中心城区改善赛道竞争激烈。
改善赛道的激烈竞争正在向主城核心地段蔓延。近期，世界大观一期地块与上涌果树公园先后溢价出让。两宗地块有着诸多相似之处：同样的较大体量较高总价，同是将广州“高实用率”新规写进出让公告的地块，同时也都占据着主城核心地块极为稀缺的生态资源，将打造成低密改善项目……未来，自带“升级”基因的大盘入市，主城改善市场又将迎来怎样的竞争？对此，业内人士指出，核心地段产品力的升级将对同地段的上一代产品形成竞争压力，对购房者而言是利好。
文、图、表/广州日报全媒体记者：龙乐乐
动态
主城区两宗大体量地块受捧
近日，广州两宗备受市场关注的“话题”地块先后出让，成绩亮眼。9月8日，起拍价格超过110亿元的“巨无霸”地块海珠区上涌果树公园北侧地块于广州公共资源交易中心挂牌竞价， 5轮竞价之后，该地块触及最高限价127.89亿元转入摇号。9月11日下午，该地块摇号结果出炉，花落中海地产，折合楼面价约52192元/平方米（不含配建），刷新了海珠区单一地块成交总价纪录，同时跻身广州楼面地价排行榜第5名。而在更早一些的8月15日，广州天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块，即天河世界大观一期地块出让，越秀地产以68.3亿元的总价夺下该地块，楼面地价50160元/平方米，位列广州楼面价TOP8。
迄今为止，广州今年已经诞生了总计10宗摇号地块。可见，优质地块受捧并不鲜见，而上述两宗地块受关注度尤其高的原因主要由于其体量大。
“在当前的市场环境下仍然受到追捧的大体量地块，意味着其在较长的开发周期内，面对市场的不确定性溢价能力受到认可。”据一位在地产开发企业从事投资业务多年的业内人士介绍，今年大多数的封顶摇号地块都有一个共同点，即地块体量不大，总价相对可控，这类地块的资金门槛低，且由于不需要大规模配建，开发难度较低，资金回笼速度较快，但大体量地块则完全相反。
对于市场来说，大体量地块所转化的大盘，则往往意味着自带可观的流量与话题度。尤其是上述两宗地块，位于天河与海珠这两大有着较高价值共识度的区域，同时有着稀缺的规模与生态资源，未来将对片区与产品价值带来较大的“锚定”作用。解读其背后的“溢价因子”以及折射出来的产品趋势与市场方向，值得置业者关注。
解读
首批 “高实用率”项目将亮相
8月，广州发布《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15％放宽至20％，被业内公认为是鼓励住宅高赠送面积，从而实现“高实用率”。而在上涌果树公园地块与世界大观一期地块的出让公告之中，也正式写入了在满足相关规定的基础上，“鼓励住宅项目配置主景观阳台等半开敞空间”这一条款。这也意味着，上述两宗地所转化的项目将有望成为“高实用率”新规后的首批入市产品。
在经历了多轮产品迭代的广州楼市，实用率已经从多年前的70%~80%大大提升，当前市场主流产品大多实用率已经可以突破90%，目前看来这一实用比例还将有较大提升。以世界大观一期地块为例，记者从知情人士处获悉，该地块有望于今年年底开放，产品实用率将超过120%，这一实用率将对整个市场有着“鲇鱼”效应。而拿下上涌果树公园地块的中海地产也有着不错的产品力，以其同样位于海珠区的项目中海·江泰里为例，2022年入市时就曾以超过90%的实用率引发市场热议。据业内预计，未来上涌果树公园地块的产品将有望达到约110%。
广州市房协专家邓浩志在接受广州日报记者采访时表示，实用率更高，得房率更高，从另一个角度解决了购房者以往普遍担心的住房公摊面积过大的问题，同时实现同等功能所需要的面积更小，购房成本也将随之下降。
核心区生态资源溢价能力强
