改善产品供应格局迎变 刚改选择增多

广州日报 2023年10月19日 刘丽琴

改善主流面积段产品迎来“补仓”。

  在改善置业成为楼市消费主流之后,由于近期新上市项目多是优质景观资源项目,产品定位以大面积为主,让千万级别住宅在中心区改善供应中占比不断提升。今年以来,作为“终极改善”的千万级豪宅成交大涨,而不少预算在500万~800万元的改善买家却感觉在中心区选择不多,这种情况正慢慢发生改变。随着市场价格的不断调整,以及更多新设计和新定位的项目上市,作为刚需改善主流价位产品的选择也变得更加丰富起来。

  文、图/广州日报全媒体记者 刘丽琴

  今年千万豪宅成交量大涨 成交占比走高

  换房个案:近日,在天河有一间两房单位的王先生想置换一套120平方米左右的四房,他的总价预算在700万元左右,但在中心区看了不少房,却觉得没有多少选择,要想满足需求需要将置业的范围拉得更远一些。

  王先生的感觉正反映出当下改善产品的供应格局。近两年,由于改善居住渐成楼市消费的主流,关注到需求变化的房企调整了产品供应方向,市场改善型产品不断增加,而新项目定位多趋同于大平层产品,以吸引终极改善买家为目标,也让改善型产品的入市门槛不断提高。

  合富研究院的统计数据显示,2022年上半年500万~880万元总价产品成交占比44%,到2022年下半年下降至39%,而到2023年上半年进一步下降至28%,1000万元总价以上产品成交占比则不断提升,从2022年上半年的30%,到2022年下半年的39%, 2023年上半年进一步提升至42%。这其中供应也是影响成交的重要原因,今年以来,广州市场多个优质景观资源项目集中推售,供求两旺,让千万级别住宅的成交量稳步上升,而500万~800万元产品缺货进一步加剧。

  事实上,在全国范围来看,今年作为“终极改善”的千万级豪宅市场都走出了独立行情,一路“飘红”。CRIC数据显示,其监控的重点64城2023年前三季度总价1000万元以上豪宅共成交4.2万套,同比增加9.03%。不同总价段成交套数同比均保持上涨。其中,有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年。其中广州千万级豪宅成交创历史新高,前三季度总价1000万元以上豪宅共成交3817套,较2022年全年增加22.5%。单价10万元/平方米以上的豪宅,广州共成交1011套,较去年同期增加177%。

  对此,上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱认为,从前三季度重点城市豪宅成交数据可以看出,尽管市场下行,但基本面较强的城市中心区豪宅成交受大环境影响较小,整体“一房难求”。一方面,中心区豪宅供应有限、地段优越,另外学区、景观等高附加值,使得豪宅往往具有更强的穿越周期的能力,另一方面,由于部分豪宅项目一二手房价格倒挂,存在一定的套利空间。随着豪宅套利空间持续收窄,投资投机的需求逐步退潮,高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。

  价格调整及新设计让改善产品入市门槛降低

  随着高端市场消费力的持续消化,市场的供应格局也正迎来变化。为了加速去化,从新世界、保利、国贸地产等将要上市的新项目来看,更多房企将新产品供应调整到市场主流消费成交面积段90~140平方米的单位。

  以当下的供应情况来看,克尔瑞的统计数据显示,总价预算500万~700万元区间段的,主要可以选择三个区域——黄埔、白云、番禺区,以及荔湾区的小户型,适合首付预算170万~195万元的购房者。今年1~10月中该总价段置业热门板块为旧黄埔区域,共成交879套商品住宅,老芳村板块742套次之,汉溪万博724套紧随其后。

  总价预算700万~1000万元区间的,在中心四区选择面增多,天河区后天河北板块、东圃板块、五山板块,海珠区新港西、南洲、工业大道板块,越秀区府板块以及荔湾区全域都有选择。

  随着房企进入四季度年终业绩冲刺阶段,预计刚改群体的选择将变得更加丰富。一是因为市场价格预计仍将持续调整,促销和让利会让中心区入市门槛进一步降低。二是新上市产品的设计在使用率上进一步提升,不少项目的得房率达到甚至超过100%,这意味着可以以更小的面积实现居住的改善,总价门槛也得以降低。比如嘉禾望岗板块即将上市的国贸云上,产品涵盖了85平方米~143平方米四个不同面积段的3~4房,105平方米的户型,得房率超100%,有约45平方米的超宽双厅设计,还有约5.8米横向开阔大阳台,相当于120平方米单位的居住体验感。位于荔湾的武汉城建·保利·花语和岸主要推出的是86平方米~142平方米的三房四房,115平方米、135平方米、142平方米的单位得房率也达到100%。番禺广场板块的路劲·美的隽樾府同样是集中在主流成交面积段,得房率也做到了100%。

  建议:从今年1~9月的市场成交数据来看,改善面积段主力地位仍在持续巩固,120平方米以上面积段成交占比较去年同期继续增加,相应地,80平方米以下、80~90平方米和90~100平方米面积段成交占比分布则微降。对于有改善置业意向的购房者,业内人士建议,可以多留意市场供应的变化,包括价格和产品新设计,从自己的需求出发,多看多对比,找到适合的物业。

广州日报生活周刊·地产A19改善产品供应格局迎变 刚改选择增多 刘丽琴2023-10-19 2 2023年10月19日 星期四