复苏已有一段时间。数据显示，与2013年1月相比，2023年1月公寓住宅价格指数上涨86.9%；而自2020年7月以来的上涨幅度就达到了38.8%。其中东京都的公寓住宅价格指数上升最为明显。

　　对此，分析人士指出，日本本轮的房地产上行是多重原因带来的。一方面，日本房价已经于2014年左右完成筑底开始缓慢回升；同时，当前日元历史性贬值背景之下的海外资金涌入，对房地产价格上涨也起到重要推动作用。此外，人口负增长背景下的城市竞争升温使得日本各地都掀起了高层建筑开发热潮，叠加土地、建材等成本上行，进一步推升房价。

　　对于未来走势，考虑到投资者对全球经济衰退的担忧，以及对于日本央行货币政策调整预期，业内预计涨势或将于年内见顶。同时需要指出的是，与机构投资者相比，个人投资者并不具备信息和资金优势，同时海外房产投资门槛较高、手续繁琐，又有诸多隐含成本，并不适合普通人。