在过去较长的时间内，相对稀缺的“四空间”“教育资源”等成为改善这一赛道的主要竞争要素，而伴随着供应结构的调整与教育平均化的趋势，开发商在主城核心区域“低密生态”这一概念上的竞争却愈发激烈。
数据显示，近三年广州出让的宅地平均容积率呈现逐渐走高的趋势，而这一趋势的背后，“低密”的稀缺价值也正在被市场所发现。仅以海珠区为例，作为最重要的生态资源之一，珠江后航道沿线是较为集中的改善项目聚集区，但由于开发较早，其中的多个知名改善项目包括中海观澜府、中海观澔府等项目，项目容积率均在5~6之间。而作为全新的改善板块亮相的“环海珠湿地生态圈”，最早出让的天斯地块容积率仅2.9，其后将转化为保利湖光悦色项目，入市后主打低密居住；刚进入摇号的上涌果树公园地块容积率同样也较低，为3.39，而于近日挂牌、即将出让的新滘西路北侧地块容积率稍高，也仅为4.0。这背后，是房企在拿地这一环节对于可能的溢价点越来越精准的考量。
而世界大观一期地块的容积率更是仅有2.2，根据控规显示该地块所包含的5宗宅地容积率在1.9~2.2之间，未来将与本就主打低密居住的牛奶厂板块形成连片开发的势头，将山景资源与月亮湖景观结合起来，打造纯粹的改善氛围。
分析
将引导改善产品格局分层
伴随着各种竞争要素的引入，改善市场也越来越“卷”。以得房率为例，产品使用率提高后，衡量住房单价的标准也将发生变化。例如，建筑面积100平方米的房子，在得房率120%的情况下，套内面积将达到120平方米，这将无形中增大此前入市的较低实用率楼盘及二手产品的竞争压力。“新楼盘可以享受到新规带来的产品溢价，占到了产品力竞争的制高点。相应的，部分旧盘的产品设计‘卷’不过新盘，那么自然就要想办法提高其它方面的吸引力，包括给予更多的价格优惠等。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，这对于购房者来说是好事。而相应的，也将引导原本相对扁平的改善产品格局价格逐渐分层。
但与此同时，肖文晓还提醒道，无论是得房率，还是低密生态，都不能脱离产品实力和地段价值存在。“高得房率，也要注意区分好的户型和差的户型；低密生态，则要在足够核心的区域占据真正稀缺的生态资源，方能显出其溢价能力。”
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新滘西路北侧地块挂牌 海珠中热度上升
继东方红印刷厂地块、上涌果树公园地块之后，9月18日，海珠区今年出让的第三宗宅地——新滘西路北侧地块正式挂牌。出让公告显示，该地块宗地面积20446㎡，计容建筑面积53520㎡，挂牌起始价为20.83亿元，起始楼面价3.89万元/㎡。
从区位上看，该宗地与上涌果树公园地块一路之隔，位于海珠区中部，广州大道以西，新滘路以北，距海珠区政府约500米，地铁10号线、11号线交汇，区位条件优越。
值得注意的是，该片区此前进行过控规调整。记者从广州市规划与自然资源局海珠分局官网了解道，规划调整内容主要包括：充分利用河涌水系生态资源，增加水域及绿地公共空间，打通滨水慢行步道体系；完善道路网络，构建地铁、公交便捷换乘的公共交通体系；新增小学、幼儿园、托儿所等，并表示将着力推进环中央湿地价值圈建设。可以看出，除了优越的生态资源之外，该片区的商业商务、公共管理与公共服务用地等配套也将不断提升。
近期，海珠区土拍亮点不断。克而瑞数据显示，虽然上半年海珠区未有宅地出让，但依托上涌果树公园北侧地块127亿元的成交总价，今年1~8月，海珠区就以两宗地揽金148.18亿元的成交规模创下三年新高。从溢价率来看，近五年海珠区涉宅用地成交溢价率为7.6%，位居全市第三，排在番禺区及荔湾区之后。
文/广州日报全媒体记者 龙乐乐