CBD拥有便利的交通优势和高规格的居住配套。
黄旗南片区将是中心城区下一个楼市热点区域。
文/广州日报全媒体记者李直建
图/受访者提供
今年已进入第二季度，今年东莞楼市的开局表现如何呢？根据东莞市住建局官网发布的《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》，3月东莞楼市较2月有了明显改善，新房成交量环比上涨约35%。
另外，根据东莞市自然资源局发布的《东莞市2024年度建设用地供应计划》，东莞今年仅计划挂牌出让6宗住宅用地，相比2023年的33宗计划大幅减少。从这6宗住宅用地的分布来看，中心城区仍将是新品造势预热的集中区域。
4月新房成交量呈回升态势
业内人士表示，当前东莞整体住宅库存量仍较大，3月底住宅库存达484万平方米，环比下降0.4%。按过去6个月的去化速度算，消化周期为31个月。因此，当前东莞楼市以存量房去化为主。
纵观一季度东莞楼市行情，中原地产研究院监测数据显示，今年一季度住宅供应45万平方米，环比下跌33%，同比下跌22%；住宅成交38万平方米，环比下跌32%，同比下跌54%，成交量创历史同期新低。
中原地产研究院发布的东莞一季度新盘网签排行榜显示，东莞新盘成交较好的区域主要集中在滨海湾、松山湖、虎门等区域，成交排名前五的楼盘分别是滨海润府、金地青云峰、松湖润府、南部湾万科城5期和金众柏悦公馆。
但根据东莞市住建局官网发布的《2024年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》，3月东莞楼市较2月还是有了明显改善，新房成交量环比上涨约35%。
4月的态势持续向好。4月第一个周末刚好是清明小长假。清明节假期，东莞在售新盘最多的保利湾区，各大项目来访、成交、认购均创新高，创下3天6亿元成交额的火热战绩。其中，保利·首铸鹭湾3天成交约8352万元，创造了年度成交新高，完成率约140%；虎门站TOD项目保利·时区成交金额约8000万元，来访量破200组；厚街新盘保利·四季和颂成交约5000万元，成为环城区热销盘。
4月第二周的情况更为明显。合富大数据显示，4月8日至14日，东莞一二手住宅网签量恢复性增长。其中，一手住宅成交286套，成交恢复性增长约2成，二手住宅成交518套，环比增加近5成；总体成交为近10周来第二高水平，整体增长势头足。
4月第三周，东莞商品房网签套数856套，环比上升77%，其中住宅网签324套，环比上升31%，网签面积4.01万平方米，环比上升39%。这主要由于近期降价促销项目加快签约推高整体签约量。东城的绿城桂语旗峰成为洋房网签项目的领头羊，网签24套。在网签套数排行前十的项目中，保利有两个楼盘，分别是横沥镇的和悦滨江和厚街镇的保利清能和悦春风。
二手房过户量创近五年同期次新高
二手房方面，根据中原地产研究院监测数据，一季度东莞二手住宅过户量4936套，环比下降20%，同比下降35%，但仍创近五年同期次新高。
今年一季度，东莞二手房过户均价19836元/平方米，环比下跌5%，同比下跌15%。也正是由于二手房量价齐跌，使得新房的降价优势并没有那么明显。目前东莞二手房挂牌量较大，成交情况也明显优于新房。据贝壳找房的统计数字，截至4月11日，东莞的二手房挂牌量为71622套。
东莞中原地产研究院执行院长车德锐表示，东莞二手房整体价格下跌比较突出，不少楼盘从高点算下来已经跌了将近四成。随着价格下跌，加之本身二手房挂牌量大，这就导致了二手房成交情况要显著优于新房。
