本栏文/图：记者吴润洲

　　近日，飞洋移民举办了“中国人在澳大利亚悉尼”大型移民专题讲座，会上请到了悉尼移民局资深官员Tony Letford为大家讲解澳大利亚移民政策。澳太置地的Edmond Lai则为大家梳理了澳大利亚的宏观经济形势，并对境外房产投资进行了指导。Edmond尤其强调了澳大利亚进入减息周期的利好，希望广大准买家把握好这个机会。

　　预计明年3月将减息至3.5%

　　据Edmond介绍，澳大利亚从2001年开始，一直处于加息周期，加息使银行同业拆息在今年3月到达了7.25%的顶峰。其后，澳大利亚开始进入减息周期，澳大利亚银行同业拆息今年9月减到7%，10月减到6%，11月减到5.25%，连续2个月减息两次在澳洲历史上是前所未有的。

　　据澳大利亚经济研究机构Westpac Economics预测，澳大利亚政府还会继续降低银行同业拆息，预计2008年12月降到4.5%，直到2009年3月将至最低点3.5%。一般而言，房贷利息走势与房贷成交宗数有明显的反向运动关系，也就是说，降息会有力促进房地产市场复苏。

　　104亿救市方案提振消费信心

　　在美国参议院通过了7000亿美元的救市方案挽救“次贷危机”后，虽然澳大利亚不存在明显的房地产风险，但为了提振消费信心，澳大利亚联邦政府还是通过了104亿澳元的经济刺激方案。其中48亿澳元将用于增加退休金、养老金和抚恤金的一次性发放，有39亿澳元将用以支持中低收入阶层。此外，澳大利亚政府将向所有银行存款提供为期3年的担保。

　　最关键的是，澳大利亚政府承诺从104亿中拿出15亿澳元帮助首次购房者。至此，澳大利亚联邦政府对购房者的新房首次置业补偿从1万澳元提高到2.1万澳元，二手房首次置业补偿从7000澳元提高到1.4万澳元。这些首次置业补偿是澳大利亚永久居民和公民都可以享受的，临时居民暂时不能享受。

　　与联邦政府的经济刺激政策相呼应的是，地方政府也提出了相应的置业优惠方案。比如珀斯免征印花税，以50万澳元以下的物业为例，至少减免了1.6万澳元的支出。据Westpac Economics调研，澳大利亚居民的消费信心指数已经明显升高，11月上升了4.3%。

　　澳元汇率处于罕见低估状态

　　从澳大利亚经济的宏观面来看，澳大利亚无外债，外汇储备高达3000亿澳元。出口无明显萎缩，9月矿石出口仍然有高达14%的增长，失业率则是处于34年来的新低4.3%。国民净收入增长5年来每年增幅高达6.1%。

　　从住房供需来看，供不应求的情况短期难以缓解。澳大利亚人口处于急速增长状态，每月有4000移民涌入。新屋需求非常旺盛，今年需求量达18万套，实际供给只有14.5万套，缺口高达3.5万套；预计明年需求高达20万套，缺口至少有4万套。澳大利亚物业75%用于自住需求。这些因素直接导致了出租物业空置率极低，处于0.5%至2.3%之间，大城市一般处于1%的空置率。此外，澳元的持续回落也是海外居民澳大利亚置业的重大利好。1澳元在2008年9月可以兑换98美分，到2008年11月汇率降低到只能兑换66美分，汇价回落了30%。 从目前看，澳元处于低估状态，国内投资者可以抓住这个机会投资澳洲地产获利。