根据安居客的统计数据，截至今年4月，东莞二手房挂牌均价为1.96万元/平方米。而东莞的二手房均价高点出现在2023年2月，彼时均价为2.32万元/平方米。
今年挂牌出让住宅用地集中在城区
今年一季度，东莞商住地断供，无挂牌成交。根据东莞市自然资源局发布的《东莞市2024年度建设用地供应计划》，东莞今年仅计划挂牌出让6宗住宅用地，相比2023年的33宗计划大幅减少。这6宗宅地分别为：东城主山社区1宗、东城火炼树1宗、南城CBD2宗、塘厦2宗。不难看出，中心城区仍为新品造势预热的集中区域。
根据《东莞市国土空间总体规划（2021—2035年）》，东莞着力形成“一主两副六片区”的城镇体系。“一主”，是指中心城区，作为全市唯一的行政文化、金融商贸、公共服务中心，是展示东莞市现代化都市形象的主要区域。
从东莞市住房和城乡建设局每月发布的东莞市商品住宅网上签约销售情况来看，南城区域的网签均价经常排在全市首位。东莞中心城区作为唯一的主中心，位于南城的东莞CBD则是中心的中心。2023年，南城制定了新的目标：用好全市核心区位优势，充分利用国际商务区平台举办特色品牌招商会，加快推动国际商务区等建设，吸引更多全球行业龙头和独具潜力的独角兽企业进驻。
在东莞CBD，除了区位优势拥有最便利的交通优势之外，高规格的居住配套也为高质量人居生活提供了保障。华润置地投资近190亿元，在东莞CBD打造超百万级城市综合体，给东莞带来首座万象城、约450米第一高楼、约250米天际住宅等城市地标，其中就包括旗下的高端住宅产品——东莞CBD悦府。2023年，东莞CBD悦府以超55亿元的销售额，登顶东莞千万级大平层销量TOP1，以滚烫的成绩，印证塔尖资产的“硬核”。这也是南城房价一直在全市遥遥领先的一个重要因素。
黄旗南板块有望搅热后市
值得关注的是，随着中心城区新盘的迭代更新，东城尤其是黄旗南片区多个备受关注的项目自带“发光”体质，有望搅热后市。
4月20日，华中师范大学与东莞市东城街道办事处合作办学签约仪式在东城街道举行。双方将携手共建东城火炼树城中村改造项目配建学校。合办学校引起广泛关注的同时，也让火炼树城中村改造项目——旗峰润府受到市场追捧。据了解，旗峰润府是体量近百万平方米的现象级大盘，整个项目分2期开发，首期计划于2027年完成开发建设，二期预计将于2028年完成开发建设，2029年整体完成竣工。4月16日，旗峰润府诚意登记人数已突破1000批。
今年3月开放城市会客厅的光大天骄国际则被称为该片区的王牌项目，是目前距离黄旗山最近的新盘，位于黄旗山顶灯笼正南，能最大限度占据黄旗山南麓景观。光大天骄国际规划有建面约163~350平方米的大平层产品，其中约163平方米产品将会在首批推出。该项目预计将于9月开放实体售楼部，取证时间有望再提前。
另外，该片区还有已经开盘的万科瑧山境，不仅紧邻黄旗山和东城体育公园，周边还有虎英公园、黄旗南儿童公园、同沙生态湿地公园等。作为万科城区“瑧系”豪宅，瑧山境于去年5月首开即售罄，随后数次加推保持火热成交，曾多次登顶月度成交榜首。
早在2020年，东城街道已经开始高标准推进黄旗南片区规划，引入高水平的城市规划综合运营商，打造产城人融合的高品质发展区，着力塑造黄旗南“一带一轴一环”空间格局。根据规划，黄旗南片区是主城区“一心两轴三片区”规划的重要组成部分，也是东莞“强心”战略的重要支点，未来将建设为“湾区都市会客厅，创新转化集聚区”，打造“产城人”融合的生态科创区。目前，香遇走廊一二期（由万科代建）已经建成，香遇走廊三期建设正全力推进中，黄旗南慢行系统提升工程建设也将很快提上日程。随着火炼树、洋杞坑等多项旧改落地，加上黄旗南建设加速推进，城市面貌日新月异，该板块预期持续向好。